Новости

Вопросы безопасности Оценщика: завершился примечательный процесс по делу о взыскании убытков с оценочной компании

Одним из основных направлений деятельности Ассоциации является обеспечение безопасности Оценщиков. Для достижения этого проводятся профильные дискуссионные и образовательные мероприятия, выпускаются методические материалы, анализируется соответствующая судебная практика, инициируется подготовка позиции профессионального оценочного сообщества по ключевым вопросам.

В настоящее время нередки попытки арендаторов взыскать убытки с оценочной компании в размере выплаченной арендной платы за период судебных разбирательств по стоимости выкупаемого имущества. Предлагаем вашему вниманию информацию об очередном заслуживающем внимание судебном деле.

27 июня 2017 года в Арбитражном суде Поволжского округа завершился интересный процесс по делу №А65-12566/2016 о взыскании убытков с оценочной компании ООО «КБ «Гудвилл» в размере около 3,5 млн. рублей. Все требования к Оценщику оставлены без удовлетворения, прежде всего, благодаря профессиональной работе партнера Ассоциации адвоката Владимира Петренко.

А начиналось все не так позитивно. В 2011 году OOO «Магазин «Ровесник» обратился в органы местной власти за выкупом арендуемого торгового комплекса в рамках Закона №159-ФЗ. В целях установления цены выкупа Администрацией использовался отчет оценочной компании ООО «КБ «Гудвилл». Стоимость услуг оценщика составила 8 000 рублей. Примечательно, что отчет об оценке первоначально готовился в иных целях – для оценки выкупа прав аренды коммерческих помещений. Отчет был составлен до момента обращения арендатора за выкупом. Данный факт администрацию не смутил, поскольку в отчете имелось указание рыночной стоимости всего объекта. Обратим внимание на данный момент - отчет об оценке часто используется не в тех целях, которые в нем указаны!

Не согласившись с предложенной Администрацией ценой, арендатор обратился в суд с иском о признании результата оценки недостоверным и установлении новой цены выкупа.

По результатам рассмотрения дела Арбитражным судом Республики Татарстан иск был удовлетворен. Арендатор сумел доказать недостоверность отчета ООО «КБ «Гудвилл». Основные аргументы: отсутствие осмотра помещений, раздельная оценка помещений, отсутствие учета коммунальных расходов и т.д. Судебная экспертиза установила выкупную цену помещений – на 6 млн. рублей дешевле, чем предлагала Администрация. Обратим внимание, что разница новой цены и результата оценки, проведенной ООО «КБ Гудвилл», составила более 20 процентов.

Полагая, что за вынужденную выплату арендных платежей в размере 3,5 млн. рублей в период судебного спора должна отвечать администрация, которая не смогла организовать проведение соответствующей законодательству оценки, «Ровесник» в 2014 году подал новый иск против администрации о взыскании убытков.

При рассмотрении данного иска в 2014 году суды не нашли вины администрации в организации оценки и отказали в иске. Основанием отказа послужил вывод о том, что результаты оценки для администрации являлись обязательными, ввиду чего ее вина в убытках магазина отсутствует. Оценщика к данному спору не привлекли. Из текстов судебных решений очевидно, что надлежащим ответчиком суды считают оценщика, а не орган местной власти.  

Пройдя все инстанции в споре с Администрацией, «Магазин «Ровесник» в 2016 году решил подать новый иск о взыскании убытков, но на этот раз уже к оценочной компании. В ходе рассмотрения иска в Арбитражном суде Республики Татарстан была назначена судебная экспертиза на предмет дополнительной проверки соответствия отчета Оценщика действующим нормам и стандартам. Выводы эксперта были негативными для Оценщика – подтверждено наличие нарушений. Оценщик результаты экспертизы не обжаловал, что крайне важно делать в подобных процессах. Посчитав, что между неправомерными действиями Оценщика и наступившими убытками имеется связь, суд первой инстанции признал наличие вины Оценщика и взыскал с него убытки в полном объеме.

Учитывая состояние дела, адвокат, подключившись к делу на стадии апелляции сформировал позицию защиты, основанную на том, что качество отчета об оценке по данному спору не имело принципиального значения, поскольку не стоит в причинно-следственной связи с установленными судом убытками. В обосновании апелляционной жалобы был указан и ряд дополнительных оснований:

• наличие преддоговорного спора между сторонами о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки – предусмотренная Законом №159-ФЗ стадия преддоговорного процесса;
• сама по себе недостоверность отчета может являться основанием для оспаривания договорной цены, но не основанием для взыскания убытков с Оценщика, что подтверждается правовыми позициями ВС РФ;
• арендатор свободен в заключении договора;
• длительность судебных разбирательств во многом предопределена процессуальными действиями самого арендатора;
• в период аренды помещение находилось в пользовании арендатора и приносило существенный доход. Кроме того, доход приносило пользование денежными средствами, ненаправленными на выкуп помещения после получения оферты;
• судом неправильно применены нормы о нарушении обязательств сторонами договора, поскольку между Оценщиком и арендатором договорных отношений не имелось;
• надлежащим ответчиком по делу является организатор оценки. Иные выводы судов на данный счет не имеют преюдициального характера, поскольку оценщик не привлекался к участию в споре о взыскании убытков между арендатором и Администрацией; 
• отчет компании ООО «КБ «Гудвилл» вообще не мог являться основанием для определения цены договора, поскольку сформирован на дату, предшествующую обращению арендатора за выкупом;
• претензии судебного эксперта к качеству отчета носят формальный характер, а выявленные нарушения существенно не повлияли на результат оценки;
• определенная Оценщиком рыночная стоимость объекта входит в диапазон допустимых отклонений (погрешностей) при оценке подобной недвижимости.

С частью указанных доводов суд апелляционной инстанции согласился, отменив решение суда первой инстанции и отказав во взыскании убытков в полном объеме. Главным основанием для отказа стал вывод о недоказанности причинно-следственной связи и вины Оценщика в причинении убытков. Недоказанным посчитал суд и определение выплаченных арендных платежей в качестве убытка арендатора. Немаловажную роль в деле сыграли ссылки на Определение ВС РФ по делу «Ко-Инвест Брянск» от 28.12.2016 года.

Пассивная защита в судах может привести к негативным судебным прецедентам для всего оценочного сообщества. Ассоциация считает важным повышение правовой грамотности Оценщиков, целесообразно обращаться за консультациями и сотрудничать с адвокатами, специализирующимися на спорах в сфере оценки.

Материалы по теме:

• раздел сайта, посвященный вопросам обеспечения безопасности Оценщика;
• Образовательная деятельность Ассоциации;
• Дело «Ко-Инвест Брянск» (1, 2);
• Карточка дела №А65-12566/2016;
• дело Ольги Морозовой;
• дело Людмилы Данилиной.