Новости
Один за всех и все за одного!

14 декабря 2015

22 декабря 2015 года в Верховном Суде Российской Федерации будет рассматриваться дело №А09-6803/2014 о взыскании убытков. По мнению истца, оценщики ООО «Ко-Инвест Брянск» причинили ему убытки результатами «недостоверной» оценки. В качестве основания взыскания убытков истцом указывается то, что рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, на 5,5% отличается от стоимости, утвержденной судом на основе судебной экспертизы (1 726 100 и 1 631 000 рублей соответственно). Ответчик, оценочная компания, уже проиграл суды трех инстанций.

Удовлетворение требований истца и взыскание с оценочной компании убытков создаст прецедент, опасный для всей отрасли. Исходя из вероятностного характера рыночной стоимости, можно прогнозировать, что при наличии указанного прецедента с Оценщиков можно будет взыскивать убытки за любой отчет об оценке.

На общероссийском уровне проблема была поднята представителем НП «СРОО «Экспертный совет» на IV Всероссийском оценочном форуме 27.11.2015 г. Участники мероприятия высказали консолидированную позицию оценочного сообщества о недопустимости ответственности оценщика за вероятностную природу и объективные факторы неопределенности рыночной стоимости. Отмечено, что при проведении оценки невозможно абсолютно точно определить рыночную стоимость ввиду неопределенности исходных рыночных данных и погрешностей методов расчета, а указанное минимальное расхождение результатов 5,5% не опровергает, а подтверждает достоверность оценки, выполненной ООО «Ко-Инвест Брянск», так как допустимая погрешность оценки аналогичных объектов в разы выше. Данная позиция закреплена в резолюции Форума и будет представлена в Верховный Суд Российской Федерации.

Учитывая значимость дела для всей оценочной отрасли, профессиональное оценочное сообщество заявило консолидированную позицию, подготовленную представителями различных СРО оценщиков (РОО, СМАОс, Экспертный совет, НКСО, РАО), 7 докторами и 4 кандидатами наук: Н.В. Воловичем, М.О. Ильиным, К.Е. Калинкиной, А.В. Каминским, А.П. Ковалевым, Ю.В. Козырем, К.Ю. Кулаковым, В.И. Лебединским, Б.Е. Лужанским, Х.А Мамаджаным, П.М. Сапожниковым, А.А. Слуцким. Письмо экспертов направлено в Верховный Суд Российской Федерации и адвокату, защищающему инетресы Оценщика. Адвокат формировал дополнения к кассационной жалобе в том числе на основе и с отсылкой к позиции, изложенной в письме, которое вошло в указанные дополнения в качестве приложения.

Консолидированная позиция сообщества формировалась буквально в режиме онлайн в профильной группе сети «Фейсбук».

 

В письме Верховному Суду Российской Федерации при вынесении решения по делу №А09-6803/2014 было предложено учитывать следующее.

1. Рыночная стоимость имеет вероятностный характер. Неопределенность – неотъемлемая характеристика процесса и результата оценки.

Вероятностный характер рыночной стоимости закреплен в законодательстве об оценочной деятельности. Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке…». В Федеральных стандартах оценки (далее – ФСО), в частности в п. 30 ФСО №7 указано, что оценщик «приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость...», а в п. 26 ФСО №1, что оценщик «имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость».

Вопросы неопределенности результатов оценки нашли отражение в документах международных организаций, в т.ч.: Международного совета по стандартам оценки, Ассоциации дипломированных сертифицированных бухгалтеров, Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (RICS), Базельского комитета по банковскому надзору. Результат применения любых методов оценки рыночной стоимости всегда сопровождается неопределенностью, которая исторически рассматривается оценочным сообществом и заказчиками оценки как неотъемлемая характеристика процесса и результата оценки. Теме неопределенности результатов оценки посвящено множество научно-методических работ российских авторов (см. Приложение 1), что, как минимум, свидетельствует об уже проделанной существенной методологической работе по данному направлению представителями науки. Выделяют следующие основные источники и факторы неопределенности: рыночная неопределенность; неопределенность моделей и методов; неопределенность исходных данных (подробно см. Приложение 2).

2. Рыночный разброс цен на объекты, аналогичные объекту оценки по делу
№А09-6803/2014, составляет более 30%.

Даже на самых развитых рынках товаров народного потребления рыночный разброс цен на одинаковые товары, как правило, превышает 5%, имеющие место в рассматриваемом деле. Например, наиболее развитый рынок недвижимости в России – рынок квартир в г. Москве – характеризуется рыночным разбросом цен более 5%, даже на типовые квартиры. В рамках рассматриваемого дела объектом оценки выступает нежилое помещение, расположенное городе Сельцо Брянской области, рынок недвижимости которого нельзя охарактеризовать как активный. Проводимые исследования (например, [22, 23, 25]) показывают, что для объектов нежилой недвижимости, расположенных не в центрах субъектов Российской Федерации, разброс цен обычно превышает 30%. Это является стандартной практикой ценообразования на рынке недвижимости и не может рассматриваться как следствие чьих-либо ошибок.

3. Отличия результатов оценки отдельных отчетов являются существенными, если результат, полученный в одном отчете, выходит за границы диапазона стоимости, полученной в другом отчете.

Анализу точности результатов оценки и пределов ответственности оценщика посвящено ряд работ ведущих российских ученых в области оценочной деятельности (например, [1, 2, 4, 6 и т.д.]). В них показано, что различие в стоимостях, полученных в разных отчетах, можно считать существенными только тогда, когда они выходят за границы установленных для них диапазонов.

В законодательстве также имеет место положение, описывающее критерий существенности для отличий в стоимости. В частности в п. 25 ФСО №1 указывается, что существенным признается отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (метода).

4. Решение по делу №А09-6803/2014 будет являться важным прецедентом и в случае взыскания убытков с Оценщика приведет к негативным социально-экономическим последствиям для оценочной деятельности и страны в целом.

Как было показано выше, результаты определения стоимости в отчетах об оценке одних и тех же объектов всегда отличаются по объективным причинам. Таким образом, по нашему мнению, возможное принятие решения о том, что несущественное расхождение в результатах на 5,5% является основанием для признания одной из оценок недостоверной, может в дальнейшем послужить причиной тому, что любой отчет об оценке может быть оспорен по этому основанию. На практике это будет означать, что все сделки, сопровождаемые отчетами об оценке, в т.ч. приватизация государственного и муниципального имущества, корпоративные и другие сделки, могут быть оспорены. Помимо прямого конфликта интересов между государственными учреждениями (Росреестр, Росимущество, ФНС и т.п.), являющимися активными потребителями оценочных услуг, будет нанесен ощутимый урон малому и среднему предпринимательству, к которому относится подавляющее большинство оценочных компаний России. Представляется очевидным возникновение риска эскалации социальной напряженности, что может привести к социальному взрыву, огромному количеству судебных разбирательств и как результат – к остановке работы и банкротству предприятий.

С учетом изложенного выше предлагаем рассматривать отличие на 5,5% рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Ко-Инвест Брянск», от рыночной стоимости, утвержденной судом на основе судебной экспертизы, как объективное следствие вероятностной природы рыночной стоимости и рыночной неопределенности. Указанное расхождение между оценками является несущественным, поскольку размер допустимой погрешности оценки для такого рода объектов оценки существенно выше. Факт расхождения результатов не только не должен являться доказательством недостоверности оценки, проведенной оценочной компаний ООО «Ко-Инвест Брянск» и основанием для возмещения каких-либо убытков, а, наоборот, подтверждает корректность проведенной первичной оценки.

 

17 декабря 2015 года на адрес Верховного суда РФ коллективное письмо направила группа Экспертов и Оценщиков Смоленской области (Г.И. Ковалева, А.Н. Рогулин, П.А. Дунаев, А.А. Слепцов, Е.В. Слепцова, Т.В. Дунаева, А.Н. Москалев, С.Н. Новожилов). 

Проблема продолжает обсуждаться на различных дискуссионных площадках. Например, 10.12.2015 г. состоялось заседание Рабочей группы по мониторингу законодательства в сфере имущественных налогов Государственной Думы, участники которого дополнительно отметили следующее. Суд не признал недостоверной итоговую величину рыночной стоимости, определенную оценщиками ООО «КО-Инвест Брянск». Факт установления другой величины стоимости судебным экспертом не является основанием для признания отчета об оценке недостоверным, что вытекает из положений статей 12, 13 Федерального Закона от 28.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, и не влечет наступления гражданской ответственности оценщика.

Желание поддержать коллег из Брянска высказывают Оценщики со всей России, например, отдельная позиция направлена в Верховный Суд Российской Федерации от компании «Шогин и Партнеры».

Интересы всего оценочного сообщества в Верховном Суде Российской Федерации взялся защищать адвокат Владимир Петренко, подготовивший дополнения к кассационной жалобе. В усилении юридической позиции Оценщика приняло участие множество коллег, шло активное обсуждение проекта документа.

 

Всеобщая поддержка брянского Оценщика – достойный шаг к объединению профессионального оценочного сообщества. Вместе – мы непобедимы!

Партнерство продолжает занимать активную позицию в деле брянского Оценщика

 

Материалы по теме:

документ создан 14.12.2015 12:10 , последнее изменение 14.12.2015 12:46
4.1
4. Пресс-центр