Система оценочной деятельности в США

Традиция допуска в профессию оценщика складывалась в США в течение многих десятилетий и к настоящему времени приобрела формализованный вид. Долгая история развития профессии – основная причина ее устойчивости и жизнеспособности. Даже при беглом взгляде на систему образования оценщиков в США становится очевидной необходимость предварять каждый уровень квалификации обучением, продолжать – практической работой, а завершать – экзаменационным испытанием. В течение долгих месяцев работы и учебы оценщики осваивают положения федерального и местного законодательства, методологию оценки, искусство выстраивания отношений с заказчиком (нередко их бывает два, три и больше), создания и поддержания клиентской базы, высококвалифицированные оценщики часто выступают в роли экспертов отчетов об оценке.

Оценщик в США работает в следующих отраслях: оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка личной собственности (антиквариат, «содержимое дома», драгоценные камни и ювелирные изделия, предметы искусства), оценка машин и оборудования (в некоторых классификациях попадают в третий пункт). Необходимо отметить, что данная классификация носит скорее условный характер.

Оценка недвижимости представляет собой самую «многочисленную» сферу с наиболее развитой методологией, имеющей общепризнанные стандарты работы. При этом их деятельность наиболее зарегулирована: лицензирование применяется только к этой области – иные виды оценки государством не регулируются. Это связано с особой важностью рынка недвижимости для экономики США и его тесной взаимосвязи с банковской деятельностью и сферой налогообложения.

Система профессиональных институтов

Фонд оценки (The Appraisal Foundation, TAF) изначально был создан на базе девяти профессиональных оценочных организаций США и Канады для разработки стандартов по оценке собственности (1980-е гг.). Включает в себя несколько Советов (список приведен ниже), члены которых разрабатывают стандарты, вносят в них поправки, предлагают методологию и т.д. Кроме того, Фонд выступает в роли арбитра и разрешает споры, возникающие между различными агентами оценки.

• Консультативный совет Фонда по оценке (The Appraisal Foundation Advisory Council), включает в себя 57 членов – некоммерческих организаций, которые представляют оценщиков, потребителей услуг оценщиков и правительственные учреждения. Представленные организации относятся к самым разным отраслям: в первую очередь это оценщики, а также строители, риелторы, представители рынка вторичной ипотеки, страхования личных ипотечных вкладов, агентств по выкупу земли для федеральных нужд и др.
• Совет по оценочной практике (Appraisal Practices Board, APB) разрабатывает и публикует комментарии к общей методологии оценки (Recognized Valuation Methods and Techniques). Члены Совета (5-9 человек) предоставляют помощь и консультации оценщикам различной специализации.
• Совет по стандартам оценки (Appraisal Standards Board, ASB) разрабатывает, совершенствует и интерпретирует стандарты USPAP. Совет состоит из семи членов, каждый из которых избирается на три года Советом попечителей Фонда по оценке.
• Совета по квалификации оценщиков (Appraiser Qualifications Board, AQB) устанавливает требования к образованию и опыту оценщиков недвижимости, разрабатывает экзаменационные материалы. Кроме того, Совет предлагает добровольные стандарты для оценщиков личной собственности.

Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee, ASC) действует на федеральном уровне, включает в себя представителей нескольких федеральных агентств и ассоциаций оценщиков. Осуществляет функции по надзору за правовым регулированием оценочной деятельности, принятым отдельными штатами США, мониторингу соблюдения стандартов оценки в отношении финансовых институтов, ведению федерального реестра оценщиков, а также контролю деятельности Фонда оценки.

Комитеты по оценке (Appraisal Boards) – государственные органы, функционирующие на уровне каждого штата. Осуществляют лицензирование оценщиков недвижимости, ведение реестра оценщиков штата, а также нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности (примеры подобных организаций: раз, два, три).

Оценщики объединяются в профессиональные ассоциации:

Институт оценки (Appraisal Institute, AI) – глобальная организация, объединяющая более 21 000 оценщиков недвижимости. Занимается разработкой стандартов и методологии.

Американское общество оценщиков (American Society of Appraisers, ASA). Организация с международным членством, которая объединяет оценщиков различных специализаций: экспертиза отчетов об оценке, оценка бизнеса, оценка драгоценных камней и ювелирных изделий, оценка машин и оборудования, оценка личной собственности, оценка недвижимости. Примерно 3300 членов.

Международное общество оценщиков (International Society of Appraisers, ISA). Самая крупная организация, объединяющая профессиональных оценщиков личной собственности США и Канады. В рамках этой организации был создан широко признанный курс по методологии оценки личной собственности. Основная специализация делится на четыре отрасли: антиквариат и «содержимое дома», предметы искусства, драгоценные камни и ювелирные изделия, машины и оборудование.

Институт оценщиков бизнеса (Institute of Business Appraisers, IBA) основан в 1978 году, является старейшей профессиональной ассоциацией оценщиков бизнеса.

Ассоциация оценщиков машин и оборудования
(Association of Machinery and Equipment Appraisers, AMEA) включает примерно 300 членов. Членство в этой ассоциации могут получить оценщики, которые смогли доказать свою компетентность по результатам письменных экзаменов и экспертизы их отчетов об оценке коллегами.

Международная ассоциация государственных оценщиков
(International Association of Assessing Officers, IAAO) была основана в 1934 году, объединив самых высококвалифицированных городских и муниципальных оценщиков. Организация поставила себе целью создание образовательных программ для специалистов данной сферы.

Законодательство

В своей деятельности оценщик руководствовуется федеральными законодательством США (с ключевыми законами и указами, касающимися различных видов деятельности оценщиков недвижимости, можно ознакомиться по ссылке), нормативными актами отдельных штатов и Унифицированными стандартами профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP), утвержденными с незначительными изменениями всеми штатами США (далее про американское законодательство об оценке читайте здесь). Кроме того, оценщики должны придерживаться требований, выдвигаемых объединениями, членами которых они являются. В отличие от российской практики, оценщик в США вправе осуществлять профессиональную деятельность, не имея членство ни в какой профессиональной организации. Однако специалисты, состоящие в престижных объединениях, имеют больший репутационный вес.

Фонд оценки издает отраслевые стандарты, которые составляют Унифицированные стандарты по профессиональной оценочной практике (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice), однако они не входят в федеральное законодательство, а принимаются на уровне каждого из штатов. Эти стандарты обязательны для соблюдения лицензированными и сертифицированными оценщиками недвижимости, для всех остальных профессионалов отрасли они могут служить только основополагающим принципом деятельности. Тем не менее, подавляющее большинство профессиональных ассоциаций добровольно признало Унифицированные стандарты обязательными для своих членов, выполняющими свои отчеты об оценке в соответствии с USPAP.

Лопнувший пузырь рынка жилья в США (2008 г.) спровоцировал обсуждение эффективности регулирования оценщиков жилой недвижимости до и во время финансового кризиса. Цены на недвижимость резко возросли, а затем столь же резко упали, и тогда многие задались вопросом о точности проведенных оценок в отношении ипотечных займов.

Традиционно контроль над оценщиками недвижимости осуществлялся на уровне штата, а федеральное агентство, Подкомитет по оценке, исполняло функции проверки органов штата, лицензирующих и сертифицирующих оценщиков. Закон о реформировании Уолл-стрит и защите потребителей Додда – Франка (2010 г.) ужесточил требования к оценщикам недвижимости на федеральном уровне (обновленный список требований представлен в табл.1) и делегировал полномочия по надзору, ранее принадлежащие банковским организациям, образованному Бюро по финансовой защите потребителей (Consumer Financial Protection Bureau). Кроме того, закон предусмотрел обязательное требование визуального осмотра объекта недвижимости, приобретенного в рамках высокорискованного кредитования, гарантии независимости оценщика, вводил правила разумных рыночных цен на услуги оценщика и обязательный ежегодный доклад о деятельности Подкомитета по оценке Конгрессу США.

Деловая практика банков и других финансовых организаций, работающих с массивом ипотечных займов, оказывает влияние на стандарты оценки. Правила, которые агентства по банковскому регулированию совместно с Агентством по федеральному финансированию жилья (Federal Housing Finance Agency, FHFA) устанавливают для таких организаций, могут оказывать влияние на стандарты целой отрасли, даже в том случае если эти стандарты технически не применяются ко всем компаниям. На время финансового кризиса Кодекс поведения в оценке жилья (Home Valuation Code of Conduct, 2009 г.), регламентирующий требования к оценщику, устанавливающему стоимость купленного в ипотеку жилья, стал фактическим отраслевым стандартом, хотя изначально был создан в рамках соглашения между генеральным прокурором Нью-Йорка и агентствами Fannie Mae и Freddie Mac (регулирование последних находится под контролем FHFA).

Допуск в профессию

Каждый оценщик недвижимости обязан получить индивидуальную лицензию на ведение оценочной деятельности. Лицензия носит территориальный характер и действительна только на территории штата, который ее выдал. Для осуществления операций между штатами, а также оценочной деятельности в отношении объектов федерального уровня, требуется федеральная лицензия, выдаваемая ASC. Аннулирование лицензии возможно в результате неоплаты ежегодных лицензионных платежей, доказанного грубого нарушения стандартов и правил оценочной деятельности, действующих нормативных правовых актов и др.

Механизм профессиональной ответственности американских оценщиков – индивидуальное страхование (в одних штатах является обязательным, в других – рекомендуемым). Ипотечные компании предпочитают работать с оценщиками, застрахованными не только на случай причинения прямого ущерба клиенту, но и от возможных обвинений в профессиональной халатности.

Ниже схематично представлены все уровни оценщиков недвижимости в США с требованиями к образованию и опыту. Стоит помнить, что данный список представляет собой усредненные результаты анализа основных требований к оценщикам в различных регионах и организационных структурах (такие или похожие требования предъявляются комитетами по оценке различных штатов: раз, два, три).

Таблица 1

Переход на каждый уровень осуществляется в результате окончания курсов, сдачи экзамена и получения лицензии/прохождения сертификации.

Как было отмечено выше, государственное лицензирование касается исключительно оценщиков недвижимости; специалисты, работающие с другими видами собственности, получают допуск в профессию, становясь членами профессиональных объединений. Именно поэтому уровни квалификации оценщиков бизнеса, машин и оборудования, личной собственности являются скорее званиями (или степенями), которые выдаются профессиональным сообществом на основании образования и – главное – опыта специалиста. Так, например, членство в Американском обществе оценщиков преполагает несколько уровней: аккредитованный член и аккредитованный старший оценщик.

Чтобы получить степень сертифицированного оценщика бизнеса (Certified Business Appraiser), необходимо среди прочего иметь диплом о высшем образовании, членство в профессиональном сообществе IBA/ADAM, пройти семинарский курс по оценке бизнеса, а также успешно сдать письменный экзамен и два демо-отчета об оценке бизнеса. Носитель магистерской степени сертифицированного оценщика бизнеса (Master Certified Business Appraiser) должен иметь исключительные заслуги в области профессиональной деятельности и соответствовать целому списку предъявляемых требований (среди них: магистерская степень вуза, 15-летний опыт оценки бизнеса, наличие степени сертифицированного оценщика бизнеса в течение 10 лет, рекомендации трех магистров бизнеса и т.д.). 

Аккредитованный оценщик машин и оборудования (Accredited Equipment Appraiser) должен иметь трехлетний опыт работы в оценке любых видов собственности, успешно сдать экзамены по этике и знанию USPAP. Для сертифицированного оценщика машин и оборудования (Certified Equipment Appraiser) или аккредитованного старшего оценщику машин и оборудования (Accredited Senior Appraisers with a Machinery & Technical Specialty) (названия разнятся в зависимости от члентсва в той или иной организации) минимальный опыт работы увеличивается на два года и составляет пять лет. Встречаются и дополнительные требования. Например, члены Ассоциации оценщиков машин и оборудования должны также успешно сдать тест на знание внутренних стандартов профессиональной деятельности членов организации.

Требования к оценщикам личной собственности аналогичны. Аккредитованный член ASA, оценщик личной собственности (ASA Personal Property Appraiser) должен иметь двухлетний опыт работы в оценке любых видов собственности, успешно сдать экзаменов по этике и USPAP. Аккредитованный старший оценщик личной собственности (Accredited Senior Personal Property Appraiser) должен отработать пять лет в оценке и успешно сдать те же экзамены.

Особое место в системе оценки занимает государственный оценщик, или оценщик-чиновник (City Assessor, Assessing Officer). В основные задачи такого специалиста входит поддержание актуальных кадастровых карт (обнаружение новых объектов недвижимости, учет старых) и списков кадастровых номеров (при этом списки составляются в соответствии с классификацией объекта недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, лес для с/х нужд, лес, неразработанная и другое) и оценка всех объектов собственности, которые подпадают под городское или муниципальное налогообложение. Переоценка собственности происходит каждый год, так как получившаяся стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, которая постоянно меняется во времени. Необходимо отметить, что государственный оценщик работает исключительно согласно законодательству своего штата.

Не существует национального стандарта требований к уровню образования и опыта оценщиков-чиновников, поэтому каждый работодатель выдвигает собственные. Так, например, эти требования могут включать степень бакалавра экономики, бизнеса или финансов, опыт оценки недвижимости, сдачу экзамена на знание USPAP и методологию массовой оценки и т.д.

Эксперт отчетов об оценке – это оценщик, который рассматривает отчеты других оценщиков с целью установить, соответствуют ли их выводы представленным в отчете об оценке данным, а также иной известной информации (The Dictionary of Real Estate Appraisal, Third Edition, 1993). Некоторые менее формальные определения включают характеристику обязанностей эксперта отчетов об оценке. Эксперт – сертифицированный оценщик, обладающий квалификацией в методах оценки, используемых в отчетах об оценке. Сертификация общей практики на уровне штата означает получение минимального уровня образования, состоящего из целого ряда курсов по профессиональной оценке. Кроме того, эксперт должен быть выпускником курсов и семинаров по таким темам, как инвестиционный анализ, анализ долей участия, оценка полезных ископаемых, продвинутое изучение кейсов различных типов собственности, анализ НЭИ, а также любой курс, соответствующий типу оценки, которую необходимо выполнить эксперту. Опыт работы в суде может потребоваться, если эксперту необходимо принять участие в судебном процессе в качестве свидетеля-эксперта. Эксперт не должен и не имеет права:

• нести ответственность за обсуждение цены, покупки, одобрение займа оцениваемого объекта собственности;
• исследовать отчет об оценке, подготовленный руководителем эксперта;
• исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, который эксперт оценивал лично;
• исследовать отчет об оценке, подготовленный оценщиком, который недавно выступал экспертом вашего отчета об оценке;
• участвовать в любой оценочной или экспертной деятельности, которая противоречит положениям Главы по этике USPAP.

Подробнее об обязанностях эксперта и практике экспертизы отчетов об оценке за рубежом.

Экзамены

Закон «О реформировании кредитных организаций, восстановлении и обеспечении законности» (the Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act, 1989) впервые ввел следующее требование: все сертифицированные оценщики теперь сдают экзамен, организованный штатом или регионом, которые признаны Советом по квалификации оценщиков (AQB) Фонда оценки (TAF). В результате в 2008 году AQB представил Национальные унифицированные экзамены по лицензированию и сертификации (примеры экзаменационных вопросов – в Приложении 1). Каждый заявитель после оплаты вправе самостоятельно выбрать дату и время проведения экзамена.

TAF регулярно проводит анализ по занятости. В рамках анализа ведется наблюдение за оценщиками с целью определить, какие задачи они выполняют в своей деятельности и какова значимость каждой из этих задач. Практикующим оценщикам недвижимости направляются опросные листы, из полученных ответов эксперты AQB в совместной работе с методологом экзамена создают задания, которые определяют, что должны знать оценщики и как по-настоящему оценить компетентность профессионалов.

AQB также разработал эквивалентные методические пособия, которые могут использоваться штатами или посредническими агентствами для подготовки собственных тестов (на данный момент эквивалентные экзамены не созданы, и по всей территории страны по-прежнему используются только задания, разработанные самим Советом).

Курсы по оценке, по окончанию которых дается допуск к экзаменам, предусматривают очное и/или онлайн-посещение:

• курсы для получения лицензии стажера-оценщика недвижимости (примерная цена – 1000 долларов);
• курсы по подготовке к экзамену на получение лицензии (примерная цена – 100 долларов);
• курсы для получения статуса лицензированного/сертифицированного оценщика недвижимости (примерная цена – 200 долларов).

Курсы организуются на базе образовательных учреждений, имеющим штатное подчинение. Это в первую очередь связано с тем, что оценщику необходимо иметь информацию о регионе, в котором он работает.

Приложение 1

Примеры экзаменационных вопросов (верный ответ выделен подчеркиванием)

1. Оценщик пытается попасть в список специалистов, одобренных ипотечной компанией. В список требований к таким специалистам входит необходимость представить выполненные оценщиком отчеты об оценке за прошедший год. Может ли оценщик представить такую информацию, не нарушая положения USPAP?

A. Нет, это возможно только в том случае, если оценщик получит от клиента разрешение на раскрытие информации.

В. Нет, Положения об этике запрещают раскрытие такой информации.

С. Да, в том случае если основные элементы конфиденциальной информации будут исключены из отчетов.

D. Да, допущение в Разделе о конфиденциальности Положения об этике разрешает оценщику передать информацию кредитору в подобных случаях.

2. Владелец автомойки самообслуживания имеет сумму кредита в 900 тысяч долларов, 25-летнюю ипотеку с процентной ставкой 9,25%, выплачиваемую ежемесячно. Залог должен быть выплачен после 10 лет. Какого размера будет единовременный платеж на конец этого периода?

A. $540,000

B. $833,000

C. $808,000

D. $749,000

3. Торговый центр имеет прямые затраты $2,500,000. Косвенные затраты составляют 10% от прямых. Прибыль предпринимателя оценивается в 15% от прямых и косвенных затрат. Какова стоимость замещения торгового центра?

A. $3,125,000

B. $3,162,500

C. $2,875,000

D. $2,750,000

4. Какие взаимосвязанные экономические факторы образуют стоимость объекта собственности?

A. Удобства, слияние земельных участков, дефицит и эффективная покупательная способность

B. Полезность, дефицит, потребительские предпочтения, объединение земельных участков

C. Удобство, объединение земельных участков, предмет желания, спрос/предложение

D. Полезность, дефицит, потребительские предпочтения, эффективная покупательная способность

5. Оценивается 50-квартирный дом. Оценщик оценивает размер резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов, расположенных на объекте. Несколько элементов являются новыми, однако было определено, что их экономическая жизнь короче физической: бытовые приборы и оборудование – $750 за 1 шт., крыша $200 000, мебель – $11 000. Оценщик считает, что на резерв на замещение можно установить процентную ставку 4,5%. Какой средний годовой объем резерва на замещение должен быть установлен для каждого элемента, чтобы каждые семь лет заменять быстроизнашивающиеся элементы (при условии, что у них отсутствует ликвидационная стоимость)?

A. $620

B. $560

C. $770

D. $710

6. Какой вид аренды является наиболее выгодным для арендодателя в рыночных условиях увеличения расходов?

A. Аренда, при которой арендодатель оплачивает операционные расходы

B. Трижды чистая аренда (вид аренды, при которой все расходы по обслуживанию арендуемого имущества, налоговые и страховые платежи и другие подобные расходы несет арендатор)

C. Модифицированная брутто-аренда

D. Брутто-аренда

7. Местный приказ утверждает, что любой объект собственности с непроницаемым покрытием, через сливную систему которого проходит более 100 тысяч галлонов воды (уровень воды до 4-х дюймов), должен иметь отстойный бассейн. Данный объект собственности имеет 260 000 кв.ф. непроницаемой поверхности. Куб.ф. воды содержит 7,48 галлонов, и бассейны могут удержать не более 500 тысяч галлонов по технике безопасности. На плане дома нет отстойного бассейна. Как оценщику нужно описать здание и его соответствие или несоответствие правилам?

A. Здание сможет удержать 86 667 галлонов (при уровне воды – 4 дюйма), необходимо установить отстойный бассейн.

B. Здание сможет удержать 21 645 галлонов (при уровне воды – 4 дюйма), устанавливать отстойный бассейн не нужно.

C. Здание сможет удержать 648 580 галлонов (при уровне воды – 4 дюйма), и поэтому необходимо установить отстойный бассейн.

D. Здание сможет удержать 1 994 800 галлонов (при уровне воды – 4 дюйма), необходимо установить отстойный бассейн.

8. Новое здание, отражающее НЭИ земельного участка, может быть построено по цене $12 000 000. Ставка капитализации для здания – 11%, для земли – 7%. Собственность принесет чистый операционный доход $1 500 000. Какова стоимость объекта, округленная до $1 000?

A. $6 750 000

B. $1 636 000

C. $2 571 000

D. $4 667 000

9. Физический срок службы объекта собственности – 80 лет. Срок оставшейся экономической жизни – 45 лет. Экономический возраст – 15 лет. Общая экономическая жизнь – 60 лет. Каков размер общей суммы накопленного износа?

A. 25%

B. 33%

C. 18%

D. 56%</