Новости
Токсичные заказы по оценке
ТОКСИЧНЫЕ ЗАКАЗЫ ПО ОЦЕНКЕ
Документ в формате word
ИЛЬИН Максим Олегович,
ТУМАКОВ Павел Игоревич
1. Введение
В последние годы актуальность защиты прав и законных интересов профессиональных Оценщиков неуклонно возрастает. Об этом свидетельствуют результаты мониторинга судебных дел, в которых все чаще Оценщики включаются в состав обвиняемой группы лиц, а также высокий спрос на мероприятия по обеспечению безопасности профессиональной оценочной деятельности. Ассоциация продолжает формирование материалов из цикла «Методичка по безопасности Оценщика» [1] и напоминает, что сегодня для обеспечения безопасности профессиональной деятельности только лишь быть добросовестным – уже недостаточно.
На мероприятиях оценочной направленности огромной популярностью пользуются рассказы опытных коллег о ситуациях, в которых им пришлось бороться и превозмогать следственные органы, конкурентов, рыночную конъюнктуру, Заказчика, сложившиеся правила делового оборота и несовершенство этого мира в целом. Не ставя под сомнение пользу подобной информации, отметим, что «Лучший бой тот, которого не было»[1]. Безусловно, любого пациента можно лечить (пытаться), однако лучше проводить профилактику.
На рынке постоянно присутствуют токсичные заказы, участие в которых заведомо ставит Оценщиков в проигрышное положение[2].Токсичный заказ на оказание услуг по оценке – заказ, в рамках которого Оценщик принимает на себя риск несоизмеримо выше получаемого вознаграждения (реальные судебные сроки, временные и финансовые издержки на юристов и адвокатов, величина которых во много раз превышает доход, полученный от заказа, дисциплинарные взыскания СРОО, репутационные издержки, седые волосы и морщины). В привычной терминологии ближайшей аналогией токсичности является риск.
Профильные дискуссии (например, [3], [4]) показали, что у каждого опытного коллеги есть свои наблюдения о том, за какую работу браться не нужно. При этом суть значительной части признаков токсичных заказов совпадает, хотя и формулируется различными словами. Но «чутье засады» приходит с опытом и годами[3]. А что делать начинающим Оценщикам?
В данном материале описываются наиболее распространенные признаки токсичных заказов и даются краткие рекомендации по работе с ними.
2. Признаки токсичного заказа
Заказ однозначно является токсичным, если его результатом является «сделка с совестью» (преднамеренное искажение итоговой величины стоимости, определенной в соответствующем отчете). Искажения стоимости и связанные с ним действия формируют состав преступления в абсолютном большинстве обвинительных заключений, в которых, так или иначе, фигурирует Оценщик. Однако определивший всё «по рынку» Оценщик может пострадать, если окажется в периметре токсичного заказа. Корень зла не только в итоговой величине стоимости, но и в других характеристиках заказа.
Ниже приведена группировка основных признаков токсичных заказов, при этом в таблице используются следующие условные обозначения: жирный шрифт – наиболее важные признаки; курсив – рекомендации по снижению соответствующего риска.
Табл. Признаки токсичного заказа
|
№ п/п |
Признак |
Комментарий / рекомендации по снижению риска |
|
Условия оценки |
||
|
1 |
Не известно (скрывается) предполагаемое использование результатов оценки |
Без информации о сделке / управленческом решении, для которых предполагается использовать определенную в отчете величину стоимости, невозможно определить потенциальные риски заказа, прежде всего:
Добиваемся однозначных формулировок предполагаемого использования в договоре на оказание услуг по оценке, избегая «для принятия управленческих решений». Прямо или косвенно уточняем ситуацию у Заказчика оценки. Например, интересуемся, как оформить отчёт (кому он в руки пойдёт), чтобы лучше было для заказчика и т.д. Определяем конечный желаемый Заказчиком результат (в т.ч. в части диапазонов стоимости [8]). |
|
2 |
Сделки с государственным имуществом / государственными средствами |
Продажа государственного имущества (приватизация), выкуп в государственную собственность. Контролирующие органы (Следственный комитет, Счетная палата и др.) чаще проверяют сделки / управленческие решения, обоснование ценового параметра которых по законодательству проводится через процедуру оценки. Основные фигуранты многих дел начали действовать по схеме, выработанной защитой Евгении Васильевой [1] – под основной удар обвинителей выставляется Оценщик, формируется два рубежа защиты:
|
|
3 |
Обязательность стоимости |
В ряде случаев, например, при выкупе акций у миноритарных акционеров, сделка должна быть осуществлена именно по той стоимости, которая определена в отчете об оценке. Данный признак следует отличать от случаев обязательной оценки (например, приватизация), в которых оценка является обязательной, однако цена сделки не обязана совпадать с величиной стоимости, определенной в отчете. Перевод вероятностной величины в нормативную (рыночная стоимость → параметр договора) – это фактический шаг в принятии на себя всей полноты ответственности за все дальнейшие действия, исходя из подписанного. |
|
4 |
Объект (его собственника) постоянно обслуживает один Оценщик, который |
Сложившиеся правила делового оборота на рынке оценочных услуг таковы, что Оценщики крайне дорожат постоянными клиентами, максимально лояльно подходят к их просьбам. Отказ от услуг постоянного Оценщика обычно является следствием того, что требования Заказчика в этот раз вышли за границы «допустимой лояльности». Вариации признака:
Следует не бояться связываться с коллегами / коллегами коллег для прояснения ситуации, задавать вопрос напрямую. Целесообразно изучить историю оценок (и отчётов) по объекту, вплоть до прорисовки графиков рыночной стоимости и корпоративных событий, произошедших вслед за ним, и делать вывод о токсичности на основе анализа. |
|
5 |
Малое количество потенциальных покупателей |
Малое количество потенциальных покупателей свидетельствуем о том, что само понятие «рыночной стоимости» применительно к объекту оценки является условным. О какой рыночной стоимости можно говорить, если объект может купить, условно, только Иван Иванович или Петр Петрович? Малое количество покупателей, как правило, сопровождается нехваткой рыночных данных, а значит невозможностью проверить предоставленные для оценки данные на соответствие рыночному уровню. Резко повышается погрешность расчетов, а значит – и доказуемость полученного в отчете результата. Рекомендация:
|
|
6 |
Срочность на фоне общих долгих сроков соответствующего процесса |
Например, оценка нужна «завтра» при том, что инвестиционный проект реализуется несколько лет и то, что отчет об оценке нужен к определенной дате, было известно давно. Срочно = вообще не дают времени осмотреть объект, изучить документы, подумать и сделать звонки, проверить аналоги и т.д. «Делаешь быстро, проверять будут медленно». Ошибки обязательно найдут. Тот факт, что «сделал быстро», не является смягчающим обстоятельством. Не можешь уложиться в срок, – не берись. В срок следует включать как время на подготовку отчетов, так и его проверку [7]. |
|
7 |
Неоценочный характер заказа |
Заказ может сделать не только Оценщик, но и кто-то другой: товаровед, аудитор, эксперт-техник, сюрвейер, залоговик, актуарий и т.д. Заказчику нужен документ с подписью «ответственного лица» и печатью. Оценщик выбран либо по принципу «первый подвернулся под руку», либо из-за «красивого» набора инструментов обеспечения ответственности (страховки и пр.). Оценщику (субъекту, действующему в рамках Законодательства об оценочной деятельности) за такие заказы не стоит браться вовсе. Лучше передать их соответствующему специалисту, а самому участвовать на субподряде за пределами Законодательства об оценочной деятельности (при необходимости, которую определит специалист). |
|
8 |
Расчетная рентабельность заказа не соответствует рыночной конъюнктуре |
1. Если расчетная рентабельность заказа существенно превышает среднерыночный уровень рентабельности подобных услуг по оценке – скорее всего, у лица, осуществившего расчет рентабельности, нет всей существенной информации о потенциальной трудоемкости / рисках. Обычно, бесплатный сыр бывает в мышеловке. 2. Если расчетная рентабельность существенно ниже среднерыночного уровня – будет проблематично обеспечить достаточный уровень качества (отметим, что возможны ситуации с «имиджевыми заказами», реализация которых позволит получить более коммерчески привлекательные заказы в будущем). |
|
9 |
Вторая и последующие (пере)оценка |
Сложившиеся правила делового оборота таковы, что сотрудники профильных служб банков всеми силами стараются переложить на Оценщика ответственность за:
|
|
10 |
Имеются отчёты на другие даты с сильно расходящимися результатами |
Добросовестные Оценщики, обладающие достаточной квалификацией, получают близкие результаты оценки. Сильное расхождение результатов (при отсутствии явных на то оснований) может являться следствием:
|
|
11 |
Непроработанность методологии |
Риски заметно возрастают при одновременном выполнении следующих условий:
|
|
Поведение Заказчика |
||
|
12 |
Неоднократное плутовство |
Многократное пред оставление противоречивой информации, уход от прямых ответов, недомолвки. Суета, странные условия договора (необязательно плохие). Вокруг заказа много людей «со скошенными к носу от постоянного вранья глазами»[4]. Не следует пытаться обыграть плута в плутовстве – это не имеет отношения к оценочной деятельности. |
|
13 |
Требуют указать результат с точностью «до копеек» |
Рыночная стоимость имеет вероятностную природу [8]. В подавляющем большинстве случаев результат, указанный с избыточной точностью, крайне трудно защищаем [6]. При этом само такое требование обычно свидетельствует о наличии конфликта и оппонента у Заказчика. Например, сделка уже совершена, и даже копеечное отклонение является критичным для Заказчика. |
|
14 |
Строго вменяется методика оценки |
В теории, на сферическом рынке в вакууме, любая корректно реализованная методология приведет к одинаковому результату. На практике могут наблюдаться сложности с учетом значений тех или иных факторов стоимости в рамках конкретной методики – недостаток рыночных данных, значительная трудоемкость или банальное отсутствие опыта и наработок. Как правило, под требование по использованию конкретной методологии маскируется попытка получить от Оценщика конкретный результат – нужную величину стоимости. Вариация признака: требуют учесть другой отчет об оценке (в т.ч. в какой-то одной части, например, в части описания характеристик объекта оценки или выбора объектов-аналогов). При согласии выполнить такой заказ целесообразно:
|
|
15 |
Уговоры сделать оценку |
Рынок оценочных услуг является высоко конкурентным. Обычно есть длинная «скамейка запасных», которые готовы оказать услуги по первому запросу. «Уговоры» (лесть, обхаживание) не характерны для рынка. … Либо речь идёт о потере денег, либо репутации, либо вы обладаете уникальными рыночными преимуществами. Уточните (для себя), какими. |
|
16 |
Отказ предоставить имеющиеся документы / информацию |
Например, известно, что у Заказчика есть отчет об оценке, выполненный на другую дату. Но его не дают. Обратим внимание, что довольно часто документы не предоставляют не из-за злого умысла, а по причине обычного разгильдяйства, лени и плохой управляемости. Можно попробовать проверить на других документах – их тоже не предоставляют / предоставляют с задержкой или проблема только с конкретным документом? |
|
17 |
Сложная задача, передается исполнителю с низкой квалификацией |
Передача заведомо сложной задачи исполнителю нехарактерно низкого уровня квалификации (при наличии более очевидных альтернатив) может говорить о попытке сформировать «козла отпущения». Признак относится как к сотрудникам Заказчика, так и к Оценщикам. Почему исполнение этого сложного заказа руководство оценочной компании передало именно тебе – начинающему Оценщику? Или передали в другой регион? |
|
18 |
Предложение дополнительно отблагодарить за пределами договора на оценку |
Рыночные реалии таковы, что чаевые – это не про Оценщиков. Обычно «благодарность» подразумевает ожидание оказания интимных финансовых услуг. |
|
Характеристики объекта оценки |
||
|
19 |
Негативный информационный фон вокруг объекта |
1. Суды, связанные с объектом оценки. 2. Публикации в СМИ из серии «скандалы, интриги, расследования». 3. Негативные отзывы настоящих и бывших сотрудников Заказчика или компании, использующей объект оценки в своей деятельности. 4. Спор о стоимости объекта. |
|
20 |
Уникальность (значительная специфика) |
1. Аналогов нет (мало). 2. Имеются существенные отличия от тех объектов, которые можно рассматривать в качестве аналогов. 3. Необъяснимость отдельных фактов с позиции сложившихся правил делового оборота (например, строительство полностью завершено, однако объект не вводится в эксплуатацию в течение долгого периода времени). Может быть обычным сложным заказом. Начинающим или небольшим фирмам рекомендуется кооперация усилий или привлечение методического куратора. |
|
21 |
Явный недостаток или постоянная несходимость документов |
Вариация признака – явные признаки подделки документов, например:
При помощи допущений и ограничений Оценщик может устанавливать границы своей ответственности. Теоретически, это может спасти при возникновении нештатных ситуаций. Но зачем засовывать голову льву в пасть, пусть даже надев защитные очки? |
Источник: [3], [4], анализ авторов
Комментарий:
- Каждый из критериев сам по себе не является достаточным. Например, не каждая оценка государственной собственности приводит к проблемам.
- При наличии у заказа сразу нескольких признаков, вероятность того, что он является токсичным, повышается.
- Не стоит недооценивать неформализуемое. Часто токсичные заказы сопровождаются необъяснимыми, на первый взгляд, сигналами от интуиции и внутреннего голоса: «под ложечкой сосёт» или возникает необычайно высокий эмоциональный подъём при мысли о том, какой ты ловкий и быстро заработал огромные деньги на таком легком проекте.
3. Можно ли браться за токсичные заказы?
1. Следует признать, что абсолютно нетоксичные заказы в реальной оценочной практике встречаются редко. Скорее они являются исключением.
Если вообще не работать с токсичными заказами – можно искать другую профессию.
2. С заказами разумного уровня токсичности работать можно. Оценщик должен понимать риски конкретного заказа и уметь управлять ими, уметь остановиться при превышении суммарного риска некоторой разумной границы.
Приведем пример из повседневной жизни. Предположим, вы собираетесь на машине в путь. Если передвигаться на технически неисправном автомобиле, – подвергаете себя и окружающих опасности. Если дождь, то вероятность аварии повышается. Если в крови несколько промилле алкоголя (даже если законодательством страны присутствия разрешено) – тоже. Превышение скорости – определённо. Всё, по-отдельности – риск, которым в ряде случаев можно пренебречь. Например, на не полностью исправной машине иногда можно доехать до станции технического обслуживания. Однако совокупность всех указанных признаков – мокрая дорога с плохой видимостью, неисправное транспортное средство, опьянение водителя, превышение скорости – авария почти неизбежна.
Так и в оценке. Работать на госзаказах – можно. Выполнять срочную работу – можно. Браться за сложные объекты – не только можно, но и нужно (а как иначе профессионально расти?). Противоречия в документах не являются чем-то уникальным, можно запросить уточнения. Отказ в предоставлении второстепенных документов может быть компенсирован данными из открытых источников. Но когда в одном заказе сходится все – и государственная собственность, и срочная оценка сложного нетипового объекта, и противоречие в ключевых документах на фоне отказа предоставить пояснения – все вместе это говорит о том, что в недалеком будущем возможны увлекательные приключения.
Невозможно управлять неконтролируемыми рисками. Черные лебеди [9] всё равно появятся. Но контролируемыми рисками управлять необходимо. Это умение / навык является одним из основных отличий человека разумного от ему внешне подобных.
3. Можно ли работать с сильно токсичными заказами? Можно! Но нужно быть специалистом в этой теме.
Змеелов добывает гадов для извлечения из них яда в медицинских целях. Остальным ходить в долину змей – незачем. Аналогично, встречаются компании, специализирующиеся на спорных / проблемных оценках, характеризующихся наличием большого количества противоречивых интересов. То, что для них является привычной работой, для остальных – неоправданный риск.
4. Решение о заключении любого контракта, не только в сфере оценочной деятельности, следует принимать только после того, как «осмотрелся». Например, экспертиза отчетов об оценке в Ассоциации начинается с того, что изучается информация по соответствующему объекту оценки / Заказчику на основе данных новостных лент информационных агентств, баз судебных актов и других источников.
Заключение
Авторы далеки от мысли, что смогли описать все возможные признаки токсичных заказов. Кроме того, при невнимательном отношении к собственным профессиональным обязанностям, несоблюдении базовых мер по обеспечению безопасности [1] даже самый прозрачный и чистый заказ может стать началом пути в никуда. Вместе с тем полезно знать, какими именно признаками обладают заказы, которые считают токсичными большинство коллег.
Можно спрогнозировать, что профессиональную эволюцию смогут продолжить только те Оценщики, кто умеет говорить «нет» и понимает, когда это необходимо. А остальные исчезнут с рынка, как динозавры (сами или с помощью других субъектов).
Повисшим в воздухе остался вопрос о токсичном Оценщике. Какой Оценщик притягивает к себе токсичные заказы или любой даже самый беспроблемный заказ превращает в токсичный? Оставим его для следующей статьи.
Предложения по развитию материала принимаются на почту imo@srosovet.ru .
[1] Вероятно, впервые мысль была сформулирована Сунь-цзы в трактате «Искусство войны» [2] в 3 веке до н.э.
Ее вариации встречаются во многих источниках.
[2] Безусловно, есть исключения – добросовестные Оценщики, которые специализируются на выполнении таких заказов. Речь о них пойдет в разделе 3.
[3] «Я было к тебе сунулся, да чувствую, засада там» (С) К/ф «Джентльмены удачи».
[4] М. Булгаков «Мастер и Маргарита».
Москва, январь 2019
Список источников
- Раздел «Безопасность Оценщика» сайта Ассоциации «СРОО «Экспертный совет»;
- Сунь-Цзы. Искусство войны – Киев: София, 2016 г.;
- Дискуссия в группе «Экспертный совет» сети «Facebook»*;
- Пост на странице Павла Тумакова в сети «Facebook»*;
- По проверке данных Заказчика при оценке отдельных предприятий;
- Методические разъяснения по вопросу округления итоговой величины стоимости объекта оценки;
- А.В. Каминский, М.О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник. 2-е издание. – М.: Компания «Про-Аппрайзер», 2015. – 272 с.
- Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости;
- Н. Талеб. Черный лебедь – М.: КоЛибри, 2009.
(*) соцсеть принадлежит компании «Мета» (Meta Platforms Inc.), данная организация признана экстремистской и запрещена на территории РФ
Материалы по теме:
- раздел сайта «Безопасность Оценщика»;
- документ в формате word.