Новости

Методические разъяснения по оценке в условиях неопределенности характеристики объекта оценки

Методический совет Ассоциации утвердил Методические разъяснения МРз-7/26 от 12.10.2026 «По оценке в условиях неопределенности характеристики объекта оценки».

Они относятся к ситуациям, когда невозможно однозначно установить значение количественной или качественной характеристики объекта оценки, и это существенно влияет на итоговую стоимость. Разъяснения систематизируют причины такой неопределенности (фактическое отсутствие информации, невозможность ее получения, противоречия в данных), опираются на российские и международные стандарты (IVS, RICS, TEGoVA, USPAP) и предлагают четкие методические решения.

Открытое обсуждение проекта МРз проходило в Телеграм-канале Ассоциации с 29.09.2026 по 09.10.2026.

Методические разъяснения

Документ в формате Word, PDF

1. Методические разъяснения носят рекомендательный характер и предназначены для подготовки отчетов об оценке, а также иных документов, использующих методологию определения стоимости (заключений специалиста, экспертных заключений по результатам экспертизы отчетов об оценке, заключений эксперта¹ и т.д.).

2. Область применения:

2.1. Методические разъяснения относятся к ситуации, при которой невозможно однозначно установить значение количественной или качественной характеристики объекта оценки (далее — Характеристика), при этом оно оказывает существенное влияние на результат оценки.

2.2. Невозможность однозначно установить значение Характеристики может являться следствием (см. Методические разъяснения по оценке на основе общедоступных источников информации [13]):

2.2.1. Фактического отсутствия информации:

• информации (документов) никогда не было;
• информация (документы) утрачены или уничтожены, в том числе умышленно.

2.2.2. Невозможности получения информации с использованием доступных Оценщику инструментов и методов в рамках действующего законодательства и сложившейся деловой практики, например:

• объективная невозможность получения достоверной информации о Характеристике на ретроспективную дату, в т.ч. в связи с утратой объекта или существенным изменением его характеристик на дату исследования;
• противодействие третьей стороны — акционеров / участников, менеджмента, конкурсного управляющего и т.д.;
• юридические ограничения (государственная, коммерческая, банковская, налоговая тайна, персональные данные, ограничения доступа к реестрам и иной охраняемой информации; санкционные ограничения);
• отсутствие финансовых, временных и/или организационных ресурсов у Заказчика оценки для предоставления Оценщику информации, получение которой не относится к процессу оценки (например, результаты технического или иного аудита).

2.2.3. Противоречий в имеющейся информации (документах) при сопоставимой достоверности такой информации².

2.3. Примеры ситуаций:

• оценка здания / автомобиля, уничтоженного пожаром, по состоянию на дату до пожара при отсутствии достоверных сведений о его состоянии на эту или близкую к ней дату;
• оценка совокупности законсервированных скважин, техническое состояние которых на дату оценки не известно и могло существенно измениться с даты, на которую производился их последний технический аудит (могут быть как в состоянии, соответствующем дате консервации, так и в состоянии полной непригодности к эксплуатации / восстановлению);
• оценка бизнеса, на стоимость которого существенное влияние оказывает исход идущего судебного процесса;
• оценка бизнеса компании, имеющей лицензию на добычу полезного ископаемого, при отсутствии достоверных сведений о запасах и/или величине затрат на рекультивацию.

3. Нормативная основа и стандарты оценки:

3.1. Российское законодательство:

3.1.1. В отношении информации для оценки:

• «В процессе оценки оценки собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. …» (п. 10 ФСО III [4]);
• «Существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Существенность может не иметь количественного измерения. … В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для: информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели); …» (п. 16 ФСО I [3]);
• «… в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: … 10) точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, … » (п.п. 10 п. 7 ФСО VI [6]);
• «Способы получения информации могут включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников. Для выполнения оценки оценки может привлекать организации и квалифицированных отраслевых специалистов, обладающих знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика» (п. 11 ФСО III [4]);
• «Оценщик имеет право: … запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, Оценщик указывает это в отчете» (ст. 14 Закона об оценке [1]);
• «Процесс оценки не включает финансовую, юридическую, налоговую проверку и (или) экологический, технический и иные виды аудита» (п. 2 ФСО III);
• «В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки» (п. 7 ФСО III [4]);
• «Ограничения, а также связанные с ними допущения должны быть согласованы оценщиком и заказчиком и раскрыты в отчете об оценке» (п. 8 ФСО III [4]);
• «Детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависят от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также могут устанавливаться заданием на оценку» (п. 9 ФСО VI [6]);
• «...Уточнение задания на оценку может продолжаться в течение процесса оценки до составления отчета об оценке» (п. 2 ФСО IV [5]).

3.1.2. В отношении представления результата оценки:

• «Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» ... не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа» (п.п. 14 п. 7 ФСО VI [6]);
• «Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, ...» (п. 14 ФСО I [3]);
• «Задание на оценку может включать следующую информацию: ... 4) формы представления итоговой стоимости (например, в виде интервала значений ...)» (п. 4 ФСО IV [5]).

3.1.3. «Оценка не может проводиться, если с учетом ограничений оценки Оценщик не может сформировать достаточные исходные данные и допущения в соответствии с целью оценки или если объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки» (п. 9 ФСО III [4]).

3.2. Международные стандарты оценки (IVS [7, 8] связывают невозможность однозначно установить значение Характеристики со следующими понятиями³:

• оценочный риск (Valuation Risk) — риск того, что в процессе оценки были допущены ошибки, проявления предвзятости (biases) или несоответствия (inconsistencies), которые привели к ненадлежащему результату. Этот риск можно контролировать и минимизировать с помощью строгих процедур и контроля качества;
• неопределенность стоимости (Value Uncertainty) — относится к вариативности или непредсказуемости самого результата оценки (например, из-за волатильности рынка или ограниченности данных). Это неотъемлемая часть оценки, которую нельзя полностью устранить, но можно и нужно раскрыть в отчете.

Невозможность однозначно установить значение Характеристики подразумевает следующие действия:

• контроль качества — в целях устранения «оценочного риска» как возможной причины невозможности однозначно установить значение Характеристики;
• раскрытие и обоснование допущений — IVS 106 «Документирование и отчетность» требует, чтобы отчет описывал ключевые допущения (какие предположения сделал Оценщик вместо использования точных данных);
• анализ сценариев — в условиях высокой неопределенности рекомендуется использовать сценарный подход;
• качественное, а не только количественное суждение — рекомендуется делать акцент на качественном описании неопределенности³.

3.3. Стандарты RICS (Red Book Global Standards [9]) делают акцент на протоколе раскрытия информации в случае «существенной неопределенности оценки» (Material Valuation Uncertainty, MVU). MVU — это не любая неопределенность, а ситуация, когда невозможность однозначно установить значение Характеристики настолько критична, что ставит под сомнение саму возможность выразить мнение о стоимости с обычной уверенностью. RICS требует, чтобы Оценщик комментировал любую существенную неопределенность в отчете, если это важно для понимания пользователем (VPS 6). Это не «признание слабости», а профессиональная обязанность.

3.4. Логика TEGoVA [10] и USPAP [11] в целом близка к логике IVS: стандарты требуют, чтобы Оценщик явно указал на существование неопределенности, сформулировал предположение (допущение), которое заменяет отсутствующий факт, и оценил объект исходя из этого предположения.

3.5. Положения зарубежных стандартов в отношении интервала значений стоимости:

• IVS, RICS, TEGoVA рассматривают «интервал значений стоимости⁴» в качестве отражения неопределенности оценки. Указание результата оценки в виде интервала в зарубежных стандартах не запрещено. При этом стандарты дают разную качественную оценку такого указания: от «лучшей практики» в IVS до «нехорошей практики» в RICS;
• RICS, в отличие от IVS и TEGoVA, вместо интервала значений стоимости рекомендует приводить анализ чувствительности или указывать результат в виде числа для конкретного допущения;
• национальные профессиональные стандарты не противоречат указанным выше положениям. Например, в USPAP закреплено, что результат оценки может быть указан как конкретная сумма (point value), диапазон (range) или соотношение с ориентиром (benchmark – например, «не менее чем» или «не более чем»).

4. Методическое решение

4.1. Характеристика, значение которой неизвестно, может быть:

• дискретной — например, в случае проигрыша в суде обязательства общества увеличится на 100 млн руб., а в случае выигрыша — увеличение не произойдет. Количество доступных вариантов известно и является конечным (обычно — несколько единиц);
• непрерывной — например, величина физического износа может принимать значения в диапазоне от 0 до 100% со всеми промежуточными значениями.

4.2. При неопределенности в отношении значения Характеристики объекта оценки возможно:

4.2.1. Закрепить значение Характеристики через допущение оценки — на уровне Задания на оценку ввести допущение, закрепляющее конкретное значение Характеристики (наиболее вероятное или необходимое для принятия конкретного решения в рамках цели оценки).

4.2.2. Провести оценку для всех возможных значений Характеристики — при дискретной природе Характеристики на уровне Задания на оценку сформировать несколько объектов оценки вида «объект оценки + допущение о конкретном значении Характеристики», совокупность которых отражает все возможные значения Характеристики.

4.2.3. Представить результат оценки в виде интервала значений стоимости — при непрерывном характере возможных значений Характеристики. В данном случае интервал показывает изменение стоимости при варьировании Характеристики в принятом диапазоне при неизменных остальных характеристиках и условиях и не устанавливает вероятностей или уровня доверия.

4.2.4. Отказаться от проведения оценки, если с учетом ограничений оценки Оценщик не может сформировать достаточные исходные данные и допущения в соответствии с целью оценки или если объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки (п. 9 ФСО III [4]).

4.3. Методическая природа «интервала значений стоимости» исследована в широком перечне методических источников, например, [15]. В общем виде она является отражением неопределенности оценки и вероятностной природы рыночной стоимости. Ширина интервала значений стоимости определяется следующими основными аспектами:

• объектный — совокупность Характеристик объекта оценки⁵;
• рыночный — совокупность факторов, характеризующих рынок объекта оценки;
• расчетный — погрешность, вносимая моделями (методами) расчета.

5. Особенности закрепления значения Характеристики через допущение оценки (п. 4.2.1):

5.1. Допущение может закреплять наиболее вероятное значение Характеристики или иное значение, необходимое для принятия конкретного решения в рамках цели оценки.

5.2. Теория и практика формирования допущений раскрыты в Методических разъяснениях по формированию допущений оценки [12].

6. При проведении оценки для всех возможных значений Характеристики (при дискретной природе Характеристики, п. 4.2.2) следует учитывать, что указание результата оценки в виде интервала значений стоимости без дополнительных пояснений может ввести в заблуждение пользователя отчета об оценке⁶.

7. При представлении результата оценки в виде интервала значений стоимости (при непрерывной природе неизвестной Характеристики, п. 4.2.3):

7.1. Отражение неопределенности Характеристики в Задании на оценку:

• вводится «ограничение в отношении источников информации и объема исследования» (п. 7 ФСО III [4])⁷;
• в формулировке ограничения отражается интервал возможных значений Характеристики;
• границы интервала значений Характеристики должны быть обоснованы с учетом имеющейся у Оценщика информации⁸.

7.2. В Задание на оценку включается положение, что результат оценки должен быть приведен в виде интервала значений стоимости (п. 4 ФСО IV [5])⁹.

7.3. В Отчете об оценке следует описать и документально подтвердить¹⁰/обосновать выявленную неопределенность оценки:

• Характеристику, значение которой неизвестно, в т.ч. характер ее влияния на результат оценки¹¹;
• объективные причины невозможности однозначно установить значение Характеристики;
• диапазон возможных значений Характеристики и его применимость к объекту оценки;
• предпринятые Оценщиком действия для получения информации о значении Характеристики (дополнительно см. [13]).

7.4. Границы интервала значений стоимости¹²:

• нижняя граница — соответствует значению Характеристики, при котором величина стоимости будет минимальной;
• верхняя граница — соответствует значению Характеристики, при котором величина стоимости будет максимальной.

7.5. Представление результата оценки в виде интервала значений стоимости не должно подменять исследование Оценщика в рамках процесса оценки. В ряде случаев значение Характеристики может быть определено с разумной погрешностью на основе данных на предшествующую дату¹³.

Источники:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ.

3. Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

4. Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

5. Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

6. Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022.

7. International Valuation Standards (IVS) effective 31.01.2025 // https://ivsc.org/standards/ (доступ — требуется регистрация).

8. Международные стандарты оценки / пер. с англ. под ред. И.Л. Артеменкова, С.А. Табаковой — М.: Консорциум оценочных организаций, 2025. — 210 с.

9. RICS Valuation — Global Standards (effective 31.01.2025). https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Red-Book-Global-Standards-incorporating-IVS.pdf

10. European Valuation Standards 2025. // https://tegova.org/static/60080e3fa590549029f8358dabce4508/EVS%202025_1.pdf

11. 2024 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Standards 1-4. Effective January 1, 2024. https://appraisalfoundation.org/pages/uspap (доступ — свободный, но на 12.10.2026 блокируется для посетителей из России).

12. Методические разъяснения по формированию допущений оценки МР-6/26 от 13.07.2026 // https://srosovet.ru/Metod/metodicheskierecommenzan123/6-26/

13. Методические разъяснения по оценке стоимости по общедоступным источникам информации. МР-4/23 от 12.07.2023 // https://srosovet.ru/press/news/140723/

14. Методические разъяснения по формированию письма-представления от 17.06.2026 MP-4/26 // https://srosovet.ru/Metod/metodicheskierecommenzan123/4-26/ (доступ — свободный).

15. Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости / Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», 2015 // https://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicy-intervala-itogovoj-stoimosti_statya.pdf

16. Managing and Communicating Value Uncertainty // https://ivsc.org/managing-and-communicating-value-uncertainty/

Сноски:

1. в качестве базы общепринятых научных и практических данных в части, не противоречащей положениям Закона о государственной судебно-экспертной деятельности [2]
2. например, имеются два заключения по результатам технического или правового аудита с существенно отличающимися выводами, при этом нет оснований отдать преимущество одному из них
3. дополнительно см. [16]
4. простое указание «стоимость может варьироваться в диапазоне +/- 20%» без объяснения причин может ввести в заблуждение, тогда как содержательное описание факторов неопределенности, механизма их влияния на результат более полезно
5. в качестве синонима используется «диапазон стоимости»
6. в рамках настоящих МРз рассматривается только данный аспект интервала значений стоимости
7. например, дискретная Характеристика может принимать два значения, которым соответствуют стоимости в размере Х и Y. Указание результата в виде интервала «от X до Y» означает, что стоимость может принимать значение между указанными величинами, чего не может быть из-за дискретной природы Характеристики (только Х или Y). Это нарушит требование ст. 11 Закона об оценке.
8. пример формулировки: ограничение в отношении источников информации и объема исследования технического состояния объекта – границы интервала значений стоимости определяются возможным техническим состоянием объекта оценки на дату оценки: от полностью неработоспособного и технически неисправного до полностью работоспособного, технически исправного и не требующего затрат на капитальный ремонт или модернизацию
9. пример для Характеристики «физический износ» (значения приведены иллюстративно). Обычно имеющаяся информация позволяет сузить диапазон возможных значений износа. Например, известно, что на дату оценки объект уже имел некую наработку и был в работоспособном состоянии, поэтому диапазон возможных значений имеет вид «20 – 60%», а не максимально возможный «0 – 100%»
10. пример формулировки: форма представления итоговой стоимости – в виде интервала значений стоимости
11. например, отсутствие информации у Заказчика оценки может быть отражено в письме-представлении (п. 13 ФСО III, дополнительно см. [14])
12. например (информация может быть приведена в анализе рынка): для типичных для рынка значений Характеристики [идентификация данного диапазона] границы интервала стоимости таковы
13. как правило, границы интервала стоимости соответствуют крайним значениям Характеристики (например, минимальная стоимость объекта при максимальной величине физического износа)
14. пример: здание I группы капитальности, которое эксплуатировалось в соответствии с установленным регламентом. На дату оценки точная величина его физического износа не известна, но она может быть установлена с разумной погрешностью расчетными методами, например, исходя из срока жизни относительно предыдущей даты, на которую величина износа известна (если нет явных оснований считать иначе)

Материалы по теме:

• прочие методические материалы Ассоциации.