Аналитика

Информация из данного раздела является обобщением данных из открытых источников, а также опыта Экспертов Ассоциации.

Осмотр объектов

1. Позиция «Appraisal Institute of Canada»:

в связи с пандемией коронавируса местные органы здравоохранения настоятельно рекомендуют (или предписывают) ограничить контакты с другими людьми. Выезд на дом с целью осмотра противоречит рекомендациям местных органов здравоохранения и в настоящее время невозможен. Это оценочное задание было выполнено без физического доступа во внутренние/внешние помещения этого объекта. Детали собственности были идентифицированы и собраны другими способами, как указано в отчете;
из-за невозможности доступа и просмотра интерьера/экстерьера недвижимости, информация и детали, касающиеся интерьера/экстерьерной отделки, качества и состояния, взяты из источников, которые считаются надежными. Если впоследствии будет установлено, что какая-либо из этих деталей является неточной, оценщик оставляет за собой право внести изменения в оценку и стоимость.

2. При невозможности произвести осмотр объекта оценки соответствующая информация должна быть отражена в задании на оценку или в самом отчете об оценке (например, см. п. 5 ФСО №7).

3. Использование результатов фотофиксации, предоставленных третьими лицами, в т.ч. Заказчиком оценки, целесообразно сопровождать анализом достоверности соответствующих материалов.

Анализ рынка

1. Позиция «AppraisalInstitute»

Угроза коронавируса может влиять на рыночные условия. Однако на большинстве рынков еще не ясно, в какой степени. Осложняющие факторы связаны с колебаниями на фондовом рынке и изменением процентных ставок по ипотечным кредитам.

Анализ рынка включает наблюдение за реакцией рынка. Этот анализ становится более сложным, когда сами участники рынка сталкиваются с неопределенностью.

Отчеты об оценке должны включать обсуждение состояния рынка, а также упоминание о вспышке коронавируса и ее возможном воздействии.

Appraisal Institute опубликовал два руководства, которые предоставляют полезные руководящие принципы в условиях пандемии:

руководство-примечание 10 «Оценка последствий стихийного бедствия»;
руководство-примечание 12 «Анализ тенденций рынка.

2. Позиция Совета директоров TEGoVA

Эта пандемия сделала работу по оценке недвижимости в большинстве стран трудной для проведения в отсутствие рыночной активности (сделки редки, если вообще не существуют), как это постулируется определением рыночной стоимости.

3. Позиция «Deloitte » по затронутым секторам экономики

Китай – сильное воздействие (почти во всех секторах):

авиакомпании, гостиницы, рестораны, гостиничный и розничный бизнес;
производители - особенно те, которые имеют сложные цепочки поставок: автомобильная промышленность, технологии и т.д.
Остальная часть Азиатско-Тихоокеанского региона
экспортеры, в частности, из Японии и Кореи, со значительным влиянием на китайский рынок;
бизнес зависит от китайских туристов – отели, розничная торговля предметами роскоши;
транспорт – авиакомпании, круизные операторы, судоходные компании;
производители, зависящие от деталей из Китая, в частности, автомобильная промышленность и технологии.
нефть и газ, горнодобывающая и металлургическая промышленность в связи с падением спроса и цен на сырьевые товары;
сельское хозяйство и смежные предприятия, включая порты и судоходство, а также их оборотный капитал;
финансисты;
образование: зависимость от китайских студентов.

Страны Европы, Ближнего Востока и Северной и Южной Америки:

бизнес зависит от китайских туристов: отели, некоторые авиакомпании, торговцы предметами роскоши и ритейлеры;
производители, зависящие от деталей из Китая, в частности, автомобильная промышленность и технологии;
нефть и газ, горнодобывающая и металлургическая промышленность из-за падения спроса и цен на сырьевые товары.

Примечание Ассоциации: по мере развития пандемии в странах Европы на их рынках все больше проявляются те же негативные воздействия, что и в Китае и Азиатско-Тихоокеанском регионе.

4. Позиция «CBRE group» по рынку недвижимости:

гостиницы - значительное падение спроса во всех ценовых сегментах;
производство - ставки аренды практически не изменились (арендаторы занимают выжидательную позицию); прогнозируется, что в долгосрочной перспективе выиграют e-commerce (торговля), магазины шаговой доступности и склады-холодильники; изменение структуры логистики ведет к росту спроса на промышленно-складские объекты.
офисы - значительная просадка в секторах, связанных с нефтью/газом, а также туризмом и сферой досуга, однако в целом все сектора «поставлены на паузу»;
торговля - значительное ослабление в сегменте мультифункциональных моллов, общепита и фитнес-центров; рост в сегменте продуктовых магазинов и фармацевтики.

5. Позиция CUSHMAN & WAKEFIELD (рынок России):

Влияние пандемии на различные сегменты не одинаково. Если в краткосрочной перспективе основным фактором являются административные ограничения, то в среднесрочной – экономическая рецессия. В долгосрочной перспективе на первый план выходят социальные изменения.

• Офисы в меньшей степени подвержены краткосрочному влиянию, но в итоге этот рынок может измениться сильнее всего.

• Склады начинают играть все большую роль, отнимая рынок у традиционной торговли. В долгосрочной перспективе эффект будет минимальным.

• Торговая недвижимость сильно пострадала на первом этапе, однако эффект будет снижаться со временем.

• Потребительский рынок переживал спад задолго до карантина. Возвращение к исходным объемам после отмены ограничений – маловероятно.

• Девальвация рубля вкупе с социальной поддержкой создают инфляционное давление. С другой стороны, сокращение потребления и выпадающие доходы домохозяйств не позволят ритейлерам поднимать цены.

• Возможно при официально низкой потребительской инфляции, инфляция в секторе b2b будет значительно выше.

Рекомендации: Формировать финансовые модели на 2-летний цикл, закладывать нулевой рост экономики за 2 года и годовую инфляцию на уровне 5-7%.

Краткосрочный прогноз

В краткосрочной перспективе следует следить за показателями занятости:

ряд наиболее бедных регионов России будет вынужден возвращаться к экономической активности;
низкая связанность в России может оказаться фактором, препятствующим распространению вируса;
негативный эффект от заморозки бизнеса станет ощутим в апреле. Далее, вплоть до лета он будет усугубляться;
основная зона риска – выпадающие доходы граждан и необходимость обслуживания ипотечных и потребительских кредитов.

Среднесрочный прогноз:

в позитивном сценарии дно кризиса придется на второй квартал;
если ситуация затянется и пик падения придется на конец года, то это будет означать затяжной спад для России;
необходимость докапитализации банков в связи с ростом числа плохих долгов;
рост безработицы;
дополнительные меры социальной поддержки скорее всего будут носить точечный или «цеховой» характер.

Полностью обзоры: #TRENDSRADAR.

6. Статистические данные на конец марта о величине потерь в рублях за день простоя в зависимости от вида бизнеса (мнение РБК):

РБК подсчитал, сколько теряют уже попавшие под запрет из-за ужесточения мер по борьбе с распространением коронавируса в Москве московские компании (театры, рестораны, выставочные залы, кинотеатры, фитнес-клубы, бассейны) за один день простоя и сколько могут потеряют еще работающие, если развитие ситуации пойдет по худшему сценарию и им придется приостановить свою деятельность. Расчет был сделан на основе данных о среднем дневном обороте, в нем учитывается только выручка, которую не получат предприятия. Расходы, которые бизнес несет во время простоя, — аренда, коммунальные платежи, зарплаты и социальные выплаты, обслуживание кредитов и другие расходы — в расчет не вошли.

Источник.

7. Экономика РФ

Наиболее пострадавшие отрасли, по данным всероссийского опроса индивидуальных предпринимателей и собственников малого и среднего бизнеса, проведенного НАФИ 28 марта – 3 апреля 2020 г.: общественное питание, туризм/отдых, торговля, сфера обслуживания, сфера развлечений, транспорт/логистика/грузоперевозки. Подробнее здесь.

Институт исследований и экспертизы ВЭБ.РФ подготовил доклад «Тенденции развития российской экономики в условиях пандемии коронавируса и возможные антикризисные меры».

Наиболее уязвимые сектора экономики:

Источник 1;

Источник 2.

Согласно опросу НАФИ, опубликованному 3 июля, более половины предпринимателей (54%) отметили, что их компания смогла продолжать работу в той или иной форме в период самоизоляции. 46% предпринимателей перевели сотрудников на дистанционный формат.

Многие предприниматели отметили негативные последствия от пандемии: 76% сообщили о снижении выручки, 66% — о сокращении спроса на товары или услуги, 36% — о сокращении числа поставщиков, 24% — об уменьшении числа филиалов/точек продаж. Каждый третий предприниматель (34%) отправлял сотрудников в отпуск за свой счет, а каждому пятому (18%) пришлось прибегнуть к увольнению сотрудников.

Большинство предпринимателей не рассчитывают на возврат к докризисным показателям в краткосрочной перспективе: 36% ожидают, что выйдут на прежний уровень не ранее, чем через год, 21% — через 2-3 года. Треть предпринимателей придерживаются более оптимистичных настроений: 35% рассчитывают вернуться к докризисным показателям через несколько месяцев или раньше, а 8% отмечают, что коронавирус не сказался на их работе.

Большинство представителей бизнеса (70%) предприняли меры для адаптации к кризисной ситуации. В ТОП-3 таких мер входят сокращение бюджетов на текущие траты, переход в онлайн и коррекция цен/тарифов. Большая часть тех, кто перевел бизнес в онлайн (60%), считают, что это помогло компании стать эффективнее.

Несмотря на сложности, многие предприниматели не изменили свои стратегические планы на будущее: 52% сообщили, что карантин не повлиял на их бизнес-планы, а 8% отметили, что благодаря самоизоляции нашли новые идеи, форматы ведения бизнеса. 40% предпринимателей сообщили, что планы все-таки пришлось поменять.

Источник

8. Мониторинг отраслевых финансовых потоков.

ЦБ регулярно публикует аналитический материал Банка России, в котором представлена обобщенная информация по рублевым платежам, прошедшим через Национальную платежную систему.

Мониторинг на 25.06.2020.

9. Скидка на торг.

Источники:

SOLD-ONLINE;
А.А. Марчук, Е.А. Бутова. Скидки на торг: реалии кризиса;
ГУП ГУОИН Санкт-Петербурга. Результаты опроса риэлторских организаций о состоянии рынка нежилых помещений. Архив 1998 - 2014 года, 2015 год, 2016 год.
Проект по сбору мнений банков-членов АБСЗ о величине основных рыночных показателей, непосредственно влияющих на рыночную стоимость предметов залога - 1 и 2.
Комитет по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов. Раздел «Результаты ежегодных опросов»;
Подробнее про скидки и многое другое здесь.

Прогноз денежных потоков и анализ рисков

1. Позиция ЦБ РФ:

По состоянию на 23.06.2020 ЦБ не изменил мнение о перспективах российской экономики. Источник

По данным на 24.07.2020, ЦБ скорректировал оценку динамики ВВП и прогнозирует снижение ВВП на 4,5–5,5% в текущем году и последующий восстановительный рост на 3,5–4,5% и 2,5–3,5% в следующие два года, при этом отмечает, что эти оценки в основном находятся внутри интервалов, которые ЦБ давал в апреле. Также ЦБ ожидает инфляцию в интервале 3,7–4,2% по итогам текущего года. Источник

2. Позиция «KPMG»

COVID-19 является прекрасным примером «структурного разрыва» — неожиданного сдвига во временных рядах данных при изменении закономерностей между историческими переменными. Это приводит к ненадежности модели и значительным ошибкам в прогнозировании, а также принципиально влияет на предположения и планирование (здесь на ум приходит фраза «слепой»).

Таким образом, исторические данные нужно иногда брать с долей скептицизма. Но они все же могут послужить основой для принятия будущих решений. Мониторинг и анализ того, как вы преодолеваете этот кризис, будут иметь решающее значение для обеспечения вашего в конечном итоге выхода из кризиса и выстраивания долгосрочной устойчивости. Воспользуйтесь возможностью измерить и оценить эффективность / неэффективность бизнеса, вытекающую из альтернативных моделей работы.

3. Позиция «Deloitte»

Управление оборотным капиталом, скорее всего, будет сопряжено с трудностями:

предприятия, затронутые снижением китайского спроса, могут испытывать затоваривание, которое может продолжаться до тех пор, пока производство не сократится или спрос не вырастет;
китайские покупатели, вероятно, будут задерживать платежи для сохранения денежных средств, в то время как китайские поставщики могут отчаянно нуждаться в оплате за отгруженные/заказанные товары;
не подвергшиеся воздействию контрагенты могут предложить скидки при досрочных платежах или возможности факторинга.

4. Позиция «RICS»

Рыночная активность затронута во многих секторах. По состоянию на дату оценки мы считаем, что для целей сравнения мы можем придать меньший вес предыдущим рыночным данным для обоснования мнений о ценности. Действительно, нынешняя реакция на COVID-19 означает, что мы сталкиваемся с беспрецедентным набором обстоятельств, на которых можно основывать суждения.

Таким образом, наша оценка составляется на основе «материальной неопределенности оценки» в соответствии с VPS 3 и VPGA 10 RICS Red Book Global. Следовательно, к нашей оценке следует относиться с меньшей степенью уверенности - и с большей степенью осторожности, чем это обычно бывает. Учитывая неизвестное будущее влияние, которое может оказать COVID-19 на рынок недвижимости, мы рекомендуем Вам держать оценку [этого объекта] в поле зрения.

5. Позиция «CBRE group» о возможных прогнозах на основе анализа китайского рынка:

гостиничный сектор начинает восстанавливаться через 6 недель после начала падения;
80% торговые центров повторно открылись после закрытия, включая 85% кафе сети «Starbucks»;
производство - через 6-8 недель после начала активной фазы возобновили работу 81% производителей-экспортеров; почти 100% предприятий сферы e-comerce (онлайн-торговля) и логистики восстановили работу через 4 недели после полной остановки.

6. РБК и НКР выпустили исследование о восстановлении экономики.

Источники: РБК, НКР

Обзор От улитки до леопарда. Прогноз выздоровления отраслей российской экономики

7. Можно ожидать роста достоверности расчетов, основанных на «взвешенных скользящих средних» моделях (прогнозная величина принимается равной взвешенному значению по ретроспективе, при это чем дальше отстоит ретроспективное значение от даты оценки, тем меньше его вес).

8. Глава МВФ заявила о начале мировой рецессии. Особую угрозу МВФ видит в возможности возникновения волны банкротств и сокращения рабочих мест, которая может не только подорвать способность экономики к восстановлению, но и разрушить саму основу общества (источник).

Восстановление экономики во много зависит и от мер поддержки, оказываемых государством. Обзор ситуации в разных странах здесь.

9. По оценке МВФ, ВВП России снизится за 2020 год на 6,1% по сравнению с 2019 годом и вырастет на 4,1% в 2021 году. Снижение для развитых стран будет более сильным, но и рост будет выше (-8% в 2020, рост на 4,8% в 2021). Совокупное снижение в мире составит 4,9% в 2020, а рост в 2021 5,4%.

Источник

Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) спрогнозировала 2 сценария изменения ВВП разных стран: сценарий при отсутствии второй волны распространения нового коронавируса и сценарий для случая, если вторая волна появится до конца года.

По оценке ОЭСР, падение мирового ВВП в 2020 году может составить 6% при 1 сценарии (прогноз роста в 2021 году 5,2%). При втором сценарии падение в 2020 году оценивается в 7,6%, а рост на 2021 год - только на 2,8%.

Оценки ЭСР для российской экономики:

¾ Спад 8% в 2020 и рост 6% в 2021 году (1 сценарий)

¾ Спад 10% в 2020 и рост 4,9% в 2021 году (2 сценарий)

Источники: 1, 2

Оценки снижения ВВП России в 2020 году находятся в широком диапазоне от (-1%) до (-11,3%). Такой разброс мнений аналитиков говорит о повышенной неопределенности ситуации. Так, аналитики McKinsey, планировавшие обновить цитируемый во многих источниках доклад «Влияние COVID-19 на российскую экономику», который составлялся в конце марта, так и не опубликовали более актуальные материалы.

Ссылки по оценкам динамики ВВП:

По оценкам Минэкономразвития (данные на конец июня), размер ВВП России к 4-му кварталу 2021 года восстановится до уровня 2019 года, рост в 2022 году может составить около 3%.

Источник

10. Позиция JLL (Влияние на глобальный рынок недвижимости):

Краткосрочное влияние пандемии COVID-19 на экономический рост, деловую активность и поведение отдельных лиц неоспоримы, и, хотя согласно текущему консенсусу восстановление мировой экономики произойдет во второй половине 2020 года, точные сроки возобновления роста и его темпы неизвестны.

Предлагается не заниматься отдельными прогнозами, а использовать сценарный подход с акцентом на готовность либо к небольшому или умеренному замедлению, которое носит временный характер, либо к более серьезной и устойчивой рецессии.

Основные тенденции на рынке:

инвестиции – замедление активности. Недвижимость по-прежнему привлекательна по сравнению с другими типами активов;
офисы – увеличение удаленной работы и смещение фокуса на здоровье, благополучие и производительность. Это скорее всего приведет к увеличению доли вакантных площадей, поэтому арендодатели, ориентированные на заключение договоров краткосрочной аренды, будут наиболее уязвимыми;
ритейл – рост спроса на онлайн торговлю продуктами питания, который изменит поведение ритейлеров. Ритейлеры с надежной инфраструктурой для выполнения онлайн-заказов могут получить долгосрочные выгоды, делая больший акцент на переходе к гибкой модели многоканального ритейла;
промышленность и логистика — деглобализация цепочек поставок для уменьшения риска. Более быстрый переход к автоматизации и использованию роботов в операциях и снижению зависимости сектора от рабочей силы. Переход к онлайн-покупкам, особенно в сегменте продуктового ритейла, может повысить спрос на логистическое площади;
гостиничный бизнес — в краткосрочной перспективе показатели заполняемости отелей снизятся. Существует вероятность довольно быстрого восстановления основных показателей гостиничного сектора, если распространение эпидемии прекратится в краткосрочном периоде;
жилой сектор — относительно устойчив к внешним шокам;
устойчивое развитие – изменение восприятия путешествий и новый акцент на практике использования зеленых технологий;
технологии – увеличение интеграции технологических процессов, в частности PropTech и MedTech, что будет влиять на все аспекты жизни и бизнеса.

Подробнее о рынках недвижимости — по следующим ссылкам:

Прогноз изменений на рынке недвижимости пока никто не готов делать, но можно сопоставить происходящее на рынках с тем, как они реагировали на прошлые кризисы.

11. Стоимость капитала

По данным, публикуемым Асватом Дамодараном, оценка рыночной премии за риск в США, определенная им на начало 2020 года на уровне 5,20%, значительно изменилась за 1 квартал и по состоянию на 1 апреля 2020 равна 6,01%.

Оценка странового риска для России также увеличена: премия за страновой риск оценивается на 01.04.2020 в 4,03% (предыдущая оценка 2,17% на январь 2020).

Источники 1 и 2.

12. Ссылки на онлайн-сервисы и источники информации:

Онлайн-сервис Institute of International Finance «Отслеживание потоков капитала»;
Проект Kroll (подразделение Duff & Phekps) Индекс Kroll COVID-19: краткая информация о прогнозируемых экономических последствиях пандемии коронавируса и правительственных ограничений, связанных с пандемией, в разных регионах и секторах;
Исследование JPMorgan Chase Institute, в котором смоделирована «автономность» малого бизнеса (в США);
Статья, в которой проведено исследование показателей рентабельности активов, начиная с XIV века (15 крупных пандемий и крупные вооруженные конфликты). Макроэкономические последствия этих пандемий сохранялись на протяжении примерно 40 лет, при этом существенно снизились реальные ставки доходности. Пандемии приводят к нехватке рабочей силы и/или переходу к большей экономии средств;
Опрос владельцев бизнеса в США, выполненный PwC;
Исследовательский проект Barometer провел экспресс-опрос российских предпринимателей, представителей малого и среднего бизнеса;
Анализ «эффекта карантина» для России, выполненный Центром макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) и прогноз при наличии двух «суперфакторов» – длительного карантина и очень низких цен на нефть. Российскую экономику ожидает, с высокой вероятностью, двухлетняя рецессия;
Исследование основных рисков, проблем и возможностей, с которыми сталкивается мир в результате пандемии COVID-19 (Всемирный экономический форум).

Диапазоны и интервалы результатов расчета рыночной стоимости

В условиях пандемии имеет место значительное расширение границ диапазонов и интервалов, в которых могут лежать результаты оценки. Как минимум, можно говорить о сдвижке на одну ступень: оборачиваемость высокая –> оборачиваемость средняя; средняя развитость рынка -> низкая развитость.

Допущения и ограничения

1. Позиция «Appraisal Institute»

Отчет об оценке должен содержать обсуждение состояния рыночных условий, в связи с чем упоминание о вспышке коронавируса уместно. Однако, не уместно включать отказ от ответственности или экстраординарное допущение, которое предполагает, что оценщик не берет на себя ответственность за анализ рынка.

2. Все используемые при оценке данные следует проверять на предмет достоверности, используя доступные Оценщику средства.

3. Примеры допущений / ограничений от «Appraisal Institute of Canada»:

Значения, содержащиеся в данной оценке, основаны на рыночных условиях на момент составления данного отчета. Эта оценка не дает прогноза будущих значений. В случае нестабильности и/или нарушения нормальной работы рынка, значения могут быстро измениться, и такие потенциальные будущие события НЕ рассматривались в данном отчете. Поскольку данная оценка не учитывает и не может учитывать какие-либо изменения в оцениваемом имуществе или рыночных условиях после даты вступления в силу, читателей предупреждают о необходимости полагаться на оценку после даты вступления в силу, указанной в настоящем отчете.

На момент подготовки настоящего доклада Канада и мировое сообщество переживают беспрецедентные меры, принятые на различных уровнях государственного управления для сокращения последствий пандемии COVID-19 для здоровья населения. Продолжительность этого события неизвестна. Несмотря на то, что существует потенциальная возможность негативного воздействия на микро- и макроэкономику, а также на различные рынки недвижимости, невозможно предсказать такое воздействие в настоящее время или воздействие нынешних и будущих правительственных контрмер. Существует некоторый риск того, что пандемия COVID-19 увеличит вероятность глобальной рецессии, однако без знаний о дальнейших ожидаемых правительственных контрмерах на национальном и глобальном уровнях невозможно предсказать какое-либо воздействие в данный момент времени. Соответственно, эта временная оценка предполагает сохранение текущих рыночных условий, а также то, что текущие более долгосрочные рыночные условия останутся неизменными. Учитывая рыночную неопределенность в отношении пандемии COVID-19, события форс-мажорного характера, мы оставляем за собой право пересматривать оценку стоимости, изложенную в этом отчете, за отдельную плату, с обновлением оценочного отчета в рамках отдельного оценочного мероприятия, включающего рыночную информацию, имевшуюся на тот момент времени.

Коронавирусная пандемия вызывает значительную степень неопределенности на рынках капитала и может оказать влияние на стоимость недвижимости в зависимости от продолжительности и тяжести кризиса. В настоящее время пока еще слишком рано предсказывать, каким образом это может сказаться на стоимости, однако вполне вероятно, что в краткосрочной перспективе это негативно скажется на рыночном спросе.

В связи с пандемией коронавируса местные органы здравоохранения настоятельно рекомендуют (или предписывают) ограниченное воздействие или контакт с другими людьми. Выезд на дом с целью осмотра противоречит рекомендациям местных органов здравоохранения и в настоящее время невозможен. Это оценочное задание было выполнено без физического доступа во внутренние/внешние помещения этого объекта. Детали собственности были идентифицированы и собраны другими способами, как указано в данном отчете.

Из-за невозможности доступа и просмотра интерьера/экстерьера этой недвижимости, информация и детали, касающиеся интерьера/экстерьерной отделки, качества и состояния, взяты из источников, которые считаются надежными. Если впоследствии будет установлено, что какая-либо из этих деталей является неточной, оценщик оставляет за собой право внести изменения в оценку и стоимость.

4. Позиция The Australian Property Institute по вопросам, связанным с неопределенностью оценки

Существует несколько потенциальных причин неопределенности оценки:

неопределенность рынка;
неопределенность моделирования;
неопределенность входных данных.

Неопределенности данных и моделирования возникают в процессе оценки и могут быть измерены.

• Неопределенность рынка.

Рыночная неопределенность возникает в результате событий, которые являются внешними для процесса оценки и, как правило, не поддается измерению на дату оценки.

Неопределенность на рынке возникает, когда рынок, по состоянию на дату оценки, нарушается из-за событий, которые происходят или недавно произошли, таких как внезапные экономические или политические кризисы.

Событием(ями), вызывающим неопределенность на рынке, может быть макроэкономическая ситуация, например пандемия COVID-19, или микроэкономическая, например, изменение закона или правила, которое изменяет или разрушает рыночный сектор.

На рынке недвижимости как макроэкономическое, так и микроэкономическое событие (события) могут привести к неопределенности в оценке. Влияние на цены и объемы продаж не будет известно до тех пор, пока на это не среагирует рынок.

Кроме того, API отмечает, что использование «справочников» может быть некорректным из-за устаревания данных во времена неопределенности на рынке.

Крайне важно не путать рыночную неопределенность с рыночным риском. Рыночный риск - риск снижения стоимости актива с течением времени в результате изменения конъюнктуры рынка. условий после даты оценки.

Рыночная неопределенность не поддается измерению, так как она возникает вследствие невозможности ее наблюдения и оценки влияния события (событий) на рыночные цены по состоянию на дату оценки.

Степень влияния пандемии COVID-19 на данный момент неизвестна, поэтому это событие представляет собой рыночную неопределенность (на дату подготовки данного протокола 20 марта 2020 г.).

Рекомендуется указывать в отчете:

вспышка нового коронавируса (COVID -19) была объявлена «глобальной пандемией» Всемирной организацией здравоохранения 11 марта 2020 года;
рынок недвижимости испытывает влияние неопределенности, вызванной вспышкой COVID -19. В настоящее время рыночные условия меняются ежедневно. На дату оценки мы считаем, что на рынке существует значительная неопределенность;
данная оценка актуальна только на дату проведения оценки;
стоимость, оцениваемая здесь, может измениться значительно и неожиданно в течение относительно короткого периода времени (в том числе в результате факторов, которые не могли быть известны Оценщику на дату проведения оценки);
мы не принимаем на себя ответственность или обязательства за любые убытки, возникшие в результате такого последующего изменения стоимости;
учитывая отмеченную неопределенность в оценке, мы рекомендуем пользователю (пользователям) данного отчета периодически пересматривать оценку стоимости.

Цель пункта о существенной неопределенности состоит в том, чтобы установить, что клиент, опирающийся на конкретный отчет об оценке, понимает, что отчет был подготовлен при чрезвычайных обстоятельствах. Термин «неопределенность» не предполагает, что на оценку нельзя положиться, но он используется для того, чтобы пояснить, что при действующих чрезвычайных обстоятельствах оценке может быть придана меньшая определенность, чем в период отсутствия таких обстоятельств.

5. Позиция Технического Совета по Международным стандартам оценки [1]

Для оценщиков неопределенность, пронизывающая все рынки, неизбежно приведет к проблемам не только с точки зрения проведения оценки и определения стоимости, но и с точки зрения представления информации в отчете об оценке таким образом, чтобы она была полезной и информативной для пользователей. Последнее издание МСО ссылается на это в разделах 101 - 105 «Общие стандарты».

В то же время нельзя упускать из виду ту важную роль, которую профессиональные оценщики могут и будут играть в восстановлении доверия к неспокойным рынкам путем проведения хорошо обоснованных и прозрачных оценок.

Появление к концу 2019 г. нового коронавируса, также известного как COVID-19, и последовавшая за этим глобальная пандемия создали огромную неопределенность во всем мире.

Кроме многих других проявлений это привело к огромной волатильности рынка. Это еще более интересно с точки зрения оценки, поскольку оценщики вынуждены оценивать активы, когда отсутствуют сопоставимые данные и все рынки сталкиваются с неопределенным будущим.

Стандарт МСО 103 «Составление отчета» требует, чтобы в отчете об оценке раскрывался ряд вопросов, включая любую существенную неопределенность или ограничивающие условия, которые непосредственно влияют на оценку. Фактически, в разделе 10 МСО 103, в параграфах 10.1 и 10.2 говорится [2]:

10.1. Важно, чтобы в отчете содержалась информация, необходимая для правильного понимания оценки или экспертизы оценки. Отчет должен дать предполагаемым потребителям четкое представление об оценке.

10.2. В целях предоставления полезной информации отчет должен характеризоваться четким и точным описанием объема и содержания задания, его цели и предполагаемого использования (включая любые ограничения на использование), а также включать информацию, раскрывающую любые допущения, специальные допущения (МСО 104 «Виды стоимости», пункт 200.4), значительную неопределенность или ограничительные условия, которые напрямую влияют на оценку.

Одна из основных проблем, связанных с неопределенностью оценки, заключается в том, что стоимость не является фактом, а оценка представляет собой определение наиболее вероятного из целого ряда возможных результатов на основе допущений, сделанных в процессе оценки.

Рыночная оценка - это оценка наиболее вероятной цены, которая была бы уплачена по сделке на дату оценки. [3]

[1] Настоящее письмо выпущено Техническим Советом IVSC и предназначено в качестве полезного краткого изложения ключевых частей Международных стандартов оценки (МСО), которые могут иметь особое значение в периоды неопределенности на рынке. Настоящий документ не является стандартом. При проведении оценки оценщикам следует обращаться к последней версии IVS.

[2] Цитируется текст официального перевода новой редакции международных стандартов оценки - «МСО 2020».

[3] См. пункт 30.1. МСО 104: Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Однако даже для идентичных активов, обмен которыми происходит в рамках актуальных сделок, часто могут наблюдаться отклонения цен в различных сделках. Эти отклонения могут быть вызваны такими факторами, как различия в целях, знаниях или мотивации сторон. Следовательно, большинству оценок присущ элемент неопределенности, поскольку редко существует единая цена, с которой можно сравнить оценку.

Неопределенность оценки может быть вызвана различными факторами.

Их можно разделить на следующие категории:

ухудшение рыночной конъюнктуры («поломка», сбой рыночного механизма);
доступность данных;
выбор метода или модели.

Эти причины неопределенности оценки не являются взаимоисключающими. Например, ухудшение рыночной конъюнктуры может повлиять на наличие соответствующих данных, что, в свою очередь, может создать неопределенность в отношении наиболее подходящего метода или модели. Поэтому взаимозависимость и корреляция между причинами неопределенности, вероятно, существуют, и это следует учитывать в процессе оценки.

Что касается коронавируса, то его влияние на функционирование рынка можно рассматривать как микроэкономическое, но в будущем это может иметь и определенные макроэкономические последствия.

Если дата проведения оценки совпадает с экономическим или политическим кризисом или непосредственно следует за таким событием, возникает значительная неопределенность в оценке, поскольку единственные исходные данные и метрики, доступные для оценки, скорее всего, будут относиться к рынку до наступления события и, следовательно, будут иметь ограниченное отношение к ситуации на дату проведения оценки.

Отсутствие соответствующих исходных данных приведет к неопределенности оценки. Это может быть вызвано не только нарушением функционирования рынка, как описано выше, но и тем, что активы являются уникальными, или тем, что рынок для данного актива, как правило, является неликвидным. В случае отсутствия соответствующих рыночных данных может потребоваться экстраполяция исходных данных от непосредственно наблюдаемых цен на аналогичные активы или использование ненаблюдаемых исходных данных.

Использование экстраполяции или ненаблюдаемых исходных данных может быть источником неопределенности из-за сложности нахождения объективных доказательств в поддержку либо корректировок, либо сделанных допущений. Используемый метод оценки может быть скорректирован с учетом неопределенности исходных данных. Например, в модели дисконтированных денежных потоков входные данные основаны на текущих ожиданиях будущих результатов деятельности и поэтому являются неопределенными.

Для многих типов активов для оценки стоимости можно использовать более одного метода или модели. Однако эти методы или модели не всегда дают один и тот же результат, и поэтому выбор наиболее подходящего метода сам по себе может быть источником неопределенности оценки.

В пункте 10.4 стандарта МСО 105 «Подходы и методы оценки» говорится, что:

«Оценщику нет необходимости использовать больше одного метода оценки стоимости актива, особенно если оценщик и уверен в точности и надежности единственного метода и принимает во внимание факты и условия оценочного задания. Тем не менее оценщикам следует рассмотреть возможность использования нескольких подходов и методов, а также учесть несколько подходов или методов оценки и возможности их использования для получения показателя стоимости, особенно если не имеется достаточного количества фактических или характерных для рынка исходных данных для применения единственного метода в целях получения объективного вывода. Если используется более одного подхода и метода или даже несколько методов в рамках одного подхода, заключение об оценке, полученное с помощью этих многочисленных подходов и/или методов, должно быть обоснованным, а процесс анализа и согласования разных оценок в итоговый результат без проведения усреднения оценщику следует описать в отчете».

Можно утверждать, что нынешнее положение представляет собой ситуацию, в которой необходимо использовать несколько подходов, поскольку экономический и политический климат таков, что «не имеется достаточного количества фактических или характерных для рынка исходных данных для применения единственного метода в целях получения объективного вывода».

Большинство оценок содержат элемент неопределенности, однако в соответствии с МСО 103 этот элемент должен раскрываться только в том случае, если он является «значительным».

Требование о раскрытии информации о неопределенности в тех случаях, когда она не имеет никаких или ограниченных последствий, было бы ненужным осложнением при представлении отчетности по многим оценкам и могло бы нарушить принцип, согласно которому отчетность должна давать предполагаемому читателю четкое представление об оценке. Это также может привести к увеличению расходов и вызвать неоправданную озабоченность в отношении достоверности многих заключений по оценке, что не принесет пользы пользователям.

Вместе с тем наличие значительной неопределенности не означает, что оценка не может быть проведена, но означает, что в докладе об оценке должны содержаться существенные предположения, положенные в основу подхода к проведению оценки и методологии ее проведения. Поэтому необходимо рассмотреть вопрос о том, когда неопределенность оценки является «существенной». Также необходимо учитывать, что другие стандарты, такие как МСФО, может иметь иную точку зрения на некоторые элементы, такие как суждения и существенность.

Значимость неопределенности следует рассматривать с двух взаимосвязанных позиций: во-первых, является ли потенциальное влияние на результат оценки существенным; и, во-вторых, имеет ли она значение для предполагаемого пользователя оценки. В то время как незначительная неопределенность очень маловероятна, существенная неопределенность может иметь или не иметь значения. Рассмотрение вопроса о том, является ли влияние выявленной неопределенности на оценку существенным, связано с потенциальной возможностью ошибки.

Для некоторых активов такой количественный анализ может оказаться сложным, особенно в текущих рыночных условиях. Даже если неопределенность может быть количественно определена и представляется значительной, либо в абсолютном выражении, либо в процентном, то ее существенность также зависит от ее значимости, которая должна оцениваться в контексте цели, для которой требуется проведение оценки, и потенциального влияния на всех предполагаемых пользователей оценки, которые впоследствии окажутся неправы на дату ее проведения.

К факторам, которые может быть полезно рассмотреть для определения того, является ли неопределенность в оценке существенной для оценки материальных активов и бизнеса, относятся:

требуется ли оценка для внутренних целей заказчика или она будет раскрыта третьим лицам и на нее будут полагаться третьи лица (порог существенности, вероятно, будет ниже, если на оценку будут полагаться третьи лица);
степень влияния на стоимость всего портфеля, если неопределенность оценки влияет только на определенные активы в портфеле (это может также включать рассмотрение корреляции и взаимозависимости между отдельными активами);
была ли причина неопределенности известна стороне, вводящей активы в эксплуатацию, или третьей стороне, полагающейся на нее при проведении оценки;
может ли влияние неопределенности подвергнуть сторону, вводящую активы в эксплуатацию, или третью сторону, полагающуюся на оценку, значительному риску убытков.

Полезным критерием при рассмотрении вопроса о том, является ли неопределенность оценки значительной, является рассмотрение вопроса о том, не приведет ли сокрытие неопределенности к тому, что разумное лицо предпримет действия, основанные на объявленной оценке, которые оно, возможно, не предприняло бы, если бы неопределенность была раскрыта.

В случае необходимости количественной оценки неопределенности оценки, должны быть применены следующие принципы:

количественная оценка всегда должна сопровождаться описанием причины и характера неопределенности;
чисто числовая иллюстрация будет лишь подтверждать, а не объяснять неопределенность. Нет никакой пользы, если предоставление такого количественного выражения неопределенности не приведет к лучшему пониманию пользователем вывода об оценке;
количественное выражение неопределенности оценки не предполагает прогнозирования наихудшего сценария. Цель не заключается в том, чтобы подвергнуть оценку стрессовой проверке до крайнего случая. Любой тест неопределенности оценки должен учитывать влияние на стоимость разумных и вероятных альтернативных допущений. При выборе альтернативных допущений для измерения неопределенности в рамках оценки бизнеса или материальных активов, необходимо выбирать из возможностей, которые не расположены в хвосте распределения (когда события очень маловероятны), а скорее в их центральных областях (когда события, вероятно, произойдут);
цель любого анализа неопределенности заключается не в том, чтобы дать прогноз возможных колебаний заявленной стоимости на будущие даты, а в том, чтобы предоставить информацию об изменчивости стоимости на конкретную дату оценки;
при количественном определении влияния неопределенности необходимо учитывать взаимозависимость или корреляцию между существенными исходными данными, когда это практически осуществимо. Корреляционный анализ является чрезвычайно важной частью этого процесса, и в тех случаях, когда неопределенность измеряется без надлежащей корреляции между взаимозависимыми входными данными, степень неопределенности может быть завышена.

При оценке также нужно учитывать:

если вы не можете выполнить все требования, содержащиеся в МСО 102 «Проводимые исследования и соответствие стандартам» в связи с существующими государственными ограничениями — например, возможность свободного перемещения для выполнения работ, связанных с оценкой, - то это должно быть четко оговорено в рамках объема работ, согласовано с клиентом и четко указано в отчете;
если оценщик считает, что проведение оценки на ограниченной основе невозможно, данная инструкция должна быть отклонена;
оценщики не должны применять к своим оценкам докризисные критерии, так как этот подход основан на потенциально ошибочном предположении, что значения вернутся к докризисным уровням, и нет возможности предсказать, что это предположение на самом деле верно.

Источник.

Поддержка бизнеса в Российской Федерации

Информацию о мерах поддержки бизнеса можно найти на сайте Минэкономразвития.

Новый перечень системообразующих организаций.

Прочее

1. Позиция «TEGoVA»

Там, где оценщикам предписано прийти к рыночной стоимости объекта недвижимости для неустановленной цели в течение следующих нескольких недель:

они должны сначала определить последнюю дату (докризисную дату), когда, по их мнению, рыночная стоимость объекта недвижимости могла бы быть определена на основе имеющихся рыночных данных, и предложить свое мнение о стоимости объекта недвижимости на эту докризисную дату. Это позволит установить базовое значение, по которому клиент может с пользой оценить рыночную стоимость, сообщенную на соответствующую текущую дату оценки;
при представлении информации о стоимости на текущую дату оценки оценщики должны четко ссылаться на сопоставимые доказательства, на которые они опираются, и указывать, в какой степени эти доказательства были скорректированы, если таковые имели место, в связи с кризисом. В случае внесения корректировок оценщик должен обосновать их либо на основе фактических рыночных данных, либо на основе обоснованного суждения оценщика. Оценщики предупреждаются о том, что в течение периода рыночной неопределенности на каком-либо конкретном локальном рынке они не должны чувствовать себя обязанными вносить коррективы (в сторону понижения или повышения) в докризисные рыночные данные при условии, что это четко отражено в отчете об оценке. В таком случае заявленные докризисные и текущие значения будут одинаковыми с учетом любых существенных изменений, затрагивающих объект недвижимости в период между двумя датами;
следуя рекомендациям, изложенным в настоящем сообщении, оценщики должны обеспечить, чтобы они были воспроизведены в условиях взаимодействия, согласованных с клиентом. Оценщики также должны рекомендовать, чтобы стоимость объекта недвижимости постоянно пересматривалась.

2. Позиция IPEV [1]:

следует и далее придерживаться строгих процедур оценки;
справедливая стоимость не равна цене "пожарной продажи";
следует проявлять осторожность и не допускать "двойного учета" в отношении исходных данных оценки как при расчете сравнительным, так и при расчете доходным подходом. При использовании метода дисконтированных денежных потоков (DCF), если будущие денежные потоки были скорректированы в сторону снижения, то увеличение ставки дисконтирования может быть не таким большим, как увеличение ставки дисконтирования, если денежные потоки не были скорректированы с учетом последствий кризиса;
может оказаться нецелесообразным, чтобы цены по недавним сделкам, особенно по тем, которые были заключены до расширения масштабов пандемии, получали значительный вес при определении справедливой стоимости;
необходимо учитывать возможности финансирования и доступности кредитных средств, а также риски нарушения обязательств по кредитам;
сценарный анализ, скорее всего, необходим для оценки и учета вероятности того, что кризис продлится на 3, 6, 12, 18 месяцев и более.

[1]The International Private Equity & Venture Capital Valuation Guidelines Board (“the IPEV Board”)

3. Дату оценки целесообразно устанавливать ДО начала активной фазы пандемии (при наличии такой возможности).

В ряде случаев процедура принятия управленческого решения позволяет использовать результаты оценки, полученные на дату до начала активной фазы пандемии, - надо этим пользоваться. Это позволит избежать значительного количества проблем, описанных ранее, однако снизит полезность результатов оценки в условиях пандемии.

4. Итоговый результат оценки рекомендуется представлять в существенно округленном виде.

Примечания:

там, где источник не указан, источником является Ассоциация;
ситуация быстро меняется и ссылки могут устареть. Ассоциация не отвечает за действия на внешних сайтах.

Ссылки на источники: