Новости

Как учитывать коммуникации при оценке в целях оспаривания?

Партнерство продолжает публикацию методических разъяснений по дискуссионным вопросам оценки.

МР-3/16 от 18.05.2016 г. (doc, pdf)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

по учету коммуникаций при оценке земельных участков
в целях оспаривания кадастровой стоимости

1. Инженерные коммуникации (далее – коммуникации) оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

• возможность подключения к коммуникациям – связана с месторасположением земельного участка;
• наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) – связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

2. При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям:

• статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно п.20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный;
• коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество;
• в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Дополнительно следует обратить внимание, что в позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 25.06.2013 г. №10761/11) указано, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов. При определении кадастровой стоимости земельных участков кадастровый Оценщик также учитывает только возможность подключения к коммуникациям на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения конкретного объекта оценки.

Материалы по теме:

• МР–5/16 от 18.05.2016 г. – по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости (doc, pdf);
• МР–4/16 от 05.04.2016 г. – о специфике использования подходов к оценке объектов капитального строительства в целях оспаривания кадастровой стоимости (docx, pdf);
• МР–3/16 от 04.04.2016 г. – учет стоимости прав на земельный участок при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания» (docx,pdf);
• МР–2/16 от 08.02.2016 г. – разница рыночной и кадастровой стоимостей объектов недвижимости (docx, pdf);
• МР–1/16 от 27.01.2016 г. – учет налога на добавленную стоимость при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания» (docx, pdf);
• методические материалы Партнерства.