Новости

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости в США

Партнерство продолжает освещать актуальные вопросы международной оценочной практики. В настоящий момент, когда многосторонней критике подвергается российский законопроект «О государственной кадастровой оценке» и последствия его применения, необходимо взглянуть на проблему шире и обратиться к международному опыту. В новом материале – теория и практика кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости в США.

В Соединенных Штатах Америки налогообложение недвижимого имущества является основным инструментом финансирования деятельности государственных учреждений. По этой причине сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов. В большинстве штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Налоговое уведомление содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Владелец собственности обладает правом на подачу апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и к величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и общедоступной, апелляции редко затрагивают саму методологию.

Особое место в системе оценки занимает налоговый оценщик (City Assessor, Assessing Officer). В основные задачи такого специалиста входит поддержание актуальных кадастровых карт (обнаружение новых объектов недвижимости, учет старых) и списков кадастровых номеров (при этом списки составляются в соответствии с классификацией объекта недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, лес для с/х нужд, лес, неразработанная и другое) и оценка всех объектов собственности, которые подпадают под городское или муниципальное налогообложение. Переоценка собственности происходит каждый год, так как получившаяся стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, которая постоянно меняется во времени. Кроме того, налоговый оценщик работает с налоговыми льготами. Необходимо отметить, что государственный оценщик работает исключительно согласно законодательству своего штата.

Не существует национального стандарта требований к уровню образования и опыта оценщиков-чиновников, поэтому каждый работодатель выдвигает собственные. Так, например, эти требования могут включать степень бакалавра экономики, бизнеса или финансов, опыт оценки недвижимости, сдачу экзамена на знание USPAP и методологию массовой оценки и т.д.

Институт кадастровой оценки берет свое начало в США в XIX веке, когда государство приняло современный нам вид. Создание офиса налогового оценщика закреплено конституцией каждого из штатов (например, в Колорадо такой офис был образован в 1876 году). Это означает, что именно с этого времени в штате начали оценивать недвижимость в целях налогообложения. Департамент налогового оценщика является одной из структур муниципального правительства наряду, например, с пожарной службой, департаментом здравоохранения и ведомством, курирующим пляжи и заливы. В рамках правительства также обязательно функционирует Совет по оспариванию кадастровой оценки (Assessment Appeal Board, их может быть несколько – в зависимости от численности населения и др.).

Инструменты, которые налоговые оценщики используют в своей работе, носят обобщенное название «методы массовой оценки». Массовая оценка сильно отличается от тех методов, которые задействуют частные оценщики, устанавливающие стоимость лишь одного объекта собственности за раз. Несмотря на то что массовая оценка может предполагать использование классических подходов, на уровне некоторых штатов законодательно запрещено придерживаться затратного и доходного подходов при кадастровой оценке некоторых видов собственности. Например, в штате Колорадо налоговому оценщику, по закону, при оценке жилой недвижимости приходится полагаться исключительно на сравнительный подход.

В течение долгого времени государство в помощь оценщикам разрабатывало пособия по оценке, единые для всей страны. Затратный поход, хотя и является относительно полезным и довольно несложным, доказал свою неэффективность. Надо отметить, что он до сих пор используется в отдельных случаях. Один из главных минусов затратного подхода, по мнению американских исследователей, состоит в том, что первоначальная или восстановительная стоимость объекта оценки не учитывает конъюнктуры и изменений на рынке. Открытие компьютерных систем и программного обеспечения с возможностью хранить, анализировать и обрабатывать сверхмассивные объемы информации сделало возможным использование данных множества объектов-аналогов. Такая опция является основой современной системы Computer Aided Mass Appraisal (CAMA), которую используют все налоговые оценщики США.

Составление рыночной модели с помощью системы CAMA можно разделить на три фазы:

1. Сбор данных. Составляется перечень с информацией об объекте, месторасположением и другими данными, которые могут влиять на стоимость. Информация о сделках включает данные о дате продажи, стоимости сделки, опись движимого имущества, включенного в сделку, необычные обстоятельства сделки и другую информацию. На основании собранных данных составляется корректный кадастровый реестр всех проданных объектов собственности, а также объектов, по которым известна цена предложения. Кроме того, составляется список «обоснованных» сделок (т.е. тех, при которых обе стороны были в равных условиях и отсутствовал конфликт интересов).
2. Составление модели CAMA. Оценщик задействует разные методы, например, линейный или множественный регрессионный анализ, анализ тенденций изменения, другие статистические приемы и техники и их модификацию. Ключевую роль в процессе моделирования играет постоянное тестирование модели на предмет правильности прогнозирования стоимости объектов. Обычно это делают так: сравнивают рыночную стоимость объектов со средней стоимостью, предложенной моделью CAMA.
3. Применение модели. Когда модель CAMA составлена для класса или подкласса недвижимости, она применяется ко всем объектам собственности, проданным и непроданным, в рамках данного класса или подкласса.

Тестирование модели происходит не только по доброй воле налогового оценщика – отдельные штаты законодательно требуют проверки результатов анализа. В штате Колорадо оценщик обязан провести два статистических теста, чтобы были признаны результаты его работы. Оба теста включают анализ аналогов (sales ratio) на соответствие рыночным данным, при котором стоимость по модели CAMA (ее также называют «стоимость, установленная налоговым оценщиком») сравнивается со скорректированной рыночной стоимостью объекта.

• Первый тест. Медианный коэффициент аналогов (Median Sales Ratio). Сначала рассчитывается коэффициент аналогов для каждого объекта в базе данных: стоимость, установленная налоговым оценщиком, делится на скорректированную рыночную стоимость объекта (например, если стоимость, установленная налоговым оценщиком, составляет $95,000, а рыночная стоимость объекта – $100,000, коэффициент аналогов будет равняться 0,95). Затем коэффициенты по всем данным в базе ранжируются по величине и высчитывается медианный коэффициент. По законодательству штата Колорадо, медианный коэффициент для таких видов собственности, как незанятые земли, коммерческая недвижимость, улучшенная жилая недвижимость, должен находиться между 0,95 и 1,05 по каждому классу объектов.
• Второй тест. Коэффициент разброса. Установленный медианный коэффициент вычитается из коэффициента каждого из проданных объектов. Полученный результат носит название абсолютного отклонения (вне зависимости от того, является он отрицательным или положительным). Например, если коэффициент объекта равен 1,05, величина абсолютного отклонения между ним и медианным коэффициентом равным 1,00 составит 0,05. После установления абсолютного отклонения для каждого из объектов высчитывается среднее абсолютное отклонение, которое затем делится на медианный коэффициент. Коэффициент разброса, по закону, должен быть меньше или равен 15.99% для улучшенной жилой недвижимости и меньше или равен 20.99% для свободных земельных участков и коммерческой недвижимости.

Оба этих теста созданы для выполнения важнейшей задачи: приблизить, насколько возможно, стоимость объектов к реальной стоимости сделок по ним. Основная цель – достичь равенства стоимости для максимально возможного числа объектов в рамках одного класса. Эти тесты нередко применяют и для подклассов объектов, чтобы протестировать прогнозные возможности модели CAMA. Массовая оценка сильно отличается от сравнительного подхода в оценке, которую выполняет частный оценщик. Однако ее методология также базируется в первую очередь на использовании информации о рынке для установления справедливой стоимости объекта.

Когда налоговый оценщик подготавливает реестр облагаемого имущества, он подписывает документ о соответствии информации в реестре условиям рынка (при определенной вилке процентного соотношения). Физическое описание объекта и инвентарный список подлежат постоянной актуализации. Для обновления информации в реестре оценщик осуществляет переоценку каждый год.

При каждой новой оценке оценщик повышает или понижает стоимость одновременно целой группы объектов. Для изменения стоимости отдельного объекта собственности оценщик выполняет физический осмотр и переоценку объекта. Примечание: оценщик имеет право осмотреть здание снаружи, но проходить внутрь может только при согласии владельца собственности.

Предварительный реестр облагаемого имущества размещается в открытом доступе ежегодно сразу после составления. После того как Совет по оспариванию (Board of Assessment Review, BAR) рассмотрел и вынес решения по всем жалобам и внес изменения, выпускается финальная редакция реестра облагаемого имущества.

Считается, что налоговый оценщик должен находиться в постоянном контакте с населением, он отвечает на вопросы и решает проблемы налогоплательщиков. Реестр доступен для ознакомления в любое время до окончания подачи апелляции. В остальное время, со дня определения статуса налогоплательщика (Taxable Status Day), реестр доступен по договоренности.

Каждый собственник самостоятельно следит за уровнем налогообложения его объекта собственности. Жалобы необходимо подавать до окончания срока апелляций. Во время неформальной встречи (т.е. не в рамках судебного слушания) оценщик может объяснить, какая методология и логика стоит за полученными результатами.

Ниже представлена обобщенная информация, включающая действующую практику оспаривания по нескольким штатам США.

Обращения в отношении пересмотра результатов кадастровой оценки могут быть направлены в трех случаях.

1. В случае получения уведомления о результатах кадастровой оценки. Владельцы недвижимости обычно получают уведомление каждые три года. В нем указывается информация о старой и новой рыночной стоимости. Новая стоимость отражает изменения на рынке и другие условия, влияющие на стоимость объекта с момента последней оценки. Тем, кто подает на апелляцию, необходимо отправить подписанную апелляцию обратным письмом в течение 45 дней. После этого будет назначено очное слушание обращения (оно также может быть проведено по телефону или даже по переписке).
2. Владелец недвижимости может до 1 января заполнить петицию, если в течение последних двух лет его собственность не оценивалась, и в этот период времени произошли события, которые могли уменьшить стоимость объекта. Заполненная форма отправляется по почте в отдел кадастровой оценки. После этого назначается очное или заочное слушание.
3. В случае покупки недвижимости в период 1 января – 30 июня. Направить апелляцию в таком случае можно в течение 60 дней с момента перехода прав собственности. После этого назначается очное или заочное слушание.

Типичные действия владельца недвижимости, недовольного результатом кадастровой оценки, выглядят следующим образом.

• Шаг первый – уровень инспектора. Первый уровень процесса оспаривания носит неформальный характер. Владелец собственности представляет основания для апелляции налоговому оценщику, назначенному инспектором по кадастровой оценке (Supervisor of Assessments). Обычно слушания такого рода длятся не более 15 минут.

Копию с информацией об оспариваемом объекте недвижимости можно бесплатно получить в местном отделе кадастровой оценки. Эта информация будет проверяться на слушании на предмет корректности.

Муниципалитеты обычно рекомендуют представить на слушании наиболее убедительные доказательства: «данные об объектах-аналогах можно получить из целого ряда источников: отделы кадастровой оценки, информация о сделках, доступная в риелторских компаниях, средствах массовой информации, при личном наблюдении». В информации об оспариваемом объекте предлагается проверять все: математическую и физическую правильность указанных данных.

Очевидно, что для корректного установления рыночной стоимости обывателю может не хватить знаний и навыков. В таком случае пособия по оспариванию, которые выпускают некоторые из штатов, советуют обратиться к профессиональному оценщику недвижимости.

• Шаг второй – Совет по оспариванию кадастровой оценки. После слушания истец получает уведомление. Если владелец не согласен с решением, он может подать апелляцию в Совет по оспариванию кадастровой оценки. Апелляция должна быть направлена в течение 30 дней с момента последнего решения инспектора.

Совет представляет собой независимый орган, включающий трех (или более – в зависимости от конкретного штата) человек. Каждый член должен иметь квалификацию и опыт в области администрирования налогов или оценки. Как правило, в Совете представлены такие специалисты: налоговый эксперт, адвокат и оценщик недвижимости.

Список объектов-аналогов, который отдел кадастровой оценки будет представлять в качестве доказательства на слушании, истец может получить для ознакомления, если заполнит соответствующее заявление за 15 дней до даты слушания.

• Шаг третий – Налоговый суд. Если истец остается неудовлетворенным решением Совета, он может направить апелляцию в Налоговый суд своего штата в течение 30 дней с момента последнего решения Совета по оспариванию. Налоговый суд представляет собой независимый орган, назначаемый губернатором штата. Судебное слушание более формально, чем предыдущие два этапа апелляции, однако все равно является административным.

В случае несогласия с решением Суда, истец направляет апелляцию в суды более высокой инстанции (Высший суд штата, Апелляционный суд штата, далее идут суды федеральной юрисдикции). На этом этапе истец чаще всего обращается за юридической помощью.

Список источников:

1. City Of Madison Assessor Office
URL: https://www.cityofmadison.com/assessor/about/duties

2. Contesting Your Assessment in New York State
URL: http://www.tax.ny.gov/pdf/publications/orpts/grievancebooklet.pdf

3. How to Become an Assessor
URL: http://study.com/become_an_assessor.html

4. Iowa Property Assessment Appeal Board
URL: https://paab.iowa.gov/about/board-members

5. Los Angeles County Office of the Assessor
URL: http://assessor.lacounty.gov/

6. Maryland Department of Taxation and Assessment
URL: http://www.dat.state.md.us/sdatweb/appeal.html

7. Mass Appraisal Explained                            
URL: http://www.deltacounty.com/DocumentCenter/Home/View/896

8. New York State Department of Taxation and Finance
URL: http://www.tax.ny.gov/pubs_and_bulls/orpts/assessjob

Материалы по теме:

• раздел сайта, посвященный международному опыту;
• позиция Партнерства по проекту федерального закона «О государственной кадастровой оценке»;
• Общественный совет при Росреестре обсудил проблематику государственной кадастровой оценки;
• Комитет по государственной кадастровой оценке.