Новости

Запоздалое начало разработки ФСО по оценке недвижимости

На заседании были обсуждены организационные вопросы работы РГ. Рабочей группе был представлен проект документа, который ранее был подготовлен участникам предыдущей рабочей группы в 2008 году. На заседании участники договорились, что каждая СРОО подготовит 30 декабря 2011 года свои замечания и предложения к имеющемуся проекту, которые будут рассмотрены на следующем заседании.

Важность данного стандарта очень велика, потому что оценка недвижимости практически во всех оценочных компаниях является основным видом работ. Вместе с тем следует отметить, что сроки разработки данного ФСО были сорваны, так как согласно принятому НСОДом графику стандарт должен быть разработан до 1 октября 2011г., при этом руководитель рабочей группы Е.И. Нейман 9 декабря 2012г. собрал рабочую группу первый раз. После 1 октября согласно законодательству об оценочной деятельности НСОД утратил право на разработку стандарта по оценке недвижимости и в настоящий момент его разработка находится в компетенции Минэкономразвития. Таким образом, функционирование РГ не имеет должного статуса, а Минэкономразвития может подготовить собственный документ без какого-либо учета документа РГ.

СРОО «Экспертный совет» рассмотрело предложенный проект и считает, что он требует существенной доработки в связи с наличием значительного количества недостатков, обусловленных несоответствием проекта законодательству (в том числе нормативным актам, вышедшим с 2008 года документам), наличием ряда избыточных требований и дискуссионных положений. Предлагаем всем заинтересованным лицам направлять свои замечания на электронную почту Партнерства. Позиция СРОО «Экспертный совет» будет подготовлена и представлена по итогам обработки всех предложений и замечаний.

 

 

 

УТВЕРЖДЕН

приказом Минэкономразвития России

от «___» _______ 2008 г. № ____

 

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

Оценка стоимости недвижимого имущества (ФСО № 6)

 

I. Общие положения

1.      Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом норм федеральных и международных стандартов оценки и содержит требования к оценке недвижимого имущества.

2.      Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности (далее - оценщиками) при оценке недвижимого имущества.

3.      Для целей настоящего федерального стандарта оценки под недвижимым имуществом (недвижимостью, недвижимыми вещами) понимаются земельные участки и все, что связано с землей (далее – улучшения), в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также части указанных объектов и иные объекты, неразрывно связанные с землей, в том числе являющиеся объектами культурного наследия.

Инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений и расположенные на земельном участке, входят в состав его улучшений.

Положения настоящего стандарта не распространяются на процесс оценки подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр.

4.      При оценке недвижимого имущества требования и/или процедуры, установленные настоящим федеральным стандартом, имеют преимущественное значение по отношению к требованиям и/или процедурам, установленным иными федеральными стандартами оценки.

 

II. Объекты оценки

5.      Положения настоящего стандарта применяется к определению стоимости объектов недвижимости с учетом вещных и обязательственных прав на них, обременений и ограничений таких прав.

 

III. Общие требования к процессу оценки недвижимости

6.      Задание на оценку недвижимого имущества должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», информацию:

состав объекта недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей;

характеристики объекта недвижимости и его составных частей, существенно влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком соответствующих документов, содержащих указанные характеристики;

состав оцениваемых прав, а также ограничения и обременения этих прав по каждой из составных частей объекта недвижимости;

перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением информации, потребность в которой возникла у оценщика в ходе проведения оценки.

Задание на оценку может содержать порядок и источники получения недостающей для проведения оценки информации.

7.      В отсутствие документально подтвержденных в отношении объекта оценки имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений, а также экологического загрязнения, стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений, обременений и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное.

8.      В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки недвижимого имущества. К таким величинам, могут относиться, в том числе:

затраты, необходимые для воспроизводства или замещения объекта оценки;

рыночная арендная плата за пользование объектом оценки;

убытки и упущенная выгода при вынужденном отчуждении объекта недвижимости;

затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.

9.      Оценка объектов недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка.

Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок, осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.

10.      Оценщик осуществляет сбор и анализ используемой для установления стоимости объекта оценки социально-экономической информации на территории, соответствующей позиционированию объекта на рынке. Данный анализ завершается выводами, используемыми в последующих расчетах.

11.      Для определения стоимости объекта оценки оценщик выделяет рынок, на котором находится объект оценки, и анализирует его с тем, чтобы установить основные ценообразующие факторы, а также другую информацию, оказывающую существенное влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик исследует рынок, прежде всего, в тех его сегментах, к которым относятся текущие и предполагаемые функции использования оцениваемого объекта и/или его составных частей.

12.  При описании факторов, способных влиять на величину оцениваемой стоимости, оценщик анализирует конкурентную среду, в которой находится и/или будет находиться в перспективе оцениваемый объект, выявляет особенности окружения данного объекта, в том числе характер окружающей застройки, развитость транспортной инфраструктуры, экологические факторы, культурно-историческую ценность и/или ограничения, перспективы развития объекта и его окружения, указывая на характер влияния конкретного фактора на стоимость объекта оценки.

13. При описании объекта оценки и проведении оценки оценщик опирается на правоудостоверяющие, правоустанавливающие и иные документы с исходными данными, которые должны обеспечивать возможность полностью и однозначно идентифицировать объект оценки по его правовым характеристикам и иным характеристикам, существенно влияющим на его стоимость, в том числе пространственным, объемно-планировочным и конструктивным, содержать основания возникновения прав на объект недвижимости и/или его составные части и раскрывать особенности характеристик объекта оценки.

14.  При сборе информации об объекте оценки оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, с документированием результатов осмотра.

В случае не проведения осмотра объекта оценки оценщик приводит в отчете об оценке причины отказа от осмотра и указывает на возможное в этой связи снижение достоверности итоговой величины стоимости, если в задании на оценку не указана возможность проведения оценки без осмотра объекта оценки.

 

IV. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

15.  При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования.

16.  Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое физически реализуемо, юридически допустимо, финансово осуществимо и обеспечивает максимальную стоимость объекта.

В части, касающейся критерия юридической допустимости, оценщик руководствуется нормами земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости

Если допускается возможность изменения нормы, ограничивающей потенциально эффективное использование объекта оценки, оценщик рассматривает вариант его использования с учетом такого допущения.

17.  Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости проводится как для условно свободного участка, так и для участка с существующими улучшениями.

Под условно свободным земельным участком понимается земельный участок, который для целей анализа наиболее эффективного использования рассматривается как свободный от улучшений, характерных для его существующего использования.

Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного отличается от его эффективного использования с учетом существующих улучшений, оценщик анализирует возможность и финансовую эффективность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых или реконструкции существующих улучшений, соответствующих функции эффективного использования его как свободного.

Из отчета об оценке должно быть ясно, какому из вариантов наилучшего использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта оценки.

 

V. Применение подходов к оценке недвижимости

18.  При применении доходного подхода при оценке недвижимого имущества оценщик учитывает следующие положения.

1)   В рамках доходного подхода стоимость недвижимого имущества может оцениваться:

методом прямой капитализации

методами капитализации доходов по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими формализованные модели доходов и стоимости).

2)   Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации.

3)   При использовании метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки капитализации также могут использоваться иные методы.

4)   Метод дисконтирования денежных потоков доходов пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в текущую стоимость по рыночной ставке потенциальной доходности, соответствующей риску инвестиций в недвижимость.

Метод применяется к потокам с любым законом изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, отражающей ожидаемую ставку конечной отдачи на капитал.

Ставка конечной отдачи на капитал как показатель потенциальной доходности учитывает все ожидаемые в будущем выгоды от недвижимости, включая поступления при ее продаже в конце срока владения.

5)   Методы, использующие формализованные модели доходов и стоимости, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе потенциальной доходности (ставке конечной отдачи на капитал), принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

6) В качестве дохода, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Состав расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости в соответствии с требованиями рынка, должен соответствовать структуре используемой ставки капитализации (дисконтирования).

19.  При применении сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества оценщик учитывает следующие положения.

1) Для формирования выборки сопоставимых объектов и проведения сравнительного анализа в качестве объектов–аналогов используются объекты недвижимости с аналогичными характеристиками, существенно влияющими на оцениваемую внличину.

2) В качестве единиц сравнения используются типичные для рынка оцениваемого объекта удельные показатели, такие как цена за единицу площади или единицу объема, отношение цены к величине чистого дохода и другие. По каждому объекту-аналогу может быть, по обоснованию оценщика, выбрано несколько единиц сравнения.

3) Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие:

состав предаваемых прав на объект недвижимости;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок и компонентами стоимости, не связанными с недвижимостью;

условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки);

характеристики местоположения объекта;

физические характеристики объекта;

экономические характеристики использования объекта.

При этом корректировки вводятся по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

4)   При определении размера корректировок по элементам сравнения и/или расчета оцениваемой величины оценщик использует методы анализа рыночных данных, соответствующие объему доступной информации.

5)   Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов недвижимости, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для применения методов количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

20.  При применении затратного подхода при оценке недвижимого имущества оценщик учитывает следующие положения

1)   Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и права собственности на улучшения.

Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:

оценка рыночной стоимости прав на земельный участок;

оценка затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений;

оценка прибыли предпринимателя ;

оценка износа и устареваний;

расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как уменьшенной на величину износа и устареваний суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя.

2)   Для целей определения рыночной стоимости затратным подходом земельный участок рассматривается как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования.

При этом определяется стоимость фактического или ожидаемого в соответствии с законодательством набора прав на земельный участок.

3)   Определение затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений производится на основании:

данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе;

сметных расчетов стоимости нового строительства.

4)   Применение затрат, необходимых для замещения улучшений целесообразно в случаях, когда определение затрат, необходимых для создания точной копии улучшений, затруднено из-за устаревших материалов и технологий, использовавшихся при создании улучшений объекта оценки.

5)   Затраты, необходимые для воспроизводства либо замещения улучшений вычисляются как сумма прямых издержек, непосредственно связанных со строительством и косвенных издержек, сопутствующих возведению улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

6)   Величина прибыли предпринимателя определяется на основе р