Новости
Оценщикам рассказали, как не допускать жалоб на свои отчеты
01.11.2022 состоялся вебинар «Жалобы на Оценщиков: защита, особенности рассмотрения и смягчающие обстоятельства». Идея о необходимости проведения подобного мероприятия прозвучала на Общем собрании членов 06.10.2022, сотрудники Дисциплинарного комитета Ассоциации обобщили накопленный опыт и представили исчерпывающую информацию, которая призвана помочь членам СРОО не допустить распространенных ошибок и избежать мер дисциплинарного воздействия.
Спикерами вебинара выступили:
- председатель Дисциплинарного комитета Ассоциации Дмитрий Смирнов;
- руководитель Комитета по региональному развитию, член Дисциплинарного комитета Ассоциации Сергей Горев.
Кроме того, в мероприятии приняла участие юрист Ассоциации Олеся Аболенцева.
В ходе мероприятия ведущие рассказали о процедуре рассмотрения жалобы – сроках, критериях признания обращения жалобой, оспаривании, о типовых ошибках оценщиков, применяемых мерах дисциплинарного воздействия и смягчающих обстоятельствах.
«Важно отметить, что мы всегда рассматриваем только доводы, указанные в жалобе, мы не проводим экспертизу отчета. Заявители жалоб часто считают, что как только они пожаловались на отчет, он тут же стал недействительным – информируем, что Дисциплинарный комитет не может признать или не признать отчет недействительным, этим занимается суд», — отметил председатель Дисциплинарного комитета Ассоциации Дмитрий Смирнов.
По итогам рассмотрения ДК может:
- удовлетворить жалобу и применить меру дисциплинарного воздействия;
- отказать в удовлетворении жалобы, если доводы не подтвердились;
- прекратить процедуру рассмотрения дела о применении МДВ;
- отложить рассмотрение (такое решение не принимается в течение последнего года);
- удовлетворить жалобу и прекратить рассмотрения дела о применении МДВ (также крайне редко принимаемое решение).
Существующие меры дисциплинарного воздействия:
- вынесение предписания, обязывающего члена СРОО устранить выявленные нарушения, и устанавливающего сроки устранения;
- вынесение предупреждения;
- наложение штрафа (эта мера не применяется в Ассоциации);
- приостановление права осуществления оценочной деятельности, рекомендация о приостановлении деятельности эксперта СРОО;
- рекомендация об исключении из членов СРОО, из состава экспертного совета СРОО.
Меры дисциплинарного воздействия действуют в течение года, через год они гасятся. Если в течение года после вынесения меры оценщик получает МДВ повторно, то она выносится в виде приостановления деятельности (обычно не более чем на месяц).
«Бывает, что оценщик, выпустив несколько отчетов, делает в них одну и ту же ошибку. Мы объединяем такие дела в одно производство, рассматриваем как единую жалобу и выносим одну меру, даже если пожаловались на несколько отчетов», — рассказал член Дисциплинарного комитета Ассоциации Сергей Горев.
Говоря о тенденциях, сложившихся за последние годы, спикеры отметили явную динамику роста качества обоснования позиции в жалобах на оценщиков. Если раньше у заявителей не было понимания, как ссылаться на нормативно-правовые акты, на что обращать внимание, то сейчас жалобы составляются гораздо более обоснованно. Есть ряд организаций — «профессиональных жалобщиков», от которых ДК Ассоциации получает большое количество жалоб: это ЦБ, ГБУ, Департаменты имущества, Фонды дольщиков. Ведущие настоятельно рекомендуют оценщикам при работе с этими структурами иметь в виду вышеуказанный факт.
Методы обоснования профессиональной позиции эксперта / жалобщика подробно описаны в учебнике по экспертизе отчетов об оценке
По словам сотрудников ДК, в числе факторов, повышающих риски для оценщика:
- отступление оценщика от независимой позиции;
- несколько версий отчета;
- неучет существенных обстоятельств оценки в допущениях/ограничениях/пределах применения результатов оценки / формулировка «принятие управленческого решения»;
- конфликтная ситуация между заказчиком и его оппонентами в любом виде;
- спешка при выполнении отчета;
- недостаточная компетенция оценщика (сложный /уникальный объект / специфический сегмент рынка) и незнание специфики рынка.
Юрист Ассоциации Олеся Аболенцева обратила внимание слушателей, что 07.11.2022 начнут действовать новые ФСО и формулировка цели (предполагаемого использования) «принятие управленческих решений» уже будет нарушением.
Спикеры озвучили ряд типовых нарушений, наличие которых часто подтверждается по результатам рассмотрения жалобы. Это:
- два отчета с одинаковыми реквизитами (номер и дата составления) имеют различия в содержании;
- отсутствие обязательных разделов и обязательной информации в отчете;
- использование данные о событиях, произошедших после даты оценки, для обоснования расчетов при определении стоимости объекта недвижимости;
- формальный подход к обоснованию выбора аналогов, нарушающий п. 22в ФСО-7;
- нелогичный выбор аналогов (неоправданный отсев, например, более дешевых объектов);
- игнорирование в расчетной части одного из ценообразующих факторов (тем более, указанного самим оценщиком), непроведение анализа влияния этого ЦОФ при значительном отличии объекта оценки от аналогов;
- приведение в отчете противоречивых данных по характеристикам объекта оценки, использование их в расчетной части;
- отсутствие ссылок на источники информации (или они не обременены свободным доступом / копии материалов не приложены), в том числе по аналогам;
- отсутствие анализа разрыва между датой источника и датой оценки;
- необоснованные утверждения об отсутствии признаков внешнего и / или функционального устаревания (особенно, в случаях, когда эти виды устаревания очевидно есть, и тем более, в тех случаях, когда эти признаки косвенно указаны в отчете;
- математические ошибки;
- существенное расхождение результатов, полученных с применением различных подходов / скорректированных цен аналогов, при отсутствии аргументированных пояснений;
- отсутствие осмотра и допущений, связанных с непроведением осмотра.
В завершении мероприятия ведущие ответили на вопросы слушателей.
Больше новостей в нашем Телеграм-канале.
Материалы по теме: