Новости

Национальный совет по оценочной деятельности и Росреестр обсудили проблематику оспаривания кадастровой стоимости

8 сентября 2017 года в Росреестре состоялось совещание, посвященное методическим вопросам оценки в целях оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Участниками мероприятия стали руководители профильных подразделений Росреестра, Минэкономразвития России и представители Национального совета по оценочной деятельности.

1. Про уровень существенности

Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 г. указал, что при отсутствии возражений ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом. Даже в случае, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

На мероприятии обсуждалась величина отклонения оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости, превышение которой указывало бы на наличие возможной ошибки при определении кадастровой стоимости. Участники совещания отметили следующее:

• существуют различные подходы к определению уровня существенности (например, раз и два). С точки зрения методологии, величина существенности отличается для различных объектов (земельные участки различных категорий, ОКС жилого и различного нежилого назначения), для различного месторасположения, активности рынка;
• применительно к обсуждаемой ситуации будут работоспособны простые решения – уровень существенности целесообразно закрепить в размере 30%;
• Постановление Конституционного суда открывает «ящик Пандоры»: во многих регионах величина кадастровой стоимости искажена в сторону завышения по причине низкого качества исходной информации по объектам оценки – после взыскивания судебных расходов с исполнителя работ по кадастровой оценке он регрессом может потребовать компенсацию со стороны органа власти, являвшегося заказчиком работ, а также возмещение со стороны страховой компании – ожидаются множественные протяженные цепочки взаимосвязанных судебных исков;
• выходом из складывающейся ситуации может стать повышение качества работы Комиссий по оспариванию (читай «объективности рассмотрения заявлений, устранение административного давления»), что позволит восстановить нарушенные права граждан и бизнеса в досудебном порядке;
• целесообразно снова рассмотреть необходимость уже многократно обсужденной поправки в Налоговый Кодекс – величина налогооблагаемой базы по налогу на имущество и земельному налогу должна определяться в размере 0,7 от величины кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

2. Про исключение стоимости земельного участка из стоимости ОКС-нежилого помещения

В Комиссиях по оспариванию из различных регионов зафиксирован диаметрально противоположный подход в части необходимости исключения стоимости земельного участка из стоимости объекта капитального строительства (ОКС). В одних Комиссиях придерживаются точки зрения, изложенной в Методических указаниях по кадастровой оценке для ГБУ (стоимость земельного участка должна исключаться), однако есть и те, где при оценке встроенных нежилых помещений считают ошибочным исключение стоимости земельного участка.

Отметим, что даже противники исключения стоимости прав на земельный участок при оценке ОКС-встроенных помещений соглашаются с тем, что при оценке отдельно стоящего здания стоимость прав на земельный участок должна исключаться. Это противоречие приводит к парадоксальным ситуациям. Например, в Москве зафиксирован случай, когда кадастровая стоимость ОКС-здания оказалась меньше кадастровой стоимости входящего в его состав ОКС-помещения.

По результатам обсуждения участники совещания пришли к следующим выводам:

• при определении рыночной стоимости ОКС-нежилых помещений из стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый ОКС, должна исключаться рыночная стоимость прав на соответствующий земельный участок. Данное правило должно распространяться не только на отдельно стоящие здания, но и на встроенные нежилые помещения;
• при исключении стоимость прав на земельный участок должна учитываться их рыночная стоимость (а не кадастровая);
• предложенный подход позволит обеспечить сопоставимость между моделями кадастровой и индивидуальной оценки.

3. Про учет НДС

Участники совещания согласились с тем, что рыночная стоимость – это сумма денежных средств, которую платит покупатель, а не та, что остается у продавца после уплаты установленных налогов. Было отмечено противоречие, требующие законодательного решения: методически правильный подход к определению рыночной стоимости (с учетом всех налогов) приведет к начислению налога на имущество с НДС. Кроме того, должно быть обеспечено методическое соответствие в части учета НДС при кадастровой оценке и оспаривании кадастровой стоимости.

В целом прошедшее совещание носило совещательный характер. Минэкономразвития России и Росреестр ждут консолидированную позицию от профессионального оценочного сообщества, которая может быть озвучена как от лица Национального совета по оценочной деятельности, так и от двух объединений СРОО.

Смогут ли НСОД и СРОО выработать консолидированную позицию для защиты интересов профессии и налогоплательщиков – покажет ближайшее время.

Материалы по теме:

• письмо Росреестра  от 05.09.2017г. № 15-01138/17;
• методические материалы по проблеме существенности на сайте Ассоциации: раз, два;
• статья «Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания»;
• пример замечания Комиссии по оспариванию относительно необходимости учета стоимости земельного участка в стоимости ОКС;