Новости

Об учете НДС при оценке рыночной стоимости ОКС для целей "оспаривания"

На заседании Экспертного совета Партнерства 14.01.2016 г. был рассмотрен вопрос учета налога на добавленную стоимость (НДС) при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях «оспаривания» величины их кадастровой стоимости.

Экспертный совет учел следующие существенные аспекты данного вопроса:

• наличие дискуссии в профессиональном оценочном сообществе с весомой аргументаций (см. п. 5 статьи) как в отношении необходимости учета НДС, так и в отношении необходимости его исключения;
• противоречивая судебная практика, в т.ч. высших судов;
• различные подходы в работе Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• отсутствие единообразия в части учета НДС в отчетах об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в различных регионах;
• ОКС является искусственно сформированным объектом оценки (не может принимать участия в гражданском обороте, применимость понятия «рыночная стоимость» к нему – условная).

Партнерство сохраняет позицию, что рыночная стоимость – это величина, которая включает все налоги (сумма средств, уплаченных покупателем при совершении сделки между типичными для данного сегмента рынка субъектами). Налогообложение, в т.ч. в части НДС, – это индивидуальная характеристика сделки и конкретного налогоплательщика.

В целях соблюдения главного принципа оспаривания, зафиксированного в позициях высших судов (обеспечения сопоставимости кадастровой и рыночной стоимости объекта оценки), Экспертный совет Партнерства рекомендует:

для целей «оспаривания» результатов определения кадастровой стоимости при определении рыночной стоимости ОКС величину НДС учитывать аналогично тому, как она была учтена при определении кадастровой стоимости соответствующего объекта оценки.

Комментарий:

• как именно был учтен НДС при определении кадастровой стоимости конкретного объекта оценки, можно узнать из соответствующего отчета об определении кадастровой стоимости. Например, если в отчете об определении кадастровой стоимости ОКС в затратном подходе НДС начислялся и не исключался в сравнительном и доходном подходе, то рекомендуется определять рыночную стоимость с учетом НДС и наоборот;
• с отчетами об определении кадастровой стоимости можно ознакомиться на сайте Росреестра и его территориальных управлений (rosreestr.ru).

Материалы по теме:

• рекомендации Экспертного совета Партнерства по учету налога на добавленную стоимость при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания»;
• статья «К вопросу оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства»;
• как работать с фондом данных государственной кадастровой оценки.