Общая информация

В.И. Лебединский

      

В международной практике деятельность по экспертизе отчетов об оценке осуществляется уже несколько десятилетий, действуют стандарты по экспертизе, разработаны методические указания и руководства, опубликовано значительное количество статей по данной тематике. В связи с этим автор проанализировал международную практику экспертизы отчетов об оценке для обеспечения возможности внедрения лучших и последних мировых наработок в российскую практику, в частности в разрабатываемые рабочей группой Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке. Результаты данного анализа, основанного на анализе более  40 источников информации, опубликованы в ноябрьском номере журнала«Имущественные отношения в РФ» и доложены на II Международном Конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России». В работе проанализированы, кроме аналитических материалов и статей, следующие источники.

Стандарты оценки:

  • Международные стандарты оценки IVS;
  • Европейские стандарты оценки EVS;
  • Стандарты RICS;
  • Стандарты профессиональной оценочной деятельности США USPAP;
  • Стандарты профессиональной оценочной деятельности Канады CUSPAP;
  • Стандарты оценки для государственного выкупа земель США UASFLA;
  • Стандарты Американского общества оценщиков ASA;
  • Стандарты Института оценщиков бизнеса IBA;
  • Стандарты Национальной ассоциации сертифицированных аналитиков по оценке NACVA;
  • Стандарты Американского общества управляющих и оценщиков сельскохозяйственных объектов ASFMRA;
  • Стандарты Канадского института дипломированных оценщиков бизнеса CICBV.

Нормативные документы:

  • Кодекс по недвижимости и строительству, Правила оценки, Руководство по оценке Германии;
  • Кодекс федеральных законов США, 24.104 «Экспертиза оценок»;
  • Правила экспертизы Министерства внутренних дел США;
  • Правила экспертизы Министерства сельского хозяйства и развития сельских районов;
  • Правила экспертизы Министерства транспорта;
  • Правила экспертизы Министерства жилищного строительства и городского хозяйства;
  • Правила экспертизы Министерства природных ресурсов США.

Учебники

  • Аppraisal of real estate, Appraisal institute, 2001, 12 ed.
  • The appraisal of rural property, Appraisal institute, 2000, 2 ed.
  • Valuing a business: the analysis and appraisal of closely held companies / by Shannon Pratt, 4th ed., 2000.
  • Review of Appraising the Appraisal: The Art of Appraisal Review: The Definitive Guide for Reviewers by Richard. C. Sorenson. Appraisal Institute Hardcover,1998.

 

Стандарты оценки

Международные стандарты оценки (МСО)[2] обобщающие международную практику, содержат стандарт № 11 по экспертизе отчетов об оценке (GN 11 Reviewing Valuations). И в МСО, и в международной практике в целом для термина «экспертиза» применительно к оценочной деятельности используется слово review, которое может быть переведено как «обзор», «рецензия», «отзыв», «проверка». Отличием международной практики от российской является отсутствие использования применительно к экспертизе в качестве объекта отчета об оценке, например в МСО используется термин valuation (оценка стоимости). Это отличие имеет не только формальный, но и смысловой характер, так как эксперт (reviewer илиreview appraiser) осуществляет экспертизу и делает выводы в контексте проверки именно обоснованности полученной стоимости, в то время как в Российской Федерации значительный акцент делается именно на отчет об оценке и выявление формальных нарушений законодательства, содержащихся в нем.  Вместе с тем, в опубликованном на сайте Международного Совета по Стандартам Оценки Проекте новой (9-ой) редакции Международных Стандартов Оценки данный стандарт исключен с формулировкой, что объем работ и ограничения по любым оценочным работам теперь обобщены в МСО 104.

Стандарт по экспертизе[3] МСО содержит общие принципы экспертизы, ключевые определения и непосредственно руководство по ее проведению. Под экспертизой в МСО понимается проверка и подготовка мнения (заключения, суждения) оценщика относительно работы другого оценщика. При этом осуществляется проверка достаточности, обоснованности, достоверности, корректности, логичности информации, содержащейся в отчете. Проверяются исходные данные, используемая методология, анализ и мнения.

МСО предполагает наличие множества вариантов экспертиз в зависимости от их целей, в том числе экспертиз, содержащих мнение эксперта относительно итоговой стоимости. В качестве основных типов выделяются административная, техническая, настольная и полевая экспертиза.

Административная экспертиза (Administrative, или Compliance Review) предполагает проверку общих требований, в том числе общепризнанным принципам оценки (Generally Accepted Valuation Principles – GAVP) и, как правило, проводится не оценщиком, а клиентом или пользователем.

Техническая (Technical) экспертиза осуществляется оценщиком с цель сделать вывод относительно обоснованности и адекватности анализа, мнений и заключений в отчете.

Настольная (Desk) экспертиза ограничивается проверкой данных, содержащихся в отчете, которые могут не проверяться независимо, при этом проверяются обоснованность данных, адекватность методологии, точность расчетов, соответствие законодательству и стандартам. Эта экспертиза может проводиться с использованием контрольного списка.

Полевая (Fieldэкспертиза – наиболее полная экспертиза, которая включает настольную экспертизу, а также осмотр объекта оценки, а иногда и аналогов, может включать проверку информации в отчете и сбор дополнительных рыночных данных.

Как видно из представленных определений, границы предложенных в МСО типов экспертизы достаточно условны.

Важно отметить, что как в МСО, так и во всей международной практике по экспертизе субъектом этой деятельности является оценщик (далее – эксперт, эксперт-оценщик, рецензент). Исключением является административная экспертиза, которая предполагает проверку общих требований к подготовке отчета об оценке и не предполагает профессиональную проверку отчета. Более того, мировая практика не выделяет экспертизу отчетов в отдельную особую деятельность, а основная часть требований, предъявляемых к оценщикам при проведении оценки и подготовки отчетов, распространяется и на оценщиков, осуществляющих экспертизу и, соответственно, подготовку заключений (например в части блока допущений и ограничений, области применения результатов, этики и т. д.).

При проведении экспертизы эксперт должен идентифицировать клиента, пользователей и предполагаемое использование экспертиз, объект оценки, дату экспертизы, оцениваемые права, дату составления отчета об оценке, дату оценки и оценщиков, выполнивших отчет.

Должны быть определены границы исследования (объем работы), а также допущения и ограничения. Следует заметить, что МСО не акцентирует внимание на этом вопросе, хотя он является одним из важнейших, в связи с тем, что именно этот блок является ключевой связкой между постановкой задачи на экспертизу и составом экспертного заключения.

В части проверки непосредственно самого отчета проверяется достаточность, адекватность исходных данных и корректировок, адекватность методологии, анализа, мнений и заключения.

В заключение включается указанная идентифицирующая информация, в нем описываются глубина и границы исследования, в заключение также включаются результаты анализа отчета и вывод о соответствии выполненной экспертизы этическим и профессиональным требованиям МСО. При проведении экспертизы эксперт может использовать только информацию, которая была легко доступна во время проведения оценки. При этом МСО не уточняет, что это время должно быть до даты оценки и не включать в себя время с даты оценки до даты составления отчета.

Существенные требования предъявляются к выводам эксперта: независимо от того, соглашается эксперт или нет с заключениями оценщика, они должны быть полноценно обоснованы.

Европейские стандарты оценки[4] не содержат специального стандарта по экспертизе. Проведение экспертизы в небольшом объеме описано в разделе 7 стандарта № 4 «Процесс оценки» и называется «экспертиза оценок» (Valuation Reviews). В стандарте дана общая информация об экспертизе, в частности, указано, что экспертиза может быть различной, при этом типы не выделены. Экспертиза же будет более достоверной, если будет подкреплена собственным осмотром и альтернативной рыночной информацией.

Считается, что существует две основные школы оценки США – Великобритания и Германия, при этом первая школа считается более продвинутой.

В Германии законодательный базис, регулирующий оценочную деятельность, сформирован следующими документам:

  • Кодекс по недвижимости и строительству (Baugesetzbuch – BauGB);
  • Правила оценки (Wertermittlungsverordnung – WertV);
  • Руководство по оценке (Wertermittlungsrichtlinie – WertR).

В названных документах не содержится каких-либо требований к проведению экспертизы либо к методологии экспертизы отчетов об оценке.

В стандартах RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, Великобритания)[5] есть небольшой раздел № 2.6 «Критические рецензии» (Criticalreviews), не содержащий каких-либо методических рекомендаций. Относительно выделения типов экспертизы указано только, что различают экспертизу, аудит и новую оценку.

Наиболее полно вопрос экспертизы отчетов об оценке исследован в США, а сама экспертиза имеет широкое практическое применение.

Стандарты профессиональной оценочной деятельности (USPAP)[6] Фонда оценки США содержат стандарт № 3 «Экспертиза, подготовка и написание» (Appraisal review, developing and reporting), который существенно обновился в 2010 году. В отличие от указанных документов этот стандарт содержит более развернутые требования.

Экспертиза отчета об оценке трактуется в USPAP как акт и процесс разработки и представления мнения о качестве всей или части работы другого оценщика, выполнившего оценку, экспертизу или оценочное заключение. На экспертизу распространяются общие правила этики и компетенции.

Сопоставительный анализ стандартов по экспертизе USPAP и МСО с учетом дат их разработки показывает, что международный стандарт разработан на базе устаревшего американского (2000 года издания), при этом последний имеет более детальный характер и содержит дополнительные блоки комментариев и ответов на наиболее часто задаваемые вопросы.

В стандарте USPAP четко разделены блоки проведения экспертизы (developing an appraisal review) и написания экспертного заключения (appraisal review report), при этом первый блок подробно описан в правилах 3-1, 3-2, 3-3. В частности в стандарте указывается, что при проведении экспертизы (выработки экспертного мнения) эксперт (reviewer) должен идентифицировать задачу, определить состав и объем работы (scope of work), выполнить необходимые исследования для подготовки достоверных выводов.

Системный анализ USPAP показывает, что экспертиза не рассматривается этими стандартами как отдельный особый вид деятельности, а осуществляется по аналогии и в контексте требований к проведению оценки и подготовке отчетов об оценке. Разработчики стандарта не имели целью переписать заново все требования, предъявляемые к отчетам с точки зрения того, как они должны быть проверены, а формирует общие принципы проверки и раскрывает отдельные нюансы. В Приложении к USPAP содержится таблица соответствия процесса экспертизы и общих стандартов оценки. Так, при проведении экспертизы эксперт должен соблюдать общие оценочные требования к этике, определениям, компетенции, объему работ, идентификации предполагаемого использования и пользователей, хранению документов[7].

Важным элементом проведения экспертизы является определение объема работы, глубины исследования, ему посвящен отдельный раздел оценочных стандартов (Scope of work rule). Эксперт должен осуществить идентификацию проблемы (задачи), определить объем работ, необходимый для формирования достоверного результата и затем описать его при подготовке экспертного заключения. Степень, глубина исследования определяются применительно к идентификации, осмотру, собираемой информации и анализу.

Дополнительные комментарии к проведению экспертизы представлены в соответствующих разделах руководства к стандартам, показывающих как использовать USPAP в конкретных ситуациях. В частности, в разделе, посвященном рекомендациям по экспертизе отчета, когда выражается не только мнение об отчете, но и собственное мнение о стоимости[8] указывается, что на практике употребляются понятия «настольная», «полевая», «ограниченная», «полная», «техническая», «административная» экспертизы. При этом, несмотря на то, что множество целей экспертизы формирует множество вариантов экспертиз, наиболее важным является не использование отдельных дефиниций, которые без должной трактовки могут ввести в заблуждение, а корректное определение глубины исследования, необходимой для получения достоверного результата. В Рекомендациях также даны варианты возможных выводов. Если альтернативная оценка не проводилась, выводы должны быть направлены не на выражение мнения о стоимости, а на оценку адекватности и достоверности исходной информации и анализа, соответствие стандартам, наличие ошибок, влияющих на стоимость.

Рекомендации относительно необходимости и детальности осмотра при осуществлении оценочной деятельности, в том числе экспертизы, изложены в разделе, посвященном осмотру[9]. В частности, указано, что осмотр не является обязательным, а оценщик должен сам определить уровень исследования (в том числе осмотра), необходимого для получения информации, достаточной для решения поставленной задачи.

Еще один важный комментарий дается в разделе, посвященном анализу оценочных услуг, на предмет отнесения их к компетенции требований USPAP[10], в частности, приведен пример рассмотрения критериев отнесения конкретной задачи по экспертизе отчета об оценке оценщиков в сферу компетенции USPAP. В результате делается вывод, что деятельность, направленная на предоставление мнения о качестве работы другого оценщика в виде отчета, экспертизы или заключения, по определению относится к экспертизе отчета об оценке и не может выполняться без соблюдения стандарта по экспертизе в независимости от названия работы и ее дальнейшего использования.

Блок USPAP «Ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы» содержит раздел, посвященный экспертизе отчетов об оценке[11], где в примере № 198 указаны два идентификационных признака экспертизы, проводимой в рамках стандартов:

  • проверяемая работа выполнена оценщиком;
  • проверяемая работа представляет собой отчет (или его часть), заключение об экспертизе или оценочное заключение.

Следует отметить, что в USPAP 2010-1011 года планируется существенным образом доработать стандарт по экспертизе с учетом сложившейся в последнее время практики[12].

 

Стандарты профессиональной оценочной деятельности Канады (CUSPAP)[13] содержат стандарт № 8 «Правила экспертизы» (Review StandardRules). Указанный стандарт во многом похож на стандарт USPAP. В CUSPAP отмечается, что следует различать техническую экспертизу (проводимую экспертом) и административную (проводимую клиентом или пользователем) и регламентируется проведение именно технической экспертизы. Стандарт включает непосредственно сам стандарт, комментарии к нему и практические рекомендации.

Кодекс федеральных законов США в разделе 24 части 49 включает подраздел В «Приобретение недвижимости для федеральных нужд»[14], включающий параграф 24.103 «Критерии оценки» и параграф 24.104 «Экспертиза оценок». Согласно Кодексу федеральные агентства, задействованные в приобретении земель должны осуществлять экспертизу отчетов об оценке. Квалифицированный эксперт-оценщик должен проверить отчет на предмет соблюдения требований к используемым определениям, требованиям к оценке параграфа 24.103 и другим специальным требованиям. Указывается, что основные требования к отчетам определяются USPAP и UASFLA[15]. Уровень экспертизы зависит от сложности оценочной задачи. В результате своей работы эксперт должен сделать вывод, может ли отчет быть рекомендован (как основание для суммы справедливой компенсации), принят (соответствует всем требованиям, но не рекомендован) или не может быть принят.

В приложении А[16] к указанному параграфу отмечается, что экспертиза – это отдельная специализация, которая основывается на оценочных навыках, но требует более высокой квалификации, при этом эксперт должен консультировать оценщика с целью доведения отчета до должного качества или подготовить свое мнение о стоимости. Перед принятием оценки эксперт должен убедиться, что информация в отчете и ее анализ доказывают объективность полученной оценщиком стоимости. В результате экспертизы экспертом составляется экспертное заключение. С учетом того, что оценка не является точной наукой, эксперт может принять несколько отчетов об одном объекте, но рекомендовать в качестве основания для определения суммы компенсации может только один отчет.

Стандарты оценки для государственного выкупа земель UASFLA разработаны на базе редакции USPAP от 2000 года и представляют собой совокупность законодательства в области оценки для целей выкупа земель, а также правил и примеров. Указанные стандарты выпускаются Ассоциацией федеральных агентств, осуществляющих изъятие недвижимости для государственных нужд. В стандартах UASFLA есть раздел С «Стандарты по экспертизе» (Standards for Review of Appraisals), включающий следующие подразделы: введение, типы экспертиз, объем работы, обязанности эксперта, мнение о стоимости.

В стандартах выделяются, как и в USPAP от 2000 года, два типа экспертизы – административная и техническая. Административная экспертиза может иметь разные вариации, но не может содержать мнение об анализе и стоимости, представленных в отчетах и часто проводится с использованием проверочного листа. Техническая экспертиза осуществляется согласно стандарту № 3 USPAP. Она может быть полевой или настольной, но вне зависимости от вида экспертизы формулировки и характеристики совпадают с понятиями, принятыми в МСО. При этом отмечается, что эти понятия могут быть неверно истолкованы пользователями, поэтому важно раскрывать их и описывать объем проведенных работ.

В результате работы эксперт может принять, согласовать, рекомендовать к согласованию или не согласовать отчет.

В разделе, посвященном обязанностям эксперта, есть положение, согласно которому небольшие технические ошибки и несоответствия стандартам могут содержаться почти во всех отчетах, однако если они несущественно влияют на стоимость, то не могут являться основанием для отклонения отчета.

В стандарте USPAP № 3 также предусмотрен раздел, описывающий ситуацию, когда для целей принятия государственных решений о сделках объем работы, проводимой экспертом, должен включать анализ информации, которая стала известна после даты оценки[17]. В случае если изменение каких-либо рыночных условий привело к изменению стоимости объекта, отчет принимается экспертом, но не рекомендуется для совершения сделки.

Проверочный список[18] содержит форму для проверки наличия и корректности следующих составляющих: титульный лист, сопроводительное письмо, содержание, заявление оценщика, основные факты и выводы, фотографии, допущения и ограничения, процесс (объем работ) оценки, цели оценки, основные задачи оценки, описание прав, описание местоположения, земельного участка, улучшений, истории, налоговая стоимость, налогообложение, зонирование и регулирование земельного рынка, анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), оценка земли (описание, фото, анализ, расчеты), затратный подход (затраты на строительство, износ), сравнительный подход (описание, фото, анализ, расчеты), доходный подход (доход, вакантность, затраты, ставка капитализации), итоговая стоимость, анализ сделки, ущерб, специальные доходы, карта объекта, карта аналогов, информация об аналогах, квалификация оценщиков.

 

Инструкции госорганов

Различные государственные органы США имеют собственные уточненные правила экспертизы, учитывающую их специфику, например, такие правила имеет Управление рыбного и охотничьего хозяйства Министерства внутренних дел США[19], разработанные на основе §24.104 «Экспертиза оценок» Appraisal Review.

В этих правилах дается определение квалифицированного эксперта-оценщика (Qualified Reviewing Appraiser) как высококвалифицированного оценщика, имеющего значительный опыт оценки объектов, аналогичных оцениваемому.

В Министерстве сельского хозяйства и развития сельских районов Пенсильвании также утверждены правила экспертизы[20], в которых выделено 3 типа экспертизы: административная, техническая настольная и техническая полевая. При этом для каждого типа утверждены соответствующие формы. Форма для административной экспертизы[21] представляет собой набор вопросов с вариантами ответов: да, нет, отсутствует (проверочный список). В случае несогласия с оценщиком эксперт должен объяснить свою позицию и при необходимости приложить подтверждающие документы. Вопросы для проверки при проведении административной экспертизы отчета об оценке индивидуального дома делятся на общие (корректность описания объекта и полнота отчета), контрактные, по объектам-аналогам (корректность описания, корректировок, расчетов) и прочие. В результате административной экспертизы делается вывод о принятии (непринятии) отчета или дается рекомендация в связи с выявленными нарушениями провести техническую экспертизу.

Заслуживает внимания представленная в этом документе форма для проведения технической экспертизы многоквартирного жилого дома[22]. Форма содержит идентифицирующий блок, включающий следующую информацию: заемщик, наименование объекта, адрес, дата экспертизы, оцененная стоимость, оценщик, дата составления отчета, тип объекта, наиболее эффективное использование, площадь земельного участка, общая площадь здания.

Далее представлены разделы, содержащие отдельные элементы, которые оцениваются по шкале: отлично, адекватно, неадекватно, отсутствует, не нужно:

1) формат и представление: местоположении, окружение, фото, карты, планы, описание объекта, состояние, использование, сертификат, ограничения, подпись, дата и т. д.;

2) постановка задачи: цель оценки, определение стоимости;

3) анализ и техники оценки:

  • общие характеристики: анализ рынка, инженерные коммуникации, окружение, транспорт;
  • правовые характеристики: права, история, зонирование, наиболее эффективное использование, налоговая стоимость и налоги, улучшения (возраст, состояние, структура, использование);
  • стоимость земельного участка, определенная сравнениями: адекватность аналогов, карты аналогов, даты и условия продажи, корректировки, заключение;
  • техника остатка для земельного участка: исполнение, заключение;
  • затратный подход: расчет затрат, износ, заключение;
  • сравнительный подход: аналоги, корректировки, приемлемость стоимости;
  • доходный подход: валовой доход, вакантность и потери, операционные затраты, будущий износ, чистый операционный доход, метод капитализации, ставка капитализации, приемлемость стоимости;

4) машины и оборудование: износ и состояние, полезность, стоимость, арендная ставка;

5) арендная ставка: аналоги, ставка капитализации, условия аренды;

6) заключение о стоимости;

7) общая эффективность: установление оценочной задачи, описание объекта, наиболее эффективное использование, достоверность исходной информации, включение всей необходимой информации, используемы подходы оценки, обоснованность итоговых заключений;

8) полевая экспертиза: проводилась или не проводилась;

9) комментарии эксперта.

Форма для технической экспертизы индивидуального жилого дома[23] содержит раздел, касающийся полевой экспертизы, включающий вопросы и варианты ответов: да и нет; при этом отрицательный ответ требуется комментировать. Вопросы относятся к корректности размеров объекта, полноте и точности описания рынка и окружения, земельного участка, улучшений (описание, состояние, износ), соответствию объекта окружению, правильности выбора и достоверности информации об аналогах. Также в форме указаны допущения и ограничения, включающие заявление эксперта.

Министерства транспорта различных штатов утверждают собственные правила работы, в том числе по оценке и экспертизе отчетов. Одними из наиболее проработанных в части экспертизы отчетов правил являются правила штатов Флориды[24], Вашингтона[25], Колорадо[26] и Аляски[27].

Правила Флориды (Appraisal and Appraisal Review) предполагают следующие обязанности эксперта:

  • установление контакта с оценщиком (в том числе осмотр объекта и аналогов, проверка проектов расчета и отчета);
  • ознакомление с рынком объекта оценки и необходимыми методами оценки;
  • экспертиза отчета (обоснованность выводов, соответствие профильному законодательству, разумность и обоснованность стоимости, учет, анализ и проверка необходимых рыночных данных);
  • подготовка экспертного заключения;
  • указание рекомендуемой компенсации;
  • исправление экспертного заключения, если это необходимо ввиду появления новых материалов.

При проверке исходных данных эксперт-оценщик должен:

1) ознакомиться с рынком объекта оценки;

2) убедиться, что оценка выполнена в соответствии с USPAP и специальным руководством по оценке;

3) убедиться, что данные понятны, детализированы, точны, непротиворечивы и подтверждены фактами;

4) убедиться, что анализ обоснован;

5) осмотреть объекты-аналоги;

6) контактировать с оценщиками для выяснения возникших вопросов (неформально, при необходимости – формальная переписка);

7) подготовить мнение в письменном виде.

При проверке отчета эксперт-оценщик должен осуществить следующие процедуры:

1) настольная экспертиза (корректность идентификации, законченность и математическая точность, взаимосвязь с предыдущими оценками);

2) полевая экспертиза (проверить, что заключения основаны на рыночных фактах, использованы соответствующие источники информации, проанализировано влияние проекта на объект оценки, адекватно описано окружение, объекты-аналоги сопоставимы, а различия учтены);

3) анализ прочих источников информации;

4) проверить, что все особенности объекта оценки учтены;

5) окончательная проверка (соответствие USPAP и профильному законодательству, представление фактов и техник, приводящих читателя к аналогичным сделанным оценщиком выводам, экспертные мнения проанализированы и подтверждены рыночными данными, оценщик учел технические и юридические заключения специалистов, исключены составляющие, не входящие в ущерб, отчет не противоречит и не опускает фактическую информацию, отчет не содержит противоречий и неподтвержденных заключений).

Недостатки, выявленные в отчете, разделяют на значительные и незначительные. Незначительные математические и орфографические ошибки (не влияющие на заключение о стоимости) могут быть исправлены самим рецензентом с извещением оценщика, а отчет может быть принят. Если отчет содержит существенные недостатки, требующие пояснений или существенные ошибки, рецензент должен попытаться решить проблему неформально, и если не получается, то направить информацию заказчику и оценщику в письменном виде, а также при необходимости встретиться с оценщиком.

Инструкции и руководство по экспертизе отчетов об оценке Министерства транспорта штата Кентукки[28] устанавливает, что эксперт-оценщик должен проверить отчет по следующим базовым составляющим: оформление, адекватность, точность, согласованность и качество информации, выбор подходов оценки и техник, адекватность анализа. При экспертизе отчета выделяются следующие типовые процедуры:

1) проверка аналогов: настольная;

  • достаточность информации;
  • корректность математических вычислений;
  • определение существенности ошибок (если ошибки существенные, то оценщик должен быть оповещен об этом);
  • изучение описательной части для понимания корректировок;

2) проверка аналогов: проверка информации из отчета на соответствие фактической информации, полученной из официальных источников;

3) проверка аналогов – полевая экспертиза:

  • осмотр аналогов за исключением тех, которые отдалены либо которые нецелесообразно осматривать;
  • проверка условий сделок аналогов на предмет корректности цен, неучтенных особенностей объектов, наличие нерыночных мотиваций;
  • проверка влияния отдельных частей объекта на стоимость;
  • проверка последовательности анализа;

4) проверка соответствия контракту и общим требованиям;

5) проверка отчета об оценке начальная:

  • проверка математических вычислений, определение существенности ошибок;
  • поверка правовых характеристик;
  • проверка даты оценки, даты осмотра, подписей оценщиков;
  • проверка адекватности описательной части;
  • проверка соответствия специальным требованиям к отчету об оценке;

6) проверка отчета об оценке полевая:

  • визуальный осмотр;
  • проверка соответствия действительности характеристик объектов;
  • анализ текущего и наиболее эффективного использования;
  • проверка полноценного отражения объекта на фотографиях;
  • осмотр физических ценообразующих факторов;
  • проверка информации на картах и планах;

7) проверка отчета об оценке окончательная настольная:

  • согласование несоответствий осмотра и содержания отчета;
  • проверка применения затратного подхода (источник данных о затратах, единицы сравнения, корректировки, износ, оценка земельного участка);
  • анализ доходного подхода (техники капитализации, арендная плата, операционные затраты, экономическая жизнь зданий, ставки капитализации, отлич<
документ создан 31.07.2014 16:28 , последнее изменение 31.07.2014 16:28
3.10.1.1
3. Деятельность