Новости

Проблемы оспаривания кадастровой оценки

26 октября 2012 г. в ГУУ в рамках Международной конференции с выставкой новых технологий «Проблемы управления в реальном секторе экономики: вызовы модернизации» состоялся круглый стол «Проблемы эффективного управления земельными ресурсами и пути их решения». На мероприятии выступил Первый вице-президент «НП «СРОО «Экспертный совет» В.И. Лебединский с докладом, посвященным проблемным вопросам оспаривания кадастровой оценки на основе обширной практики работы НП «СРОО «Экспертный совет» по различным регионам России.

Представитель Партнерства отметил следующее.

Оспаривание кадастровой оценки происходит в специализированных комиссиях, либо в судах посредством представления отчета об оценке конкретного объекта. Во множестве случаев стоимость в отчет об оценке в разы, а иногда и в десятки раз отличается от стоимости, определенной в отчете об определении кадастровой стоимости. Такая ситуация вызывает массу вопросов о причинах такого расхождения и создает серьезную проблему для местных бюджетов, для которых налог на землю являются существенной доходной составляющей. В результате дело доходит до глобальных разбирательств, например, как в Омске.

Ситуация усугубляется еще и тем, что ни в комиссиях, ни в судах разбирательство по существу в причинах расхождений не происходит. Так, у комиссии отсутствуют полномочия по «оспариванию» представленного отчета, тем более, что он, как правило, сопровождается положительным заключением СРОО. В судах ответчиком выступает Федеральная кадастровая палата, которая может только установить кадастровую стоимость в размере рыночной, однако никак не связана с исходным кадастровым отчетом, чтобы представлять альтернативную позицию.

Возникает извечный вопрос: кто виноват, и что делать? В чем же реальные причины таких расхождений? Очевидно, что причина либо в недостоверности отчета об определении кадастровой стоимости, выполненного на этапе кадастровой оценки, либо отчета об определении рыночной стоимости.

За последнее время в условиях изменившегося законодательства в области кадастровой оценки НП «СРОО «Экспертный совет» наработало конструктивный опыт экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости различных категорий объектов оценки в нескольких субъектах России, в том числе земельных участков населенных пунктов Пермского края, Курской и Самарской области, земельных участков водного фонда Пермского края, объектов недвижимости жилого и нежилого фонда г. Москвы, Ямало-Ненецкого АО, Красноярского и Ставропольского края, Владимирской, Вологодской, Тюменской и Иркутской области, земельных участков сельскохозяйственного назначения Республик Адыгея, Северная Осетия – Алания и Дагестан, Хабаровского и Пермского края, а также Мурманской и Иркутской области. В настоящее время работы по экспертизе ведутся в Оренбургской, Рязанской, Вологодской, Магаданской, Тамбовской, Мурманской, Саратовской и Тульской области, республике Мордовия, а также Ямало-Ненецком и Чукотском автономных округах. Опыт Партнерства в области экспертизы кадастровых отчетов показывает, что ошибки в них могут быть обусловлены следующими причинами:

1. Отсутствие качественной методологии массовой оценки. Развитие методологии кадастровой оценки в России находится на начальном уровне. Определены лишь основные принципы и методологические направления, что безусловно недостаточно в условиях некачественных исходных данных и многовариантности задач кадастровой оценки. Исполнитель работ сталкивается с задачами не только выполнения самой оценки, но и разработки методических решений с учетом особенностей конкретного региона.
2. Отсутствие достаточных и достоверных исходных данных по аналогам. Рынки недвижимости многих регионов не развиты. В отдаленных районах субъектов РФ практически не найти информацию о сделках, либо она носит разрозненный и противоречивый характер.
3. Отсутствие информации о всех ценообразующих факторах объектов оценки. Информация об объектах недвижимости, учитываемая в едином реестре, носит весьма ограниченный характер. При этом при проведении массовой оценки оценщик основывается главным образом на ней.
4. Упрощение модели ценообразования. Сам по себе процесс моделирования упрощает уникальное ценообразование, которое характерно для рынка недвижимости. При том, что фактически на стоимость объекта существенно влияет около десятка разных характеристик, в модель, как правило, попадает около 3-6 факторов.
5. Участие админресурса. Местные органы власти, являясь заинтересованными лицами, часто следят за работой оценщика и могут негативно влиять на результат.
6. Недостаточный профессионализм исполнителей. Проведение аукционов по кадастровой оценке привело к массовому демпингу и притоку оценщиков, не имеющих необходимой квалификации и опыта кадастровой оценки.

Участие независимого оценщика в процессе оспаривания сопровождается, как правило, заключением СРОО, что регламентировано процедурой работы комиссий по оспариванию, либо требуется судами на основе решения Президиума ВАС РФ по делу 913/11. Как же может отчет об оценке, да еще с заключением СРОО, содержать ошибку, искажающую стоимость объекта в разы? В части самого отчета об оценке причинами могут быть следующие. В связи с тем, что оценка, как правило, выполняется на дату, существенно отстоящую от текущей, у оценщика наряду с общей проблемой неразвитости и закрытости рынка возникают следующие дополнительные сложности со сбором аналогов, которые приводят к ошибкам:

• интернет почти не сохраняет данные прошлых периодов;
• контакты по аналогам обычно уже не работают, либо отказываются общаться, что не позволяет проверить достоверность информации и дополнить информацию об объекте;
• неполное описание аналогов;
• кроме того, добавляется проблема оценок, носящих «заказной характер».

В целях устранения этих проблем законодатель предусмотрел проведение экспертизы отчетов об оценке, однако, не указав вид экспертизы. При этом согласно ФСО 5 «в случаях, когда не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза», таким образом, в отношении кадастровой оценки, где отсутствует такое указание, проводится нормативно-методическая экспертиза. В настоящий момент среди СРОО нет единого понимания состава работ при проведении нормативно-методической экспертизы. НП «СРОО «Экспертный совет» считает, что в отчете об оценке, соответствующем законодательству, не могут содержаться ошибки, существенно влияющие на стоимость, так как это нарушает одно из основных требований законодательства в части введения в заблуждение. Однако, есть альтернативная позиция других СРОО, что приводит к практике выдачи положительных заключений на отчеты об оценке, содержащие искаженные стоимости.

Что же делать в такой ситуации? В первую очередь нужно постараться обеспечить исключение ошибок с обеих сторон. В части выполнения кадастровой оценки первоочередным решением представляется отмена аукционов по кадастровой оценке. В части индивидуальных отчетов об оценке способствовать повышению их качества может введение стоимостной экспертизы СРОО. Еще одной интересной мерой может быть размещение отчетов об определении кадастровой стоимости в открытом доступе в интернете. С одной стороны, это будет стимулировать исполнителя кадастровой оценки к более качественному исполнению работ, с другой показывать оценщикам и правообладателям методические подходы и исходные данные, которые закладывались в расчет. То есть, появится возможность сопоставлять не только итоговые стоимости, а разбираться и делать обоснованные выводы о первопричинах расхождений. При массовом характере обоснованных оспариваний, логичным является «переделка» кадастровой оценки.

В настоящий момент оценочное сообщество в комиссиях по оспариванию представляет НСОД, однако функционал такого присутствия непонятен. Более логичным является включение представителя исполнителя кадастровой оценки и СРОО, выдавшей на нее положительное заключение. Для обоснованного принятия решения комиссиями и возникновения разумной состязательности представляется целесообразным готовить позицию о причинах расхождений со стороны исполнителя работ по кадастровой оценке.