Новости
Материалы VI Межрегионального форума оценщиков и экспертов в Екатеринбурге
1–2.10.2026 в Екатеринбурге состоялся VI Межрегиональный форум специалистов в области оценки, экспертизы и консалтинга.
В программу форума вошли вопросы банкротства, оценки коммерческой недвижимости, ЗОУИТов в оценке земельных участков, судебной экономической экспертизы, кадастровой стоимости и применения искусственного интеллекта. Основное внимание спикеры уделили практическим кейсам, обоснованности профессиональных выводов и работе с доказательствами.
На открытии форума выступили представители организаторов вице-президент Уральской торгово-промышленной палаты Светлана Окулова, директор «Априори-недвижимость» Валерия Козлова и представитель организаторов форума, судебный эксперт ООО «Областной центр экспертиз» Светлана Николаева. Работа форума была организована в формате тематических мастер-классов, позволивших последовательно рассмотреть задачи оценщиков и экспертов — от исследования активов и финансового состояния бизнеса до защиты результатов работы в суде.
Банкротство от А до Я: кейсы и судебная практика
Первый мастер-класс был посвящен банкротству и судебной практике. Татьяна Глотова, директор — руководитель направления по сопровождению организаций блока «Бизнес. Партнерство. Развитие» ГКР ВЭБ РФ, рассмотрела реформу банкротства и ее значение для оценки прав требования и судебной экспертизы. Спикер акцентировала внимание на восстановлении платежеспособности и сравнении возможных сценариев: продолжения деятельности, реструктуризации и ликвидации. В этом контексте возрастает значение обоснованных прогнозов денежных потоков, оценки возвратности требований кредиторов и методического сопровождения таких исследований.
Владимир Лебединский, первый вице-президент, председатель Экспертного совета Ассоциации, раскрыл роль антикризисного плана в защите контролирующих должника лиц в делах о банкротстве. Он подчеркнул, что оценка перспектив выхода из кризиса требует анализа денежных потоков и конкретных управленческих решений. При этом необходимо различать временный дефицит ликвидности и устойчивую неплатежеспособность, а действия руководства оценивать с учетом информации, доступной на момент их совершения.
Разграничению экономического исследования и правовой оценки было посвящено выступление Станислава Извекова, адвоката Экономической коллегии адвокатов, доцента кафедры финансового права УрГЮУ им. В.Ф. Яковлева. В докладе «Судебная экспертиза как способ поиска момента «объективного банкротства»: вопросы права или вопросы факта» на материалах судебной практики он рассмотрел возможности экспертизы при установлении момента «объективного банкротства». Спикер выделил вопросы постановки экспертных задач, достаточности исходных данных и определения границ компетенции эксперта: исследование финансового состояния компании должно давать суду фактическую основу для правовых выводов.
Практическую сторону реализации проблемных активов представила Оксана Егорова, заместитель технического директора, главный эксперт Экспертной группы Veta. В докладе «Лот как инструмент: разумный подход к реализации проблемных активов» она показала, как формирование лотов влияет на интерес покупателей и результаты продажи. Необоснованное объединение или дробление имущества способно снижать его привлекательность, тогда как состав лота, учитывающий потребности потенциального инвестора, помогает раскрыть экономический потенциал активов. Отдельное внимание было уделено сопутствующим затратам и работе с неликвидным имуществом.
Оценка коммерческой недвижимости: от теории к практике
Валерия Козлова, директор «Априори-Недвижимость», рассмотрела инвестиции в производственно-складские объекты. Среди ключевых факторов она выделила устойчивость арендаторов, транспортную доступность, обеспеченность инженерной инфраструктурой и электрическими мощностями. Спикер подчеркнула значение локальной рыночной аналитики для оценки доходности и рисков таких вложений.
Валентин Никитин, партнер отдела консультирования в сфере недвижимости, строительства и развития территорий Группы компаний Б1, рассказал об особенностях оценки профессиональных торговых центров. Акценты спикер сделал на анализе товарооборота арендаторов и их арендной нагрузки, структуре платежей, влиянии онлайн-торговли и динамике расходов собственника. Доклад показал необходимость учитывать условия договоров, возможные скидки, затраты на обновление объекта и устойчивость прогнозируемого дохода.
Зоны с особыми условиями использования территорий: ограничения и «правда жизни» в оценке земельных участков
Вопросы ограничений использования недвижимости получили развитие в мастер-классе Виктории Кругляковой, д.э.н., вице-президента и члена Совета РОО. Она рассмотрела влияние зон с особыми условиями использования территорий на стоимость земельных участков и возможности их освоения. Спикер обратила внимание на неполноту сведений в информационных системах и необходимость исследования документов, действовавших на дату оценки. Практический вывод — обоснование стоимости требует проверки реальных возможностей использования участка и комплексного анализа установленных ограничений.
Актуальные вопросы судебной экономической экспертизы
Второй день форума начался с выступления Светланы Окуловой, вице-президента Уральской торгово-промышленной палаты. Она рассмотрела современные вызовы судебной экономической экспертизы в условиях изменения рынков и дефицита открытых данных. На примерах споров о банкротстве, государственных закупках, нематериальных активах и нарушении договорных обязательств она показала необходимость учитывать реальную экономическую полезность активов, их ликвидность, финансовые потоки и влияние внешних ограничений. Особое внимание спикер уделила проверке источников информации, обоснованию расчётов и согласованности технической и экономической частей комплексных экспертиз. Спикер подчеркнула, что убедительность экспертного заключения определяется качеством доказательной базы, прозрачностью методологии и чётким разграничением компетенций специалистов.
Владимир Лебединский рассмотрел оценку экономической целесообразности сделок на примере споров об аренде. Он подчеркнул необходимость исследовать обстоятельства заключения договора, интересы сторон и влияние сделки на бизнес в целом. Сопоставление денежных потоков при совершении сделки и при отказе от нее позволяет учитывать не только прямые расходы, но и предотвращенные потери, сохранение деятельности и другие экономические последствия.
Андрей Савельев, заместитель директора по научно-методической и экспертной работе компании «Территориальное агентство оценки», член Экспертного совета Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», региональный представитель Союза финансово-экономических судебных экспертов в Самарской области, посвятил выступление стоимостным рискам в оценке и инвестициях. Спикер предложил рассматривать риск через возможность устойчивой потери стоимости и недостижения ожидаемой доходности. Особое внимание он уделил различию между ценой и внутренней стоимостью актива, анализу альтернативных сценариев и критической проверке предпосылок, на которых строятся расчеты.
Роман Речкин, партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель группы практик «Разрешение споров», разобрал спорные вопросы определения действительной стоимости доли в рамках судебной экспертизы. На примерах судебных дел он рассмотрел выбор расчетной базы, использование промежуточной отчетности, учет причиненного обществу ущерба и исправление существенных бухгалтерских ошибок. Спикер подчеркнул значение достоверных данных о финансовом положении компании и необходимость различать обоснованные корректировки и изменения, направленные на снижение выплаты выходящему участнику.
Специфику оценки стоимости долей в УК строительных компаний на примерах практических кейсов раскрыла Галина Третьякова, директор ООО «Бюро права и оценки», представитель Ассоциации в Республике Башкортостан. Она выделила влияние корпоративных прав, структуры группы и особенностей строительного цикла на результат оценки. Среди важных вопросов — учет счетов эскроу, незавершенного строительства, земельных участков и обязательств, а также обоснование применяемых скидок.
Оценка для специальных целей, предусмотренных законодательством
Оценочный мастер-класс открыла Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области Елена Артюх. Её участие подчеркнуло значимость обсуждаемых вопросов для предпринимательского сообщества.
Лев Сегаль, к.э.н., директор ООО «Оценка и экспертиза собственности», член Экспертного совета РОО, рассказал о практике реализации механизма установления кадастровой стоимости в размере рыночной по ст. 22.1 ФЗ-237 в Свердловской области. Он отметил, что при ГБУ был создан Экспертный совет, а также поделился информацией о его составе и работе.
Светлана Бригидина, член Экспертного совета Ассоциации, государственный судебный эксперт Калининградской лаборатории судебной экспертизы Минюста России, представила кейс снижения кадастровой стоимости земельного участка в 26 раз. Она показала, как выбор сегмента оценки без должного учета фактических характеристик участка может приводить к существенному расхождению с рынком. Исследование состояния земли и подбор сопоставимых аналогов позволили обосновать рыночную стоимость в размере 267,2 тыс. рублей вместо кадастровой стоимости около 6,9 млн рублей. Выводы экспертизы были приняты судом.
Павел Борисов, управляющий партнер GRADE Consulting, судебный юрист из Перми, рассмотрел судебную практику исключения недвижимости из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. На примерах выигранных и проигранных дел он показал значение фактического использования здания, технической документации и точного расчета площадей.
Тему продолжил Максим Репин, руководитель Аналитического центра Российской гильдии риэлторов. Он сопоставил возможности современных справочников строительных затрат и сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, отметив значение последних для старых зданий и специализированных сооружений, особенно объектов, не представленных в сборниках НЦС Минстроя. Основными акцентами стали обоснование индексов пересчета цен строительства, учет изменений структуры затрат, функциональное устаревание объектов и региональных различий, проверка расчетов на соответствие рыночным данным. Спикер также представил проект специализированного справочника индексов изменения сметной стоимости строительства для экспертного тестирования и профессионального обсуждения.
Участники форума в активной дискуссии рассмотрели практические кейсы, представленные в докладе, высоко оценили и поддержали перспективы применения индексов СМР для сборников УПВС и рекомендовали представить специализированный справочник индексов изменения сметной стоимости строительства, как в методические органы саморегулируемых организаций оценщиков, так и практикующим экспертам для апробации в оценке объектов затратным подходом.
Искусственный интеллект в работе оценщика и эксперта
Ирина Астраханцева, д.э.н., руководитель Комитета по стратегическому развитию Ассоциации, представила практические возможности искусственного интеллекта в работе оценщика. На примере учебного объекта недвижимости она показала применение ИИ для подготовки описания объекта, построения расчёта доходным подходом и исследования рынка аренды. Спикер объяснила принципы работы языковых моделей, ограничения контекстного окна и выбор инструментов в зависимости от сложности задачи. Особое внимание Ирина Астраханцева уделила точности постановки заданий: выводы должны опираться на предоставленные документы и проверяемые источники, а отсутствие информации необходимо обозначать прямо. Также она подчеркнула необходимость обезличивания материалов при использовании зарубежных сервисов.
Тему продолжила Марина Воротынская, сооснователь оценочного сервиса «Проверено.AI», представив практический инструмент проверки отчетов об оценке. Она рассказала об использовании ИИ для выявления методических, логических и расчетных несоответствий. Ключевыми требованиями к такой проверке стали обоснованность замечаний, полнота анализа и конфиденциальность данных. При этом профессиональное суждение оценщика и эксперта сохраняет определяющую роль.
Владимир Лебединский рассмотрел возможности применения ИИ на разных этапах исследования — от постановки задачи и поиска информации до проверки расчетов и подготовки текста. Он подчеркнул, что специалист должен уметь содержательно проверить результат, оценить достаточность доказательств и сохранить ответственность за итоговые выводы.
Итоги
Сквозной темой форума стала доказательность профессиональных выводов. Независимо от предмета исследования — проблемных активов, недвижимости, корпоративных долей или финансовых решений — спикеры обращали внимание на качество исходной информации, обоснование методов и связь расчетов с реальными экономическими условиями. Представленные кейсы и инструменты дали участникам материал для совершенствования оценочной и экспертной практики.
Подводя итоги, вице-президент Уральской ТПП Светлана Окулова и представитель организаторов форума, судебный эксперт ООО «Областной центр экспертиз» Светлана Николаева отметили, что с каждым годом форум объединяет все более интересный круг участников, поблагодарили спикеров и слушателей за содержательный диалог и выразили намерение подготовить в следующем году не менее интересную программу с акцентом на практические задачи.
Материалы по теме: