Новости

Противоречия законодательства при оценке в целях изъятия

Партнерство провело анализ проблемы, поднятой членом экспертного совета РОО Николаем Корольковым, о формировании объекта оценки при оценке в целях изъятия.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 56.7. Земельного кодекса Российской Федерации в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство выступают заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества.

Пунктом 6 статьи 56.8. Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

При этом статьей 5 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации» к объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

К объектам гражданских прав в соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611, относит убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) к иным расчетным величинам.

Учитывая вышеизложенное (прямое указание Земельного кодекса Российской Федерации на проведении оценки размера убытков и подготовку отчета об оценке размера убытков, а также отсутствие в законодательстве Российской Федерации в области оценки такого объекта оценки как «размер убытков») Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» направило обращение в Минэкономразвития России по следующим вопросам:

• как толковать указанное выше несоответствие положений законодательства Российской Федерации?
• что необходимо указывать оценщикам в качестве объекта оценки в «отчетах об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества», предусмотренных  подпунктом 2 пункта 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации?

Ответ Минэкономразвития сводится к следующему:

При изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России полагает возможным подготовку Оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости или прав на такие объекты с указанием в таком отчете согласно ФСО №7 дополнительных расчетных величин, в том числе убытков.

Таким образом, можно выполнять оценку, ссылаясь на письмо Минэкономразвития России, однако следует понимать, что данное предложение Минэкономразвития России нельзя признать удовлетворяющим требованиям  законодательства, и следовательно данная позиция вероятно не устоит в суде и необходимо внесение соответствующих изменений в законодательство.

Материалы по теме:

• обращение в Минэкономразвития России;
• ответ Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России;
• Экспертный тур от Хабаровска до Калининграда;
• методические материалы Партнерства.