Новости

Методические разъяснения по оценке стоимости заложенного имущества

Методический совет Ассоциации подготовил Методические разъяснения по оценке заложенного имущества (на примере обращения взыскания на имущество в пользу взыскателя, не являющегося залогодержателем). Методическая основа МРз может быть использована для установления стоимости заложенного имущества в иных случаях.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ
по оценке заложенного имущества
(на примере обращения взыскания на имущество в пользу взыскателя,
не являющегося залогодержателем)

Документ в формате Word, PDF

1. Методические разъяснения (МРз) носят рекомендательный характер и предназначены для подготовки отчетов об оценке, заключений эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы (экспертизы на установление стоимости)¹, заключений специалиста, а также рецензий на заключения.

2. В МРз описана ситуация на примере обращения взыскания на заложенное имущество в пользу взыскателя, не являющегося залогодержателем. Методическая основа МРз может быть использована для установления стоимости заложенного имущества в иных случаях.

3. Правовой статус залогового имущества.

3.1. Понятие обременения.

3.1.1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 8.1. ГК РФ) и возникают с момента регистрации соответствующих прав на имущество, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

3.1.2. В законодательстве не установлено определение понятия «обременения» и нет их полного перечня. Судебная практика исходит из того, что обременение – это установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)². В законодательстве встречаются следующие виды обременений:

• сервитут, ипотека, аренда, доверительное управление, наем жилья, иные
  (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости³);
• залог, залог товаров в обороте (ст. 357 ГК РФ), залог обязательственных прав (ст. 358.1 ГК РФ), обременение цифрового права (ст. 141.1 ГК РФ), обременение бездокументарной ценной бумаги (п. 3 ст. 149, ст. 149.2 ГК РФ), рента (п. 1 ст. 586 ГК РФ);
• залог или иные обременения доли в ООО (абз. 2 п. 4 ст. 21 Закона об ООО⁴);
• наложение ареста (ст. 115 УПК РФ).

3.2. Обременение в виде залога

3.2.1. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном ГК РФ, Законом об ипотеке [5], Законом об исполнительном производстве [6], а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (ч. 3 ст. 78 Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ). ГК РФ не содержит ни перечня требований, которые можно обеспечить залогом, ни запрета на обеспечение определенных требований. Это означает, что стороны в силу свободы договора вправе сами решить, что они будут обеспечивать (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Залогом может быть обеспечено как денежное, так и неденежное обязательство⁵.

3.2.2. Существует несколько классификаций видов залога в зависимости от:

• предмета – залог имущества в обороте, залог недвижимости, залог обязательственных прав и т.д. Эти виды залога в основном перечислены в § 3 гл. 23 ГК РФ. Сюда же можно отнести и тотальный залог. В частности, заложить можно:

-недвижимость (залог недвижимости – ипотека);
-движимые вещи, в т.ч.: товары в обороте (например, товарные запасы, сырье или готовая продукция; поскольку они участвуют в товарообороте (одни выбывают, другие появляются), состав заложенного имущества может изменяться, при этом главное, чтобы общая стоимость имущества не стала меньше указанной в договоре залога, п. п. 1, 2 ст. 357 ГК РФ); вещи в ломбарде (залог движимых вещей обеспечивает краткосрочный заем, который выдается гражданину-залогодателю, п. 1 ст. 358 ГК РФ); имущественные права (в т.ч. обязательственные, исключительные, корпоративные и права из бездокументарных ценных бумаг).

• стороны, у которой будет находиться предмет залога – заклад и твердый залог;
• основания возникновения – залог на основании закона и залог на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

3.3. Отчуждение имущества

3.3.1. По общим правилам (примеры из судебной практики, см. Приложение № 2):

• залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ);
• нормы закона не предусматривают в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскание в судебном порядке долга по основному обязательству, равно как и не содержат запрета на обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству⁶.
• кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право (в случае неисполнения должником этого обязательства) получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет преимущественное право на предмет залога перед другими лицами, претендующими на это же имущество, в целях удовлетворения из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
• сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования ко взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
• обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя несоразмерен при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).
• лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе, в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке). При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением/отступлением от этих правил залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит;
- если доказано, что приобретатель имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил, такой приобретатель несет в пределах стоимости данного имущества ответственность солидарно с должником по этому обязательству;
- если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

3.3.2. Отчуждение предмета залога без согласия и «участия» залогодержателя:

• ФССП рекомендовано⁷ обращать взыскание на указанное имущество в пользу взыскателей, не являющихся залогодержателями, при условии 1) отсутствия или недостаточности у должника иного имущества, не обремененного залогом, и 2) надлежащего уведомления залогодержателей об аресте заложенного имущества и принятии мер по обращению на него взыскания.
• на практике встречаются случаи, когда судебным приставом-исполнителем реализуется имущество 1) без согласия залогодержателя, 2) залогодержатель не заявил свое требование ко взысканию, 3) денежные средства от реализации направляются на погашение ущерба третьему лицу (не залогодержателю). 
• в таком случае залогодержатель будет вправе обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий новому собственнику, для удовлетворения за счёт вырученных средств своих требований по кредитному соглашению;
• в большинстве случаев обращение взыскания на имущество происходит в судебном порядке и в случаях, когда рыночная стоимость заложенного имущества превышает сумму долга: 1) либо заключается мировое соглашение, 2) либо после реализации этого имущества судебными приставами-исполнителями оставшаяся часть денежных средств (полученная от реализации сумма минус величина долга) возвращается новому собственнику.

4. Предпосылки стоимости

4.1. В случае установления стоимости заложенного имущества, которое реализуется судебными приставами-исполнителями[8], следует определять рыночную стоимость, поскольку:

• оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам (ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве);
• для оценки недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель обязан привлечь независимого оценщика (п. 1 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве);
• при реализации судебными приставами-исполнителями имущества не установлен конкретный вид стоимости объекта оценки, следовательно, действует общая предпосылка об установлении рыночной стоимости (ст. 7 Закона об оценке [1]).

4.2. Следует указать соответствующие предпосылки стоимости и основания для их установления.

5. Идентификация (описание) объекта оценки:

Следует проанализировать и описать существенные количественные и качественные характеристики объекта оценки, составной частью которых являются имущественные права на него, ограничения этих прав и обременения, связанные с объектом (п.п. 1, п. 3 ФСО IV, п.п. 10 п. 7 ФСО VI). Требования к идентификации объекта оценки, а также учету/неучету ограничения прав и обременений по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки, например:

• все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку (п. 16 ФСО № 9);
• задание на оценку объекта недвижимости должно содержать дополнительную к указанной в общих стандартах оценки ФСО I – ФСО VI информацию, в т.ч. права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки (п. 8 ФСО № 7);
• для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, … , обычно используются, в т.ч. такие элементы сравнения, как передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (пп. е п. 22 ФСО № 7).

6. Экономическая полезность заложенного имущества, реализованного без учета прав залогодержателя

6.1. Покупатель заложенного имущества, реализованного без учета прав залогодержателя (см. п. 3.3.2), будет нести обязательства, которые не были выполнены первоначальным залогодателем, то есть будет должен выплатить остаток суммы, не выплаченной первоначальным залогодателем. Экономическая полезность определяется разницей рыночной стоимости и суммы долга.

6.2. Покупатель, осведомленный об особых обстоятельствах проблемного актива, и, несмотря на это, заключивший договор, «должен в полной мере осознавать отсутствие гарантий незыблемости получаемого им статуса и высокого риска потери имущества в любой момент. В связи с этим цена подобной сделки, как правило, значительно ниже рыночной стоимости вещи (дисконт пропорционален вероятности изъятия имущества)»[9].

6.3. Оплата оставшейся части долга может быть произведена не с момента обращения взыскания, а по итогам судебного разбирательства, что обычно происходит на практике. Для прогнозирования периода выплаты остатка долга могут быть проанализированы сроки рассмотрения подобных дел в зависимости от категории (физическое или юридическое лицо). В соответствии с законодательством:

6.4. В случае если обязательства превышают рыночную стоимость имущества, экономическая полезность определяется только возможностью извлечения дохода до момента вступления решения суда в силу. 

6.5. Анализ вероятности, сроков и величины предполагаемого дохода производится на основе правового исследования. Указанное исследование может быть выполнено профильным юристом (квалифицированным отраслевым специалистом, обладающим знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика – п. 11 ФСО III).

7. Особенности реализации подходов к оценке стоимости

7.1. Как правило, на рынке недоступна информация по объектам-аналогам, имеющим такой же правовой статус и экономические характеристики, как и реализуемое без согласия залогодержателя заложенное имущество. По этой причине возникает необходимость учета соответствующей корректировки (см. п. 7.2).

7.2. Стоимость заложенного объекта в описанной ситуации определяется как стоимость объекта в предположении отсутствии залога, скорректированная на понижающую поправку, учитывающую залог. Понижающая корректировка определяется с учетом:

• величины обязательств, связанных с залогом;
• вероятности прекращения залога (приложение 1) / погашения долга (см. п. 6.5.);
• срока до момента вступления решения суда в силу.

7.3. При реализации доходного подхода к оценке при прогнозировании денежных потоков корректировка учитывается путем добавления расходов, связанных с оплатой обязательств с учетом времени их возникновения. В случае, если обязательства превышают рыночную стоимость имущества, расчет осуществляется с учетом изъятия в результате наложения взыскания на него.

7.4. Понижающая корректировка может определяться классическими методами учета обременений имущества, в частности, как потеря дохода, связанная с имеющимся залогом, приведенная к дате определения стоимости соответствующей ставкой дисконтирования.

Источники информации

1.     Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.     Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

3.     Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

4.     Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

5.     Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

6.     Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

7.     Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей».

8.     Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)»).

9.     Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

10.  Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО №9)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 327.

11.   Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 328.

Приложения