Новости
Авторитетная методическая позиция Экспертного совета — в основе судебных решений
Разработка методических документов — одна из ключевых составляющих деятельности группы компаний «Экспертный совет». С 2016 года «Экспертный совет» подготовил несколько десятков методических рекомендаций и разъяснений по широкому спектру вопросов оценки и экспертизы, что превышает все СРО оценщиков вместе взятые.
МР об определении размера упущенной выгоды, установлении даты и причин объективного банкротства, по оценке рыночной стоимости прав (требований) по денежным обязательствам, по подготовке отчетов об оценке бизнеса для Правительственной комиссии — эти и множество других методических документов активно применяются в работе оценщиками и экспертами, помогают обеспечить единство подходов при разрешении сложных вопросов оценки и экспертизы, а также вошли в практику российских судов как надёжный инструмент правоприменения. За последние 8 лет почти полсотни судебных решений ссылались на авторитетную позицию Ассоциации, высказанную в наших методических документах, несмотря на то, что суды редко вообще высказываются про методики.
Учет коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания
Суды активно использовали МР №5/16 по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости, например, дела: 3А-340/2021, 3А-1064/2017, 2-17/2017 [2-2574/2016; М-2597/2016], 3А-151/2020 [М-39/2020], 3А-329/2020, 3А-148/2020 [М-35/2020], 2А-37/2022 [2А-228/2021, М-217/2021], 3А-128/2024 [М-72/2024], 3А-29/2024 [3А-526/2023; М-285/2023], 3А-48/2024 [3А-558/2023; М-325/2023]).
Этот документ стал ориентиром для судов при разрешении споров об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Ключевой принцип, который последовательно применяется судами, заключается в том, что при оценке учитывается не фактическое наличие коммуникаций на участке, а возможность подключения к ним. Суды отмечают, что такой метод позволяет избежать двойного налогообложения, поскольку сами коммуникации уже являются самостоятельными объектами налогообложения.
Из материалов дела 3А-151/2020 [М-39/2020] (Решение Ставропольского краевого суда):
«… оценщиком при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта необоснованно цены аналогов корректировались на наличие и близость инженерных сетей таким образом, что полученный результат стоимости объекта оценки учитывает в себе стоимость коммуникаций. Так, цена аналога № 1 скорректирована оценщиком с применением повышающего коэффициента 1,17 (+17%) на наличие газоснабжения, что является ошибочным. Эксперт ФИО21 указал, что в соответствии с Методическими разъяснениями по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости авторитетной Ассоциацией СРО «Экспертный совет» при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Обоснование правомерности данной позиции, представлено в заключении эксперта, и оно сомнений у суда не вызывает. В связи с чем суд соглашается с выводом эксперта о том, что учет оценщиком ФИО22 коммуникаций в стоимости объекта оценки, привело к искажению результата рыночной стоимости земельного участка».
По вопросу нулевой/отрицательной расчетной величины стоимости
Суды применяют положение МР-1/21 «По вопросу нулевой/отрицательной расчетной величины стоимости» о том, что при оценке отрицательной стоимости чистых активов результат оценки рекомендуется указывать в виде одного рубля. Примеры дела: А41-40155/2023, А70-19082/2022, А51-5780/2018, А65-34059/2023, А51-5780/2018 [05АП-403/2023], А51-5767/2018.
По применению скидок и премий при оценке действительной стоимости доли в ООО
МР-5/18 «По применению скидок и премий при оценке действительной стоимости доли в ООО» многократно упоминались в решениях судов по делам о разрешении споров между участниками обществ с ограниченной ответственностью при выходе из общества. Суды последовательно применяют принцип, согласно которому действительная стоимость доли при выходе участника рассчитывается без учета скидок и премий, а определяется как часть стоимости чистых активов общества, пропорциональная размеру доли. При этом суды обращают внимание на важное разграничение: при оценке самих активов общества (например, принадлежащих ему пакетов акций других компаний) скидки и премии применяются.
Дела: А40-217644/2020, А27-24531/2021, А49-2978/2021 [11АП-18018/2022], А51-15361/2021, А40-217644/2020 [09АП-71409/2021], А40-217644/2020, А07-34256/2017
По определению размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19
МР-3/20 «По определению размера рыночного снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19» стали практическим инструментом для судов при разрешении арендных споров, возникших в период действия ограничительных мер. Особую ценность документу придает то, что он содержит не только методологию, но и конкретные количественные ориентиры снижения арендной платы для различных отраслей. Дела: А40-62664/2023, А29-1036/2021, А40-58621/2021.
Определение размера упущенной выгоды
МР 1/22 «Определение размера упущенной выгоды» продемонстрировали свою эффективность в делах о возмещении убытков, особенно в сложных случаях с длительным периодом нарушения. Анализ десятков отчетов и заключений экспертов и специалистов показывает, что этот документ стал золотым стандартом и используется практически во всех исследованиях. Примеры дел: А27-13058/2021, А27-13058/2021 [Ф04-5247/2023].
Приведённые примеры — это лишь часть дел, в которых суды ссылались на методические документы «Экспертного совета».
Стандартизированные подходы к решению сложных методологических вопросов в оценочной деятельности крайне востребованы. Для экспертов методические документы — это инструмент, повышающий качество исследований и защищающий выводы в суде. Для юристов — это возможность заранее учитывать логику, которой руководствуются эксперты и суды, выстраивая стратегию спора.
Использование методических разработок Ассоциации может способствовать повышению обоснованности и достоверности заключений в судебных процессах, как основанных на общепринятой научно-практической базе.
«Мы планируем и дальше развивать методическую инициативу, оказывать методическую поддержку оценщикам и экспертам, улучшая тем самым взаимодействие участников процесса, снижая риски ошибок и повышая общую квалификацию специалистов отрасли, приглашаем всех коллег к методическому сотрудничеству», — говорит Владимир Лебединский, первый вице-президент Ассоциации.
С полным перечнем методических материалов Ассоциации можно ознакомиться в соответствующем разделе на нашем сайте.
Материалы по теме: