Ошибки оценщиков
Классификация ошибок, допускаемых при составлении отчетов об оценке
(на примере отчета об оценке здания)
1. Несоблюдение формальные требований по
- оформлению отчета об оценке (например, отчет не прошит, не подписан, не содержит обязательных разделов);
- по содержанию отчета об оценке (например, не указан ОГРН Заказчика оценки и дата его присвоения).
2. При описании объекта:
- искажение прав и обременений, разрешенное использование земельного участка;
- искажение привлекательности места расположения,
- искажение строительно-технических характеристик;
- искажение экономических характеристик (например, затрат на эксплуатацию, кадастровой стоимости);
- искажение степени строительной готовности;
- искажение технического состояния.
3. В разделе "Анализ рынка объекта оценки":
- искажение основных ценовых показателей (цен, ставок аренды, ставок капитализации, операционных расходов, затрат на замещение/воспроизводство);
- отсутствие информации по ключевым параметрам расчета.
4. При анализе наиболее эффективного использования (НЭИ):
- использование излишне оптимистических или пессимистических прогнозов (строительство, реконструкция и снос);
- использование результатов анализа НЭИ при расчете в отдельных подходах оценки.
5. В затратном подходе к оценке:
- искажение стоимости прав на земельный участок;
- искажение величины затрат на замещение/воспроизводство улучшений;
- искажение величины прибыли предпринимателя;
- искажение степени строительной готовности;
- искажение величины физического износа, функционального и внешнего устаревания;
- отсутствие обоснования ключевых параметров расчета.
6. В сравнительном подходе к оценке:
- ошибки аналогов - несопоставимые, неописанные, искаженные, нереальные, выборочные;
- ошибки корректировок - необоснованные, искаженные, ошибка направления внесения корректировок, не соответствующие результатам анализа рынка;
- отсутствие обоснования ключевых параметров расчета.
7. В доходном подходе к оценке:
- излишне оптимистические или пессимистические прогнозы;
- искаженние ставки аренды;
- искажение недозагрузки и прочих потерь дохода;
- искажение операционных расходов;
- искажение величины первоначальных затрат на сдачу объекта в аренду;
- несоответствие величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации рыночной конюнкруте;
- искажение стоимости реверсии;
- отсутствие обоснования ключевых параметров расчета.
8. При согласовании результатов:
- несопоставимость результатов (затратный без земли, разное НЭИ, разбросы значений, наличие НДС);
- необоснованность весов.
Для самостоятельной проверки отчета об оценке перед сдачей его заказчику оценки или направлении на экспертизу рекомендуется воспользоваться сводной таблицей с требованиями законодательства к содержанию и оформлению отчета об оценке, содержащую полезные комментарии и смысловые акценты.