Новости

Ассоциация подвела итоги практической апробации методических документов по оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости

С 13.05.2020 проводилась практическая апробация документов, подготовленных Комитетом по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Союза СОО:

• Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
• Методические разъяснения по вопросу учета НДС при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках установления их кадастровой стоимости.

Замечания и предложения, которые поступили в Ассоциацию «СРОО «Экспертный совет», были обобщены и направлены в Союз СОО. 

В отношении Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (МР по оспариванию) отмечено следующее:

1. Положения МР по оспариванию следует доработать с учетом положений Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, корректировки подлежат п. 3.4 – 3.5 МР по оспариванию в части даты оценки.
2. В МР по оспариванию следует описать порядок действий Оценщика в ситуации, когда фактический вариант использования земельного участка противоречит его разрешенному варианту использования (п. 5.2 МР по оспариванию).
3. Положения п. 4.5, 7.11, 7.12 МР по оспариванию в части того, куда именно относится стоимость коммуникаций, требуют дополнительного обсуждения:

• во-первых, коммуникации могут быть разными – внешними относительно участка, внутриплощадочными, внутридомовыми;
• во-вторых, ряд коммуникаций возможно подключить только к объекту капитального строительства, расположенному на земельном участке (например, газ).

4. Учитывая рекомендательных характер МР по оспариванию, следует смягчить их формулировки – обороты «должен» заменить на более мягкие формы (например, в п. 6.6, 7.4 МР по оспариванию).
5. Учитывая практическую направленность МР по оспариванию, в их тексте целесообразно ответить на вопросы, которые часто возникают при подготовке отчетов об оценке для «оспаривания», в частности конкретизировать:

• основные методы определения функционального и внешнего устареваний (п. 8.5.1 МР по оспариванию);
• методы выделения стоимости объекта капитального строительства из стоимости единого объекта недвижимости (п. 8.5.2 МР по оспариванию) (например, см. МР-4/16 от 05.04.2016;
• методы учета вида прав не земельные участки при оценке стоимости объекта капитального строительства (например, см. МР-6/18 от 03.11.2018).

6. В практике оценки для целей «оспаривания» нередко встречаются сильно нетипичные оценочные ситуации (совокупность ценообразующих параметров объекта оценки и рыночной конъюнктуры), которые не будут соответствовать Прокрустову ложу МР по оспариванию. В тексте МР по оспариванию целесообразно прямо прописать, что Оценщик может отойти от положений МР по оспариванию при наличии на то объективных оснований, которые рекомендуется описать в отчете об оценке.

По Методическим разъяснениям по вопросу учета НДС при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках установления их кадастровой стоимости (МР по НДС) отмечено:

1. В п. 5.1 МР по НДС указано следующее: «При проведении оценки, оценщиком должна быть проанализирована методология и информация, применявшаяся при определении кадастровой стоимости, спор о результатах определения которой подлежит рассмотрению. Это включает анализ применявшихся подходов и использованной рыночной информации. В обязательном порядке анализируется включение или не включение в величину кадастровой стоимости НДС. Результаты анализа должны быть отражены в разделе Отчёта, описывающем объект оценки и права на него».

Подобный анализ: выходит за рамки услуг по определению рыночной стоимости, а кроме того:

• является крайне трудоемким;
• требует наличия специальных познаний в сфере государственной кадастровой оценки (знаний в сфере рыночной оценки недвижимости – недостаточно),
• требует ознакомления с многотомным отчетом об определении кадастровой стоимости, размер которого в электронном виде часто превышает десятки гигабайт.

Предлагается исключить соответствующее требование из текста МР по НДС.

2. Учитывая практическую направленность МР по НДС, целесообразно:

• в их тексте описать возможный порядок действий по приведению к единообразию в части учета НДС (п. 5.6 МР по НДС) в ситуации, когда часть аналогов продается юридическими лицами на общей системе налогообложения, часть – юридическими лицами на УСН, а часть – физическими лицами. Возможно использовать методические наработки, представленные в МР-4/18 от 06.07.2018 https://srosovet.ru/content/editor/Metod/RazM_iskl_NDS_OKS.pdf;
• «ликбез» по налогообложению недвижимости, не имеющий прямого отношения к процедуре оценки (5 из 8 страниц МР по НДС с учетом титульного листа), из первых страниц МР по НДС вынести в приложение к ним.

3. Учитывая рекомендательный характер МР по НДС, следует смягчить их формулировки – обороты «должен» заменить на более мягкие формы (например, в разделах 5, 6 МР по НДС).

Ассоциация благодарна всем оценщикам, экспертам, сотрудникам государственных бюджетных учреждений, которые ознакомились с методическими документами и прислали свои позиции.

Материалы по теме: 

• письмо в Союз СОО о результатах практической апробации;
• новость от 25.05.2020 о начале апробации;
• методические материалы Ассоциации.