Новости
Методические разъяснения по формированию допущений оценки

13 июля 2026

Методический совет Ассоциации утвердил Методические разъяснения по формированию допущений оценки. Открытое обсуждение их проекта проходило в группе Ассоциации в Телеграм.

Авторы показывают, что допущения — это не формальная часть отчета, а полноценный профессиональный инструмент, который одновременно позволяет проводить оценку в условиях неполноты информации, разграничивает ответственность оценщика и заказчика, но при неправильном использовании становится одной из самых частых причин признания отчета ненадлежащим доказательством. В документе подробно рассматриваются требования к формированию и согласованию допущений, типичные ошибки оценщиков, рекомендации по их формулированию, а также анализ судебной практики и международных стандартов оценки, позволяющий выработать единый и обоснованный подход к использованию допущений в отчетах об оценке.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ
по формированию допущений оценки

Документ в формате Word, PDF

I. Вводные положения

1. Методические разъяснения носят рекомендательный характер и предназначены для подготовки отчетов об оценке, заключений специалиста, экспертных заключений по результатам экспертизы отчетов об оценке, а также рецензий на указанные документы.

II. Законодательная база и стандарты

2. Допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с (п. 10 ФСО I [3]):

объектом оценки;
целью оценки;
ограничениями оценки;
используемой информацией;
подходами (методами) к оценке.

3. Допущения подразделяются на две категории (п. 5 ФСО III):

допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;
допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у Оценщика информации (специальные допущения).

4. Специальное допущение должно быть реализуемо с учетом применяемых предпосылок стоимости и цели оценки и соответствовать им (п. 5 ФСО III).

5. Если Оценщик использовал специальное допущение, то данный факт должен быть отражен в формулировке объекта оценки (п. 5 ФСО III).

6. Допущения могут оказывать существенное влияние на результат оценки. Они должны соответствовать цели оценки. Допущения в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки не должны противоречить законодательству Российской Федерации и должны быть согласованы заказчиком и Оценщиком и раскрыты в отчете об оценке (п. 6 ФСО III).

7. Особенностью Федеральных стандартов оценки является неявное разделение допущений по критерию необходимости согласования с Заказчиком оценки:

7.1. Подлежат согласованию с Заказчиком оценки (прямо указано в ФСО) допущения:

связанные с объектом оценки и (или) условиями предполагаемой сделки или использования объекта оценки¹ (п. 6 ФСО III);
связанные с целью оценки (пп. 6 п. 3 ФСО IV);
специальные допущения;
связанные с ограничениями оценки (п. 8 ФСО III);
оказывающие существенное влияние на результат оценки (пп. 6 п. 3 ФСО IV).

7.2. Могут не согласовываться с Заказчиком оценки (могут вводиться Оценщиком самостоятельно) допущения, которые не оказывают существенного влияния на результат оценки² и связаны (п. 10 ФСО I, п. 10, 13 ФСО III, пп. 6 п. 3 ФСО IV, п. 2 ФСО V [7]):

с используемой информацией, которая может быть получена Оценщиком из различных источников. Исключение составляют указанные в Задании на оценку особые требования в отношении информации, полученной от Заказчика оценки, правообладателя объекта оценки или иного уполномоченного ими лица (п. 13 ФСО III);
подходами (методами) к оценке.

8. Учет допущений в процессе оценки:

8.1. В процессе оценки может требоваться установление допущений в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки. Эти допущения могут быть приняты на любом этапе процесса оценки до составления отчета об оценке (п. 4 ФСО III [5]).

8.2. Предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор допущений (п. 2 ФСО II [4]).

8.3. Оценка не может проводиться, если с учетом ограничений оценки Оценщик не может сформировать достаточные допущения в соответствии с целью оценки (п. 9 ФСО III).

8.4. Оценщик учитывает допущения оценки при работе с информацией: при сборе информации, признании информации достоверной, надежной, существенной и достаточной (п. 10 ФСО III).

8.5. Отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного Оценщиком исследования и соответствие введенным допущениям (разъяснение содержания п. 2 ФСО VI [8] применительно к допущениям).

8.6. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (п. 2 ФСО V).

9. Отражение допущений в отчете об оценке:

9.1. В отчете об оценке должны быть указаны «принятые при проведении оценки объекта оценки допущения» (ст. 11 Закона об оценке [1]).

9.2. В отчете об оценке приводится информация, содержащаяся в Задании на оценку (пп. 3 п. 7 ФСО VI). При этом Задание на оценку должно содержать специальные допущения, иные существенные допущения в соответствии с разделом II ФСО III, если они известны на момент составления задания на оценку (пп. 6 п. 3 ФСО IV [6]).

10. Результаты анализа зарубежных стандартов оценки (Приложение 1) показывают, что применительно к допущениям российское оценочное законодательство гармонизировано с IVS [8], TEGoVA [10], RICS [11] и USPAP [12], учитывает лучшие международные практики. При этом имеется определенная национальная специфика, прежде всего, в части: терминологии, формы представления соответствующей информации в отчете об оценке, необходимости согласования определенных допущений с Заказчиком оценки.

III. Судебная практика

11. В судебной практике в мотивировочной части решений Судам нередко приходится давать оценку в том числе допущениям из рассматриваемых в рамках споров отчетов об оценке. Допущения оценки встречаются в различных категориях споров, наиболее часто — в следующих (приложение 2):

оспаривание кадастровой стоимости;
дела о несостоятельности (банкротстве);
взыскание дебиторской задолженности;
взыскание убытков в том числе упущенной выгоды;
административные и налоговые споры;
споры, связанные с принадлежностью акций и долей участия;
споры о признании недостоверной величины рыночной стоимости.

12. Необоснованные или немотивированные допущения могут стать основанием для признания отчета об оценке несоответствующим законодательству и ненадлежащим доказательством, а их применение повышает риск последующего взыскания убытков с оценщика и/или оценочной компании³.

13. Основная часть анализируемых Судами допущений относится к таким допущениям, которые были введены Оценщиком самостоятельно (за пределами Задания на оценку), в том числе по часто встречающимся причинам (не)возможности установления тех или иных количественных и/или качественных характеристик как объекта оценки ввиду непроведения его осмотра⁴ либо проведения оценки на основании только данных Заказчика, так и характеристик объектов-аналогов .

14. При оценке допустимости конкретного допущения Суды, прежде всего, учитывают следующее:

соответствие цели оценки и отсутствие неоднозначного толкования⁵;
наличие объективных оснований для введения допущения;
противоречие фактам на дату оценки⁶;
существенность влияния на результаты оценки.

15. Суды высказывают позицию, что по объективным причинам рыночная стоимость объектов может предполагать некоторые допущения и погрешности⁷, но не допускают (в том числе в целях полного и недвусмысленного толкования результатов проведенной оценки) введение допущений без наличия на то явных оснований, их аргументированного обоснования, прозрачности и проверяемости.

IV. Допущение как инструмент оценки

16. Допущения вводятся в процессе оценки для решения фундаментальной проблемы — на дату оценки невозможно обладать абсолютно полной информацией.

17. Использование допущений выполняет следующие функции:

17.1. Ограничение объема работ и ответственности — допущения вводятся в качестве юридической и методологической защиты, разграничивающей зоны ответственности Оценщика и иных лиц (например, Заказчика). Например:

вводя допущение «информация, предоставленная Заказчиком, является достоверной» (при условии отсутствия оснований считать иначе, см. п. 38), Оценщик снимает с себя ответственность за преднамеренные искажения данных Заказчиком (за поддельный договор аренды с завышенной ставкой и т.д.);
у Заказчика нет возможности провести налоговый аудит, выходящий за пределы процесса оценки⁸. Подобный аудит не входит в процесс оценки (п. 2 ФСО III). Оценщик по согласованию с Заказчиком вводит допущение, в котором закрепляется предположение об одном из возможных вариантов развития событий (например, невозможность возврата НДС);
на стоимость объекта существенное влияние оказывает исход судебного спора. Юридический аудит не входит в процесс оценки. Заказчик располагает соответствующим заключением, подготовленным профильной юридической компанией. В отчет об оценке вводится допущение о том, что вероятность исхода судебного спора определяется по указанному заключению.

17.2. Управление неопределенностью — допущения вводятся в качестве вынужденной реакции на вероятностную природу рыночной стоимости и состояния рынка⁹. Например, в оферте о продаже объекта-аналога, являющегося коттеджем на территории коттеджного поселка, не указаны доступные коммуникации; Оценщик вводит допущение, что доступные коммуникации соответствуют типичному набору, доступному в данном коттеджном поселке.

17.3. Создание возможной реальности — допущения вводятся для ответа на вопросы, стоящие перед лицами, принимающими решения, которые требуют определенного отхода от фактического состояния дел на дату оценки¹⁰.

18. Сравнение допущений с иными схожими понятиями:

18.1. Предпосылки стоимости:

18.1.1. Понятие «предпосылки стоимости» раскрыто в ФСО II:

предпосылки стоимости представляют собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки (согласно п. 1 ФСО II);
предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки (п. 2 ФСО II).

18.1.2. По сути, четыре из пяти определенных в ФСО II предпосылок стоимости (о сделке, участниках сделки, о предполагаемом использовании объекта, о характере сделки) являются «допущениями верхнего уровня», что, в частности, соотносится с положениями международных стандартов оценки (см. Приложение 1).

18.1.3. При некотором упрощении¹¹: предпосылка = рамка оценки (сценарий, для которого определяется стоимость), допущение = предположение внутри данной рамки.

18.2. Ограничение:

18.2.1. Понятие «ограничение» широко используется в тексте Федеральных стандартов оценки (например, п. 10, 14, 16 ФСО I, раздел III ФСО III), при этом их определение в российском оценочном законодательстве отсутствует.

18.2.2. В зарубежных стандартах оценки¹² под ограничениями оценки понимаются: ~ внешние факторы, ограничивающие:

глубину исследования (объем работ по договору);
публикацию отчета (случаи возможного использования).

18.2.3. При некотором упрощении¹³: допущение = предположение, ограничение = за что именно Оценщик несет ответственность в соответствии с договором на оценку и характеристик источников информации. Дополнительно см. п. 28.6.

19. Допущениями не следует злоупотреблять:

19.1. Не следует вводить допущения там, где оценка в рамках Закона об оценке может быть проведена без них (например, путем получения недостающей информации, проведения соответствующего анализа).

19.2. Для введения допущения должны быть объективные основания (например, отсутствие информации по объективным причинам, см. п. 22.2).

19.3. Не следует вводить допущения там, где оценка в рамках Закона об оценке не может быть сделана в принципе. В таком случае Оценщик может:

не заключать договор на оказание услуг по оценке в рамках Закона об оценке;
отказаться от оказания услуг в рамках уже заключенного договора (например, на основании положений абз. 7 ст. 14 Закона об оценке);
оказать «неоценочные услуги» (например, результатом которых будет являться выдача Заключения специалиста).

V. Рекомендации по формированию допущений

20. Специальные (особенно) и существенные допущения следует вводить только при наличии на то оснований, когда нет иных способов произвести оценку в соответствии с требованиями законодательства (см. п. 19).

21. Допущение должно соответствовать цели оценки, представляющей собой предполагаемое использование результата оценки, отражающее случаи обязательной оценки, установленные законодательством Российской Федерации, и (или) иные причины, в связи с которыми возникла необходимость определения стоимости объекта оценки (п. 9 ФСО I)¹⁴.

22. Объяснимость основания введения допущений:

22.1. В случае, если основание введения допущения не является очевидным, в отчете об оценке рекомендуется его описать (см. п. 28.4).

22.2. Примеры оснований:

существенные условия предполагаемого договора, для определения ценового параметра которого производится оценка;
существенные условия серии взаимосвязанных сделок;
отсутствие определенной информации по объективной причине, не зависящей от Заказчика оценки и Оценщика (сопровождается описанием предпринятых мер по ее получению [16]);
положения нормативных правовых актов или локальных нормативных актов, обязательных для Заказчика оценки (пользователя отчета об оценке).

23. Формулировка допущения должна содержать предположение в отношении фактов, условий или обстоятельств (п. 10 ФСО I). По характеру влияния на результат оценки их основными группами являются:

23.1. Характеристики объекта оценки — наличие / отсутствие или состояния элемента (составной части) объекта оценки, связанного с предположением (например, оценка без учета стоимости прав на земельный участок или финансовых вложений в дочернее общество, отсутствии дефектов);

23.2. Наступление событий — предположения будущем совершении сделок, изменении свойств объекта или рынка (например, права на земельный участок будут оформлены в установленном Законом порядке; договор аренды будет продлен / заключен; судебный спор будет разрешен в пользу стороны ХХ);

23.3. Денежные потоки — предположения о доходах и расходах (например, затраты на ввод в эксплуатацию составят ХХ руб.; сумма налоговых претензий составит YY руб.);

23.4. Временные параметры — предположения о времени наступления событий (например, дебиторская задолженность будет погашена в срок до ХХ, производственный комплекс будет введен в эксплуатацию к YY).

24. Формулировка допущения должна быть конкретной -- содержать указание на конкретные события, суммы, даты / сроки, реквизиты документов, контрагентов и т.д.¹⁵.

25. Формулировка допущения должна быть краткой. При этом стремление к краткости не должно быть в ущерб донесению смысла (см. главу 5 [15]).

26. Если потенциальному пользователю отчета об оценке будет непросто понять влияние допущения на результат оценки (модель расчета), то данное влияние рекомендуется пояснить¹⁶ (см. п. 27.4).

27. Допущения, вводимые Оценщиком самостоятельно (см. п. 7):

27.1. Данные допущения обычно относятся к предположениям Оценщика:

о достоверности информации, полученной из отдельных источников;
о типичном значении показателей рыночной конъюнктуры и факторов стоимости объектов-аналогов¹⁷.

27.2. Данные допущения в отчете об оценке следует явно, в т.ч. терминологически, отделить от остальных допущений, которые согласовываются с Заказчиком оценки. Например, они могут быть названы «прочими».

28. Практические вопросы формулирования допущений и составления отчетов об оценке:

28.1. В формулировку допущения следует включать «обороты-маркеры», позволяющие его идентифицировать именно в качестве допущения в соответствии п. 10 ФСО I. Например:

«... при допущении о ...», «... исходит из допущения, что ...», «... допускает, что ...»;
«... в предположении о ...», «... предполагается, что ...».

28.2. Формулировка специального допущения (их совокупности) может быть объемной, что делает неудобным ее полное указание в формулировке объекта оценки (требование п. 5 ФСО III). В таком случае указанное требование может быть выполнено формулированием объекта оценки следующим образом: «... с учетом специальных допущений, указанных в разделе ... Задания на оценку».

28.3. Помимо раздела, где приводится информация из Задания на оценку (пп. 3 п. 7 ФСО VI), специальные и существенные допущения рекомендуется дублировать на страницах отчета об оценке, где указан результат оценки:

сопроводительное письмо;
основные факты и выводы;
заключение о стоимости и т.д.

28.4. Описание оснований для введения допущений и пояснение их влияния на результат оценки (модель расчета) может быть сделано:

в сноске к допущению;
в отдельном разделе отчета об оценке;
в отдельном разделе отчета об оценке, на который приводятся ссылки в сносках к допущению.

28.5. Положениями п. 5 ФСО III установлено, что допущения, которые не являются специальными, не должны противоречить фактам на дату оценки, в отношении них не должно быть оснований считать обратное. Необходимо следить, чтобы остальной текст отчета об оценке (прежде всего — анализ рынка) не опровергал указанное¹⁸.

28.6. С допущениями оценки тесно связаны ограничения оценки (см. п 18.2, а также п. 8 ФСО III):

28.6.1. Большинство допущений порождает соответствующие ограничения (и наоборот).

28.6.2. Логика ограничений, возникших вследствие сделанных допущений, обычно заключается в следующем:

если допущение не подтвердилось, стоимость будет (может быть) иной;
если допущение не подтвердилось, Оценщик не несет за это ответственность.

28.6.3. Ограничение может соответствовать как одному допущению, так и их группе.

28.7. Подтверждением факта согласования допущения со стороны Заказчика оценки могут являться соответствующие положения письма-представления [17].

28.8. Факт противоречия неспециального допущения фактическим обстоятельствам может не быть известен Оценщику на момент заключения договора на оценку. Указанный факт может стать известен уже в процессе оказания услуг, например, в ходе осмотра объекта оценки. В таком случае следует:

либо отказаться от введения данного допущения;
либо совместно с Заказчиком оценки переквалифицировать допущение в специальное (внести изменение в Задание на оценку в соответствии с п. 2 ФСО IV).

VI. Типовые ошибки при формировании допущений

29. Противоречие допущения цели оценки (см. п. 21).

30. Противоречие допущения фактическим обстоятельствам (см. п. 28.8).

31. Неправомерное ограничение Оценщика, нарушение принципа его независимости со стороны Заказчика оценки¹⁹.

32. Подмена допущением рыночных данных и/или анализа Оценщика²⁰.

33. Отнесение к допущениям сущностей, которые не являются таковыми, например (см. Приложение 3):

констатации фактов;
описания выполненных расчетов;
иных сведений, необходимых, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки (п. 11 ФСО VI).

34. Объемность и сложность формулировок. По умолчанию, пользователи отчетов об оценке и проверяющие в разном статусе часто воспринимают допущения в качестве инструмента искажения стоимости. И чем более объемная и запутанная, менее понятная, формулировка, тем большие подозрения она вызывает (см. п. 24).

35. Размытые формулировки, допускающие неоднозначное толкование (нарушение требований ст. 11 Закона об оценке)²¹.

36. Отнесение допущения не к тому типу, например:

36.1. Выдача специального допущения за существенное (и, соответственно, исключение его из формулировки объекта оценки, что нарушает требования п. 5 ФСО III);

36.2. Выдача существенного допущения за несущественное (введение существенного допущения Оценщиком самостоятельно без согласования с Заказчиком оценки, что нарушает требования п. 6 ФСО III).

37. Использование «типового набора допущений» без учета специфики конкретной оценочной ситуации (параметров объекта, доступной информации и рыночной конъюнктуры)²².

VII. Заключительные положения

38. Допущение как инструмент профессиональной защиты Оценщика:

38.1. Допущение является важным инструментом профессиональной защиты Оценщика. В практике распространены ситуации, когда отчет об оценке был отклонен его пользователем²³, но это не привело к дисциплинарной или иной ответственности Оценщика по следующей причине. В отчете об оценке было корректно описано, что оценка произведена при определенных допущениях, согласованных с Заказчиком оценки. В данной конкретной ситуации другими лицами эти допущения были признаны недопустимыми, например, с учетом фактических обстоятельств проводимой сделки, однако вина оценщика — отсутствует.

38.2. В последние годы наблюдается практика уголовного преследования Оценщиков, свидетельствующая о недостаточной эффективности допущений в качестве инструмента профессиональной защиты Оценщика. В глазах представителей следственных органов, допущения не в полной мере разграничивает зоны ответственности Оценщика и иных лиц (например, Заказчика). Учитывая вышеизложенное, даже при наличии согласованного с Заказчиком допущения рекомендуется:

понять цель введения соответствующего допущения;
проанализировать наличие оснований ставить под сомнение вероятность / реальность соответствующих предположений Заказчика (например, имеются явные признаки недостоверности документов / информации, которую в допущении предлагается считать достоверной). Методическая основа такой проверки раскрыта в [18];
в отчете об оценке явно обратить внимание на степень влияния допущения на результат оценки.

39. Специфика производства судебных оценочных экспертиз в рамках Закона о судебно-экспертной деятельности [2]:

39.1. Эксперт не может самостоятельно вводить допущения, оказывающие существенное влияние на результаты экспертизы. В качестве исключения в судебной практике встречаются ситуации, когда допущения вводятся Судом или иным органом, назначившим экспертизу.

39.2. Частичным логическим аналогом допущений в судебной экспертизе являются «условия». Их использование влияет на вид выводов по результатам судебной экспертизы. Например, при наличии условий может быть сделан не категоричный, а условный вывод [19].

Приложения:

Приложение 1 — анализ зарубежных стандартов оценки — на 3 (трех) л.;
Приложение 2 — анализ судебной практики — на 20 (двадцати) л.;
Приложение 3 — примеры формулировок, не являющихся допущениями — на 1 (одном) л.

Сноски

по сути, «условиями предполагаемой сделки или использования объекта оценки» соответствуют «цели оценки» п. 10 ФСО I [3]
для определения уровня/степени существенности в отчете об оценке требуется привести профессионально обоснованное суждение в области оценочной деятельности (п. 16 ФСО I). Часто количественное значение уровня существенности устанавливается в размере 5% от итоговой величины стоимости. Дополнительно см. п. 4.3 [15]
значимым делом стало дело о взыскании убытков с оценочной компании, когда Верховный Суд РФ (Определение № 305-ЭС19-21740 от 20.02.2020) признал некачественными услуги Оценщика, чей отчет допустил неоднозначное толкование, ввел в заблуждение, содержал нарушения федеральных стандартов оценки, что повлияло на итоговую величину стоимости
«Оценщик предполагает, что на протяжении всего рассматриваемого периода перечень оборудование и его местоположение соответствует описанию, приведенному в разделе 2 отчета (стр. 6 Отчета № 101-4/19). Оценщик, основывает свой расчет на предположениях. При этом, если оценщик указывает, что перечень оборудования соответствует перечню оборудования в настоящее время, отказ от проведения осмотра данного оборудования не может являться обоснованным.» (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 № 17АП-16905/2019-ГКу по делу № А60-43646/2019)
цитата из решения Суда: «Допущения, сделанные оценщиком, соответствуют цели оценки. Допущения в отношении объекта оценки не противоречат законодательству Российской Федерации. В отчете отсутствует неоднозначное толкование сделанных оценщиком допущений» (строка 18 Приложения 2)
цитата из решения суда: «Между тем данные анализа предшествующей деятельности должника указанных предположений не подтверждают, а, напротив, опровергают» (строка 13 Приложения 2)
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.09.2024 № Ф02-3673/2024 по делу № А78-7422/2020
п. 2 ФСО III. Например, юридический аудит перспектив рассмотрения судебного иска или налоговый аудита в отношении возможности возврата НДС
оценочная деятельность осуществляется в социально-экономических системах, для характеристики состояния которых вынужденно используются показатели качественной и вероятностной природы — см. труды Нобелевского лауреата И. Р. Пригожина по теории систем, например, [14]
примеры: определение стоимости в предположении, что межевание объектов оценки (земельных участков) завершено и они являются оборотоспособными в понимании ст. 5 Закона об оценке; учет специфических параметров предполагаемой сделки (например, оценка бизнеса без учета части его активов / обязательств, что учитывает условия предполагаемого договора о его продаже).
пример: предпосылка (рамка) — предполагается сделка с объектом оценки, характер сделки — вынужденная продажа; допущение (предположение внутри рамки) — вынуждена продажа должна быть совершена в срок Х мес.
возможность такого сопоставления для целей оценки по Закону об оценке раскрыта в п. 10
пример: допущение (предположение) — оценка выполнена в предположении, что права на земельный участок, приходящийся на оцениваемое здание, принадлежат собственнику здания на праве собственности; ограничение — если допущение №Х не подтвердится (если права на земельный участок, приходящийся на оцениваемое здание, не принадлежат собственнику здания на праве собственности), то результат оценки может существенно отличаться от указанного в Отчете. Разница может составлять десятки %.
примеры: оценка выполняется для обычной продажи здания на открытом рынке, Заказчик хочет ввести допущение о его оценке без учета стоимости прав на земельный участок -- подобное допущение неуместно; оценка выполняется для сложно структурированной сделки, предметами которой будут отдельно объект капитального строительства и земельный участок, Заказчик хочет ввести допущение об оценке объекта капитального строительства с названием «здание ...» без учета стоимости прав на земельный участок — подобное допущение уместно
пример: оценка произведена при допущении о погашении дебиторской задолженности ООО «Василек» балансовой стоимостью 100 млн руб. в полном объеме до 31.03.2026
пример: оценка произведена при допущении об отсутствии оснований для применения скидки на недостаток контроля — стоимость оцениваемых акций определена на прямо пропорциональном уровне относительно стоимости 100% доли в уставном капитале, без применения скидки на недостаток контроля
пример: в оферте о продаже объекта-аналога, являющегося коттеджем на территории коттеджного поселка, не указаны доступные коммуникации; Оценщик вводит допущение, что доступные коммуникации соответствуют типичному набору, доступному в данном коттеджном поселке
пример: сделано допущение, что цена продажи объекта-аналога включает НДС по основной ставке в размере 22%. При этом из анализа рынка следует, что основными продавцами подобных объектов являются физические лица, которые не являются плательщиками НДС
пример: определить рыночную стоимость объекта оценки при допущении о применимости единственного затратного подхода к оценке
примеры: определяется рыночная стоимость недвижимости, Заказчик хочет ввести допущение, что доходы будут соответствовать его планам по сдаче недвижимости аффилированной структуре. Допущение неуместно. Заказчику можно предложить определить инвестиционную стоимость; определить рыночную стоимость при допущении, что рыночный уровень ставки аренды составляет 100 руб. Допущение неуместно. По сути, в данном случае допущение звучит ~ «Определить рыночную стоимость при условии, что она равна Х руб.».
пример: оценка произведена при допущении о погашении дебиторской задолженности ООО «Василек». Неоднозначное толкование заключается в том, что из формулировки не понятно: в каком именно объеме будет погашена задолженность (вся или часть), в какой срок?
нередко в одной оценочной компании / у одного Оценщика в большинстве отчетов об оценке используется «стандартный набор» допущений, не учитывающий специфику конкретной оценочной ситуации
не принят (не согласован) государственным органом, отклонен судом, по установленной в нем стоимости не была совершена сделка и т.д.

Источники:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 №73-ФЗ.

3. Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

4. Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

5. Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

6. Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

7. Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

8. Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

9. International Valuation Standards (IVS) effective 31.01.2025 https://ivsc.org/standards/ (доступ — требуется регистрация).

10. Международные стандарты оценки / пер. с англ. под ред. И.Л. Артеменкова, С.А. Табаковой, — М.: Консорциум оценочных организаций, 2025. — 210 с.

11. European Valuation Standards 2025. https://tegova.org/static/60080e3fa590549029f8358dabce4508/EVS%202025_1.pdf (доступ — свободный).

12. RICS Valuation — Global Standards (effective 31.01.2025). https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Red-Book-Global-Standards-incorporating-IVS.pdf (доступ — свободный).

13. 2024 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Standards 1-4. Effective January 1, 2024. https://appraisalfoundation.org/pages/uspap (доступ -- свободный, но на 23.06.2026 блокируется для посетителей из России).

14. Пригожин И., Стенгерс И. Порядок из хаоса. Новый диалог человека с природой / Пер. с англ. — М.: УРСС, 2003.

15. А.В. Каминский, М.О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник — М., 2021. — 418 с.

16. Методические разъяснения по оценке стоимости по общедоступным источникам информации. МР—4/23 от 12.07.2023 // https://srosovet.ru/press/news/140723/ (доступ — свободный).

17. Методические разъяснения по формированию письма-представления от 17.06.2026 МР—4/26 // https://srosovet.ru/Metod/metodicheskierecommenrazn123/4-26/ (доступ — свободный).

18. Методические разъяснения по проверке достоверности информации от 29.10.2019 МР--3/19 // https://srosovet.ru/press/news/291019-2/ (доступ — свободный).

19. Методические разъяснения по формированию выводов в судебной оценочной экспертизе от 26.11.2021 №МРз—3/21 // https://srosovet.ru/press/news/301121 (доступ — свободный).

Материалы по теме:

— вернуться к списку

Новости Методические разъяснения по формированию допущений оценки

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯпо формированию допущений оценки