Новости

Как живется американским оценщикам: проблемы и видение будущего

Американский рынок оценки в последнее десятилетие прошел через масштабные испытания. Их причиной стал в первую очередь кризис рынка недвижимости 2007 года, который привел к мировому финансовому кризису. Кризис оказал огромное влияние на все отрасли экономики США, но оценщики пострадали одними из первых.

В XX веке американское правительство создало два предприятия с государственным участием: Federal National Mortgage Association (FNMA), известный как Fannie Mae, и Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), известного как Freddie Mac. Обе организации скупают кредиты на вторичном рынке, объединяют их и перепродают в виде ипотечных ценных бумаг. Продажи на вторичном рынке повышают приток денег, доступный для выдачи все большего числа кредитов.

К началу 2000-х гг. на рынке появились и частные агентства, специализирующиеся на перепродаже ипотечных облигаций. Некоторые утверждают, что именно рост конкуренции между государственными агентствами и частными привел к гонке за покупку кредитов, в которой серьезный урон понесло качество проверок условий займа.

Процедура выдачи кредита, помимо физического лица, обратившегося за ипотекой, задействует сразу несколько сторон: банк, управляющую компанию по оценке и оценщика. Когда американское общество начало обсуждать причины и последствия финансового кризиса, большая часть критики последовала в адрес оценщиков. В этом есть доля справедливости. В предкризисные годы ипотечные агентства завышали стоимость представленного в залог имущества, выдавая заведомо не возвращаемые кредиты и искусственно раздувая цены на рынке недвижимости. Завышение стоимости проходило при участии оценщиков, которые оценивали недвижимость. По материалам СМИ, ряду оценщиков могло поступить требование от банка повысить величину итоговой стоимости (не напрямую – предлагалось применить другие, выбранные представителем заказчика, объекты-аналоги). Если оценщик отказывался, считалось, что он «убил сделку» – такой оценщик, вероятно, попадал в «черный список» ипотечных учреждений.

После 2008 года правительство расширило функции управляющих компаний по оценке, передав им роль медиаторов в отношениях между залоговыми отделами банков и оценщиками. Сейчас, по закону, этим двум сторонам запрещено общаться друг с другом и обсуждать объекта залога/оценки.

Резкое понижение престижа оценочной профессии и реалии бушующего кризиса на рынке недвижимости оказали серьезное влияние на оценочную отрасль. Авторы доклада ASA утверждают, что с 2007 по 2015 гг. количество оценщиков в США сократилось на 15-20% – с 118 657 до 100 129 человек (если считать действующие лицензии) или с 98 450 до 78 800 (число практикующих оценщиков). Множество отраслевых и массовых изданий начали бить тревогу: сокращение числа специалистов в отрасли – это симптом обширной проблемы, имеющей несколько измерений.

В первую очередь, по данным исследования, проведенного Институтом оценки, фиксируется ярко выраженный тренд старения отрасли. Среднестатистический американский оценщик – это белый мужчина возрастом от 51 года до 65 лет (в скобках отметим, что в отрасли всего 26% женщин – предлагаем сравнить эти цифры с российскими показателями). При этом лопнувший пузырь американского рынка недвижимости привел к тому, что ветераны отрасли, одни, разорившись, другие – с наименьшими потерями, ушли из профессии – на пенсию или в смежную деятельность.

Очевидно, что американской оценке не хватает прилива новой крови. Так почему же молодые американцы не идут в оценщики?

По мнению специалистов, частично эта проблема связана со снижением спроса. Отчеты об оценке в тех случаях, когда это законодательно возможно, заменяются альтернативными услугами (риелторов, брокеров и других профессионалов рынка недвижимости). По этому поводу оценочное сообщество лоббирует увеличение числа обязательных случаев проведения оценки. Один из важных аргументов американских коллег: дать большему числу потребителей доступ к справедливой, профессионально установленной стоимости.

Значительно выросли требования к уровню образования оценщиков (об этом смотрите наш материал прошлого года), т.е. стать оценщиком теперь дорого и сложно. Помимо обязательной степени бакалавра, нескольких сотен часов образовательных курсов и сдачи экзаменов, американским оценщикам для приобретения лицензии необходимо пройти стажировку в оценочной компании. При этом сами компании все меньше хотят нанимать юного сотрудника, не имеющего права заниматься оценочной деятельностью, а значит не приносящего доход в ближайшей перспективе.

Молодые специалисты, добившиеся степени бакалавра в экономике, и сами не спешат в оценку – для них открыты впечатляющие и более высокооплачиваемые карьерные возможности.

Сказывается и очевидное снижение уровня доходов оценщиков: в 2007 году проведение оценки объекта жилой недвижимости составляло в среднем 400 долларов, годом позже, в разгар кризиса цена в два раза уменьшилась. К настоящему моменту стоимость услуг – 300 долларов, т.е. вернуться к докризисным расценкам пока не удалось.

Сокращение числа оценщиков, конечно, влияет на рынок в целом. В ряде случаев наблюдается понижение качества оценки: например, оценщики приезжают оценивать объекты из соседних или даже удаленных штатов и областей, не имея представления о местном рынке недвижимости.

Коммодитизация услуги – превращение уникального продукта в обычный, характеристики которого неотличимы от аналогичных на рынке – становится все более заметным трендом в оценке. Несмотря на то, что анализ и методология, стоящие за расчетами, могут различаться, все отчеты об оценке изготавливаются по единым шаблонам, все оценщики ведут деятельность в единой регулируемой среде. Эта тенденция поддерживается разнообразным оценочным программным обеспечением: отчеты на выходе получаются практически идентичными. В таких условиях потребитель выбирает самый дешевый продукт (если не видно разницы, зачем платить больше?).

К 2016 году ни у кого не осталось сомнений, что будущее всех профессий, связанных с анализом исходной информации, лежит в обработке больших массивов данных. Считается, что 80% времени оценщик посвящает сбору и вводу информации об объекте оценки и только 20% - собственно процессу оценки. Американские оценщики имеют в своем распоряжении огромные базы данных, однако зачастую работа с каждой из них ведется индивидуально. Инструменты, позволяющие обрабатывать всю информацию о рынке, которая есть в интернете, пока не cовершенны. Тот факт, что оценщики не спешат максимально автоматизировать свой рабочий процесс, связывают с водоразделом, наметившимся в отрасли: оценка – это наука или искусство?

Уже сейчас отдельные производители предлагают решения, позволяющие объединить оба подхода и дать профессионалам широчайшие функциональные возможности: совместить доступ к Big Data и инновационные расчетные аппараты. Цель этих решений одна – передать компьютеру всю монотонную ручную работу, а оценщикам позволить заниматься только аналитикой. Подчеркивается конкурентное преимущество на рынке недвижимости оценщика-стажера, имеющего мощный расчетный аппарат и профессионального оценщика в роли куратора, перед брокером или риелтором. Есть мнение, что оценщикам ничто не мешает в ближашие годы перейти к захвату этого рынка (см. доклад Дж. Брэдфорда, генерального директора Bradford Technologies, на ежегодной встрече Института оценки 4-6 августа 2014 года).

Вполне вероятно, что «невидимая рука рынка» проводит собственный естественный отбор и оставляет в игре только незаменимых профессионалов, стандартные оценочные задачи давая на откуп автоматическим алгоритмам. Превращение оценочного продукта в уникальный – это проблема, требующая одновременно повышения личного уровня знаний и умений оценщика, расширение функционального инструментария отдельных программ и грамотного законодательного регулирования, учитывающего интересы бизнеса и общества.