Новости

Внесены изменения в Методические разъяснения по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства

По результатам практической апробации внесены изменения в Методические разъяснения по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства. Документ был опубликован 03.11.2018, авторы разъяснений учли все замечания и предложения, поступившие за период апробации.

С методической точки зрения, изменения являются косметическими, однако они будут крайне важны для упрощения понимания документа оценщиками, которые только начинают свой профессиональный путь.

Ассоциация благодарна Алексею Зумбергу за инициацию доработки документа — его видео в группе ЭС в Фейсбуке оказалось полезным для многих оценщиков. 

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства

Документ в формате word, pdf.

1. Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС).

2. Стоимость ОКС может быть определена по формуле [1]. Расчеты проводятся по принципу соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ЗУ), которое содержится в стоимости моделируемого единого объекта недвижимости (ЕОН).

Моделируемый ЕОН (МЕОН) – моделируемый для целей расчета ЕОН, включающий оцениваемый ОКС. МЕОН может отличаться от фактического ЕОН (см. п. 4).

3. Стоимость/цена ЕОН может быть очищена от стоимости ЗУ двумя методами [2]:

• «на входе» – из цены каждого ЕОН-аналога вычитается стоимость того права на ЗУ, которое содержится в цене соответствующей оферты;
• «на выходе» – из стоимости МЕОН вычитается стоимость права относящегося к нему ЗУ.

4. В методе очищения «на выходе» стоимость МЕОН может быть определена с учетом различных прав на ЗУ. Вид моделируемого права на ЗУ может отличаться от фактического вида права на ЗУ у собственника / арендатора ОКС:

Выбор моделируемого права на ЗУ (табл.) осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права на ЗУ, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе МЕОН.

5. Разновидностью метода очищения «на выходе» является вычитание стоимости прав на ЗУ из итоговой величины стоимости МЕОН, полученной после согласования результатов расчетов по различным подходам к оценке. Стоимость МЕОН, полученная по каждому из подходов к оценке, должна содержать одинаковый вид права на ЗУ.

6. Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога:

6.1. Оферта по соответствующему ЕОН-аналогу;

6.2. Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности;

6.3. Электронные сервисы Росреестра (косвенно) [3].

7. При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом:

7.1. В ряде случаев отсутствием этой информации можно пренебречь, поскольку: цена ЕОН-аналогов содержит право собственности на ЗУ либо право долгосрочной аренды (либо их производные, например, право долевой собственности) → разница в полезности этих прав незначительна (возможность эксплуатации соответствующего ОКС и т.д.) → разница в стоимости этих прав незначительна → величина возможного искажения стоимости несущественна по причине малой доли стоимости прав на ЗУ в стоимости ЕОН, использования в расчетах нескольких объектов-аналогов, применения нескольких подходов к оценке.

7.2. При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.

[1] Методические разъяснения №МР–3/16 от 04.04.2016:  – рыночная стоимость ОКС/ЕОН/ЗУ, ден.ед.

[2] Методические разъяснения №МР–4/16 от 05.04.2016

[3] При отсутствии данных о кадастровом номере ЗУ он может быть установлен по Публичной кадастровой карте. Например, продажа коммерческой структурой ЕОН, для ЗУ в составе которого указано «собственность публично-правовых образований», свидетельствует о том, что ЗУ передается не на праве собственности.

Материалы по теме:

• методические материалы Ассоциации.