Методические рекомендации

Документ в формате word, pdf (с подписями и печатями)

I. Общие положения

1. Актуальность и область применения

1.1. Методические рекомендации «Определение размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19» (МР) предназначены для подготовки заключений специалистов в целях досудебного урегулирования споров о снижении арендной платы, подачи исков в суд, а также проведения судебных экспертиз по соответствующим вопросам. Отдельные положения МР могут быть использованы при составлении отчетов об оценке, выполненных для аналогичных целей.

1.2. В связи с пандемией коронавируса COVID-19 у арендаторов появились правовые основания для снижения арендной платы. В качестве оснований для снижения приводятся, например: п.1 ст.45 [1], п.4 ст.614 [2] и п.2 ст.328 [3] ГК, п.4 ст.19 Закона № 98-ФЗ [4]. Кроме того, уже внесены изменения [5] в законодательство по этим вопросам.

Президиум Верховного Суда также высказался по этому поводу: «Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации».[6]

2. Экономические основания для снижения арендной платы

2.1. Изменение экономического положения предприятия.

Значительная часть предприятий «пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»[7]. Имеет место ухудшение экономических показателей деятельности: сокращение натуральных показателей оборота, выручки, прибыли и рентабельности, рост части расходов. Часть предприятий частично или полностью не могут функционировать в связи с наложением нормативных ограничений. Некоторые предприятия вынужденно частично или полностью переводят работу в удаленный формат. Имеет место вынужденное увольнение сотрудников, сокращение зарплат, перевод на неполный рабочий день.

2.2. Изменение условий использования арендованного имущества.

Ограничения, вводимые актами органов власти либо содержащиеся в договорах аренды, как правило, относятся к одному из следующих вариантов:

• полная невозможность использования имущества по прямому функциональному назначению, например, торговых и спортивных объектов, кафе и ресторанов.
• ухудшение условий, предусмотренных договором аренды, например, сокращение потока клиентов или возможностей по их обслуживанию.

2.3. Изменение на рынке аренды недвижимости.

В условиях пандемии и ограничения деятельности предприятий происходит естественное ухудшение макроэкономических показателей экономики и, как следствие, падение арендных ставок, в том числе отложенное.

2.4. Аналитические и статистические данные о фактическом и прогнозном состоянии рынков в условиях пандемии COVID-19 доступны на сайте Ассоциации «СРОО «Экспертный совет»[8].

3. Основные методические принципы

3.1. В общем случае подходы к моделированию баланса экономических интересов арендодателя и арендатора можно разделить по следующим позициям:

• позиция арендатора (доходный подход, методы №1-№4);
• позиция арендодателя (затратный подход, метод №5);
• позиция рынка (сравнительный подход, методы №6-8).

3.2. В анализе должны быть учтены существенные условия договора аренды по рассматриваемому объекту недвижимости, в т.ч.:

• характеристики объекта недвижимости (функциональное назначение, площадь, месторасположение и пр.);
• наличие коммунальных и иных платежей в величине арендной платы;
• наличие НДС в величине арендной платы;
• срок действия договора аренды;
• иные существенные условия, например, возможность перепрофилирования объекта недвижимости, условия / режим доступа в объект недвижимости, инвестиционные условия.

3.3. Выбор метода расчета зависит от следующих основных факторов:

• функционального назначения рассматриваемого объекта недвижимости;
• вида деятельности арендатора;
• ограничений на использование рассматриваемого объекта недвижимости в период пандемии;
• наличия существенной и достоверной информации для применения конкретного метода;
• наличия согласованной позиции между арендатором и арендодателем в части подходов к моделированию рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19.

3.4. Условия и ограничения функционирования недвижимости в период пандемии могут изменяться. Могут наблюдаться как периоды ужесточения ограничений, так и периоды их смягчения; при этом указанные тренды могут иметь различную интенсивность и продолжительность. Выбор модели расчета следует осуществлять отдельно для каждого периода времени, в течение которого условия и ограничения функционирования существенно различались.

3.5. В качестве исходных данных для расчетов могут использоваться фактические и рыночные значения. При использовании фактических значений рекомендуется выполнить их проверку на соответствие типичным рыночным показателям (при наличии такой возможности) [9]. 

II. Методы расчета

1. Метод корректировки по показателям финансово-хозяйственной деятельности

1.1. Экономическая основа.

1.1.1. Предприятие арендует недвижимость для получения выручки и, как следствие, прибыли. Экономическая рента недвижимости формируется как результат деятельности предприятий и является ее прямым рыночным следствием. Поэтому для отдельного рода объектов, например, торговых, распространённым вариантом установления арендной платы является привязка величины арендной платы к величине выручки («процент от выручки»), либо комбинированный вариант (фиксированная плата плюс процент от выручки). Справедливый баланс величины рыночной арендной платы может быть достигнут с учетом корректировки на снижение выручки не только в торговых, но и в других типах объектов недвижимости.

1.1.2. Выручка может иметь отложенный характер, то есть не всегда позволяет адекватно отразить сокращение деятельности для предприятий с длительным производственным циклом, поскольку может являться результатом ранее реализованных товаров / выполненных работ и услуг. Поэтому в качестве показателей, отражающих сокращение финансово-хозяйственной деятельности (далее – ФХД), могут выбираться иные показатели, например, натуральные показатели оборота (количество реализованных единиц товара, количество обслуженных клиентов и пр.). Возможно использование комбинации таких показателей (мультипликаторов).

1.2. Алгоритм реализации:

1.2.1. выявление и обоснование выбора показателей, отражающих сокращение ФХД;

1.2.2. расчет (моделирование) значений показателей для рассматриваемого периода в предположении отсутствия влияния факторов пандемии (исходя из ретроспективы деятельности предприятия и обоснованных прогнозов его деятельности, актуальных к началу пандемии);

1.2.3. расчет фактических показателей за рассматриваемый период в условиях пандемии;

1.2.4. определение снижения арендной платы через соотношение величин, указанных в п. 1.2.3 и 1.2.2.

1.3. В рамках метода могут быть реализованы несколько моделей расчета на основе различных показателей ФХД.

1.4. Преимущества: обоснованная модель с точки зрения экономической теории, легитимизованная рынком схема расчетов.

1.5. Недостатки: трудоемкость выбора и расчета показателей ФХД.

2. Метод корректировки по складской функции

2.1.   Экономическая основа.

Ограничения использования объекта недвижимости приводят к тому, что он не используется по прямому назначению (например, торговля или офис), при этом сохраняется функция склада (хранение имущества арендатора, товарных запасов и т.д.). Это складская функция отражает полезность пользования объектом в период действия ограничений и может отражать экономический баланс интересов арендатора и арендодателя.

2.2. Алгоритм реализации:

2.2.1. сбор цен предложений / сделок по аренде складов с полезностью, аналогичной полезности рассматриваемого объекта недвижимости при его использовании в качестве склада. Аналогичная полезность определяется с учетом местоположения, площади, наличия отопления и иных существенных факторов стоимости рассматриваемого объекта недвижимости;

2.2.2. корректировка ставок аренды за объекты-аналоги на различие с рассматриваемым объектом, включая скидку на торг;

2.2.3. определение рыночной арендной платы при условии использования рассматриваемого объекта в качестве склада.

2.3. В случаях, когда в районе расположения объекта отсутствуют в достаточном количестве склады (например, деловые центры мегаполисов), можно использовать в качестве аналогов объекты с иным расположением с внесением соответствующих корректировок. Величина корректировки на функциональное назначение может быть получена на основе рыночных соотношений ставок аренды для отапливаемых складов и объектов, соответствующих по своему назначению рассматриваемому объекту.

2.4.  Преимущества: метод в значительной мере отражает содержание ограничений по использованию объекта.

2.5. Недостатки: арендатор не имеет отдельной потребности в использовании рассматриваемого объекта недвижимости в качестве склада; складская функция, по сути, является навязанной – отсутствуют объективные основания платить за такую функцию отдельно.

3. Метод корректировки по численности работающих сотрудников

3.1. Экономическая основа.

Полезность объекта в отдельных случаях коррелирует с количеством работающих в объекте сотрудников. Многие компании часть сотрудников не переводили на удаленную работу в связи с необходимостью поддержки базовых функций предприятий.

3.2.   Алгоритм реализации:

3.2.1. определение среднего количества сотрудников, работавших в рассматриваемом объекте до пандемии;

3.2.2. определение среднего количества сотрудников, работавших в объекте недвижимости в рассматриваемый период;

3.2.3. определение арендной платы исходя из соотношения величин, указанных в п. 3.2.2 и 3.2.1.

3.3. Корректировка по количеству сотрудников в офисах может быть также рассчитана на основе новых требований по организации работы предприятий [10].

3.4. Преимущества: есть доказательные данные по количеству работающих до/в период пандемии, отражает реальную загрузку объекта, простота расчета.

3.5. Недостатки: метод не описывает ситуацию, когда люди не работали вообще, количество работающих не имеет прямой связи с доходами предприятия.

4. Метод дополнительных (альтернативных) издержек

4.1. Экономическая основа.

Арендатор может нести дополнительные расходы по обеспечению удаленного (по сути, альтернативного) офиса. Таким образом, арендатор платит за оборудование рабочих мест дважды, если сотрудники работают в удаленном формате. Величина издержек на обеспечение удаленного офиса может быть компенсирована арендатору.

4.2. Алгоритм реализации:

4.2.1. установление состава расходов (оборудования и прочих единовременных и операционных расходов, включая аренду альтернативных помещений), необходимых для обеспечения функционирования удаленных рабочих мест;

4.2.2. определение рыночного размера установленных расходов;

4.2.3. расчет издержек на общее количество сотрудников арендатора, работающих в удаленном формате.

4.3. Преимущества: отражает реальные обстоятельства, коррелирует с общими подходами по компенсации убытков в виде реально понесенных затрат, необходимых для обеспечения функционирования предприятия в удаленном формате.

4.4. Недостатки: метод применим только для предприятий, которые специально перевели работников на удаленный формат работы на период пандемии.

5. Затратный метод

5.1. Экономическая основа.

Собственник рассматриваемого объекта недвижимости несет расходы по содержанию объекта, независимо от сдачи его в аренду, независимо от характера ограничений по его использованию в период пандемии. Можно считать справедливой компенсацию собственнику фактических расходов на содержание объекта недвижимости, возможно, с учетом минимальной рентабельности.

5.2. Алгоритм реализации:

5.2.1. установление состава и размера всех фактических расходов арендодателя: налог на имущество, амортизация, платежи по кредиту, эксплуатационные и коммунальные расходы и пр.;

5.2.2. определение арендной платы как суммы расходов арендодателя.

5.3. Дополнительно к прямым расходам собственнику может быть компенсирована экономически обоснованная упущенная выгода в размере начисленной на расходы минимальной рентабельности (например, на основе ключевой ставки Банка России либо ставок депозитов).

5.4. Преимущества: позволяет получить обоснованную минимальную границу компенсации собственнику.

5.5. Недостатки: трудоемкость расчета (необходимость индивидуального сбора и анализа расходов по каждому объекту).

6. Метод сравнительного анализа

6.1. Экономическая основа.

Рыночные ставки аренды снижаются как в результате общего падения общеэкономических показателей, так и в результате ограничений на использование объекта в краткосрочном / среднесрочном периоде.  Ставка аренды по объекту должна быть приведена к рыночным значениям.

6.2. Алгоритм реализации:

6.2.1. подбор объектов-аналогов, по которым ставки аренды снизились с учетом изменения условий функционирования;

6.2.2. корректировка ставок аренды за объекты-аналоги на различие с рассматриваемым объектом [11], включая скидку на торг;

6.2.3. определение рыночной арендной платы.

6.3. Преимущества: понятный рыночный алгоритм анализа, значимо при ожидаемом аналитиками дальнейшем падении рынка аренды, отражает наблюдаемую рыночную ситуацию.

6.4. Недостатки: недостаточно полно отражает сущность ограничения (невозможность / ограничения / изменение условий использования, на дату анализа ставки могут упасть незначительно и только по части объектов ввиду инертности рынка).

7. Метод исторических экономических аналогий

7.1. Экономическая основа.

Падение ставок, в т.ч. вызвано падением макроэкономических показателей и сокращением спроса. Аналогичные падения ставок уже наблюдались в исторической ретроспективе в прошлые кризисы (2008, 2014 годы). На основе анализа ретроспективных данных по макроэкономическим показателям и падениям ставок можно установить справедливую величину сокращения.

7.2. Алгоритм реализации:

7.2.1. выбор макроэкономических показателей [12], имеющих корреляцию с арендными ставками (например: ВВП, ВРП);

7.2.2. сравнительный анализ абсолютных и относительных значений изменений за периоды кризисов и текущий момент времени;

7.2.3. выведение корректирующих коэффициентов / мультипликаторов;

7.2.4. применение мультипликаторов к контрактной величине арендной платы.

7.3. Преимущества: учет влияния макроэкономических показателей.

7.4. Недостатки: метод не отражает основную причину снижения ставок – ограничения на использование объекта; недостаточная корреляция и сложность установления функциональной зависимости арендных ставок от макроэкономических показателей, запаздывание статистики по макроэкономическим показателям.

8. Метод аналогичных скидок 

8.1. Экономическая основа.

В целом для рынка характерна ситуация, когда многие арендодатели предоставляют скидки арендаторам в связи со сложившейся ситуацией. Рыночная величина скидки (снижения размера арендной платы) может быть рассчитана на основе исследования подобных скидок.

8.2. Алгоритм реализации:

8.2.1. исследования типичных скидок по рассматриваемому сегменту рынка недвижимости путем опросов, сбора статистических данных;

8.2.2. установление рыночной скидки для рассматриваемого объекта;

8.2.3. применение скидки к контрактной величине арендной платы.

8.3. Преимущества: прямой учет сложившейся рыночной ситуации.

8.4. Недостатки: трудоемкое исследование рынка, большой разброс значений скидок на рынке.

III. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Представленный выше перечень методов не является исчерпывающим. Для отдельных объектов и рыночных условий могут быть использованы как комбинации методов, так и иные экономически обоснованные методы.

2. В случае использования нескольких методов или моделей расчета внутри методов результат может быть получен в виде интервала значений, либо в виде согласованной величины.

3. Согласование результатов расчета, полученных по различным методам расчета и моделям внутри одного метода (при необходимости), обосновывается с учетом анализа:

• достоверности исходных данных;
• соответствия конкретного метода /модели расчета рассматриваемому объекту и сегменту рынка;
• достоверности результатов, полученных по конкретному методу / модели.

4. Результаты практической апробации МР, включая исследование рыночных показателей по состоянию на дату утверждения МР, представлены в Приложении.

 

Сноски:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

2. «Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».

3. «В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению».

4. «Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

5. Федеральный закон от 08.06.20 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

6. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции
(COVID-19) № 2. Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020.

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434.

8. Методические и организационные вопросы оценки в условиях пандемии МР–1/20 от 30.03.2020 с дополнениями от 12.05.2020.

9. Методические разъяснения по проверке достоверности информации №МР-3/19 от 29.10.2019.

10. Письмо Роспотребнадзора от 20.04.2020 №02/7376-2020-24 «О направлении рекомендаций по организации работы предприятий в условиях распространения рисков COVID-19».

11. Например, с использованием положений п.п. «е» п. 22 ФСО №7.

12. Например: Предварительная оценка исполнения федерального бюджета за январь - апрель 2020 года/ Минфин России.

 

Приложение. Исследование рыночных показателей