Новости

Методология государственной кадастровой оценки сельхозземель

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения является одной из наиболее сложных практических задач с точки зрения методологии оценки в связи с тем, что существующие методические положения недостаточно проработаны, порой противоречивы, а иногда и не выполнимы. Кроме того, именно в этом сегменте оценщики в наибольшей мере сталкиваются с проблемой обеспечения достаточности и достоверности исходной информации по количественным и качественных характеристикам объектов оценки, а также неразвитостью и информационной непрозрачность рынка. Все эти проблемы многократно проявлялись в практике НП "СРОО "Экспертный совет" при  экспертизе отчетов об  определении кадастровой стоимости земель сельхозназначения, проводимой  в ряде регионов России.

Коллектив ФГБОУ ВПО ОМГАУ им.П.А. Столыпина (Махт Владимир Адамович, канд.экон.наук, профессор, заведующий кафедрой земельного кадастра и права ОмГАУ, заслуженный землеустроитель России; Руди Виктор Александрович, канд.экон.наук, почетный землеустроитель России; Осинцева Нонна Владимировна,  канд.экон.наук, доцент кафедры) подготовил проект методических указаний по оценке сельхозземель и выступили с докладом по данному вопросу в Росреестре. Предлагаем коллегам ознакомиться с указанными материалами и при наличии замечаний и предложений направить их НП «СРОО «Экспертный совет» для обобщения и передачи разработчикам.

 

 

ДОКЛАД

О проекте

Методических указаний по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения

Наша предыдущая методика кадастровой оценки сельхозугодий выдержала 2 тура ГКОЗ в субъектах Федерации и была вполне логично отменена, т.к. морально устарела, пришла в противоречие с необходимостью рыночной оценки, противоречила Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО №4. Еще в 6-ом году мы пытались заменить оценку более совершенной методикой, но тогда нас лишили возможности её практической реализации.

Представленный сейчас на рассмотрение проект Методических указаний является усовершенствованным вариантом предыдущей методики, не является противопоставлением, а продуктом её развития.

Мы обещаем, можем дать массовой практике следующее методическое обеспечение ГКОЗ:

1. Методические и Технические указания по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения (СХН);

‒ программу автоматизации оценки земель;

‒ типовую структуру отчета о выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков;

‒ методическое пособие по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения;

‒ методическое пособие по экспертизе отчета о выполнении работ;

К подготовке методических и технических указаний мы предъявляем следующие основные требования:

1. Модернизация ГКОЗ СХН, т.е. сближение, совмещение методики определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков ‒ определение кадастровой стоимости земельных участков методами массовой оценки их рыночной стоимости в соответствии с ФСО №4;

2. Полное, безусловное соблюдение Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки;

3. Обеспечение единства методики и базовых нормативов для массовой кадастровой и единичной оценки рыночной стоимости земельных участков;

4. Возможность применения методики, нормативов и показателей кадастровой = рыночной оценки земель для целей защиты особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий и обоснования перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Соответствующего методического обеспечения пока нет.

Основной документ – Методические указания включают:

1. Формирование перечня земельных участков (не отличается от предыдущей методики). Можно не комментировать;

2. Группировка земель в составе земельных участков;

3. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий;

4. Определение кадастровой стоимости земельных участков СХН;

5. Анализ кадастровой стоимости земель СХН в субъекте РФ.

Далее поясним основные составные части методики.

Основной раздел методики – определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий включает следующие, представленные в иллюстрационном материале, земельно-оценочные действия:

1. Оценка земельных участков по рентообразующим факторам;

2. Сбор и анализ информации об использовании земель;

3. Разработка базовых нормативов для оценки сельскохозяйственных угодий;

4. Разработка моделей оценки сельскохозяйственных угодий в соответствии с ФСО №4.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по трем рентообразующим факторам:

1. Плодородие сельскохозяйственных угодий по его влиянию на выход продукции и специализацию производства

2. Специализация производства на земельных участках

3. Местоположение земель по влиянию на транспортные издержки и специализацию хозяйств

Объективность оценки земель зависит не только от объективности моделей оценки, но и главным образом от объективности основного рентообразующего фактора – плодородия сельскохозяйственных угодий земельных участков.

Оценка плодородия сельхозугодий земельных участков по бонитету почв является трудоемкой частью оценочных работ по любой методике. Поэтому несомненным достоинством нашей методики является преемственность, применение баллов плодородия земельных участков по данным двух предыдущих туров ГКОЗ. По всем тогда оцененным земельным участкам имеются баллы бонитета почв.

Возможно 2 варианта характеристики плодородия земельных участков в баллах бонитета:

1. На основе оценки плодородия земель при предыдущем туре ГКОЗ:

‒ по индивидуальному плодородию почв;

‒ по среднему баллу плодородия в границах бывшего хозяйства

2. Оценка заново индивидуального плодородия сельскохозяйственных угодий по Техническим указаниям:

‒ вновь выделенных земельных участков;

‒ в порядке уточнения предыдущей оценки земельных участков

Сбор исходной информации и разработка базовых нормативов включает:

1. Сбор информации об использовании сельскохозяйственных угодий земельных участков и о производстве на них сельскохозяйственной продукции по форме прил. 1 за 3 года в сельскохозяйственном ведомстве администрации субъекта РФ. Сбор информации полностью автоматизирован. Порядок сбора и первичной обработки информации поясняется в Технических указаниях.

2. Сбор информации о производстве сельскохозяйственной продукции в муниципальных районах субъекта РФ (оценочной зоне) по форме прил. 2.

3. На основе информации по данным прил.2 производится анализ реализации продукции, разрабатываются базовые нормативы для оценки сельскохозяйственных угодий по примеру прил. 3.

Пример анализа иллюстрируется в Технических указаниях, поясняется на семинарских занятиях и в Методическом пособии. Там же поясняется разработка базовых шкал дифференциальной земельной ренты по плодородию почв сельскохозяйственных угодий по примеру прил. 4 (пояснить разработку шкал).

Сердцевиной нашей методики является разработка шкал-моделей для оценки сельскохозяйственных угодий. Эту работу можно условно подразделить на 2 части:

Первая часть – учебно-аналитическая. На примере разработки щкалы-модели продуктивности сельскохозяйственных угодий оценщик знакомится с основными принципами разработки земельно-оценочных шкал углубляет познание территориального объекта оценки. Для этого проводится анализ объективно существующей зависимости объемов реализованной продукции от плодородия земель и специализации хозяйств в субъекте РФ (оценочной зоне) по примеру прил.5. Анализ проводится по данным гр.4, гр.22 и гр.23 прил.1. Весь процесс анализа автоматизирован.

Далее автоматизировано формируется шкала-модель продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте Федерации, оценочной зоне в 2 стадии:

1) по фактическим данным по примеру прил.6; (Пояснить методику).

2) оформленная расчетно-конструктивным методом (прил.7) (Пояснить методику).

Вторая часть разработка шкал-моделей заключается в автоматизированном формировании земельно-оценочной шкалы дифференциальной земельной ренты субъекта Федерации (оценочной зоны) по примеру прил.8. Рента по уровню плодородия и структуре использования земельного участка определяется по формуле (4) проекта Методических указаний или вручную по шкале. Расчет производится по данным прил.4 и граф 23 и 24 прил.1. (Пример наглядной иллюстрации).  

Шкала-модель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий оформляется аналогично прил.8. Шкала разрабатывается путем увеличения показателей земельной ренты по нормативу капитализации ренты. Наша методика разработки норматива (коэффициента) капитализации требует уточнения, авторской и производственной проверки. В литературе по этому поводу встречается только неапробированное при ГКОЗ словоблудие.

С определением ренты по шкале-модели исключается субъективный подход к оценке земельных участков.

Для оценки местоположения земельных участков мы предлагаем пользоваться предыдущей методикой. Рента, обусловленная местоположением определяется как разность между стоимостью грузоперевозок (руб/га) в среднем по субъекту Федерации и земельному участку (δР_mi = (С_о-С_i)хН_о. Эту методику необходимо уточнить в сторону упрощения.

Общий уровень ренты сельскохозяйственных угодий земельного участка равен сумме 3-х рент (ДР_i + МР + δР_mi) – дифференциальная рента + минимальная рента + рента по местоположению. (МР = 1% от валового дохода на худших землях субъекта Федерации, оценочной зоны).

Кадастровая стоимость сельхозугодий земельного участка определяется кратным увеличением земельной ренты по нормативу ее капитализации.

УПКС земель III группы в составе земельного участка определяется методами оценки их рыночной стоимости.

По данным оценки кадастровой стоимости земель всех 4-х групп вычисляется УПКС и стоимости всего земельного участка.

Для успешного согласования результатов оценки с Заказчиком, их рассмотрения и утверждения Методических и Техническими указаниями предлагаем предусмотреть анализ уровня и динамики кадастровой стоимости земель в субъекте Федерации за 3 тура оценки. Анализируется динамика приводимых в иллюстрационном материале показателей.

В части организации внедрения Методических указаний предлагаем:

‒ провести производственную апробацию проекта методики и технологии ГКОЗ СХН в 3-х субъектах РФ различных природно-климатических условий;

‒ создать при Управлении оценки объектов недвижимости Росреестра методический совет, рабочую группу специалистов по обсуждению проекта и результатов апробации Методических и Технических указаний и других средств методического сопровождения ГКОЗ;

‒ создать при кафедре земельного кадастра и права ОмГАУ центр профессионального обучения оценщиков, методического сопровождения и экспертизе отчетов оценщиков по ГКОЗ СХН в субъектах РФ.

В этих предложениях интересы Минэкономразвития, Росреестра и авторов совпадают. Нам не хотелось бы, чтобы кто-либо исказил нашу методику, создал нам недобрую славу небрежным исполнением методики под прикрытием купли-продажи положительного экспертного заключения.

Кроме доработки и участия во внедрении методики КОЗ СХН мы можем также подготовить проекты методических документов по:

‒ единичной оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения;

‒ обоснованию перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель;

‒ защите особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий;

‒ определению размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей с учетом плодородия и местоположения.

ИЛЛЮСТРАЦИОННЫЙ МАТЕРИАЛ К ДОКЛАДУ

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ МЕТОДАМИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ИХ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Приложения к Методическим указаниям