Новости

Новый проект Приказа МЭР - важно Ваше мнение!

10 октября 2014г. на сайте Минэкономразвития России был размещен проект ведомственного приказа «Об утверждении требований к входящим в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядка создания и работы такой комиссии, форм принимаемых комиссией документов» (далее – Проект приказа).

Данный проект вызвал большое количество обращений в Партнерство со стороны представителей оценочного сообщества.  Наибольший резонанс вызвали следующие положения Проекта приказа: 

1. Требования к представителям предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков.

Помимо требований о дееспособности, наличии высшего образования и отсутствии судимости представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков должны удовлетворять следующим требованиям:

• не быть учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица, зарегистрированного на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия;
• не иметь место жительства в субъекте Российской Федерации, в котором создается (создана) комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Данное требование вызвало множество негативных откликов среди профессионалов. Специалисты в области оценки понимают, что каждый регион имеет свою специфику и установление подобных барьеров, приведет к рассмотрению споров лицами, не понимающими индивидуальные особенности рынка недвижимости в том или ином субъекте Российской Федерации, что приведет к принятию необоснованных решений.

Можно предположить, что законодатель, устанавливая данные требования, пытался исключить аффилированность членов комиссии. Вместе с тем, предлагаемая норма не гарантирует отсутствие заинтересованности членов комиссии. 

Гарантировать объективность члена комиссии возможно путем механизма самоотвода либо отвода члена комиссии в случае возникновения сомнения в беспристрастности члена комиссии.  При этом указание на возможность самоотвода и отвода уже заложено в пункте 21 Проекта приказа. 

Таким образом, предлагается:

а) исключить из перечня требований к  представителям предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков следующие пункты:

• не быть учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица, зарегистрированного на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия;
•  не иметь место жительства в субъекте Российской Федерации, в котором создается (создана) комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

б) включить в перечень требований к представителям предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков требования, позволяющие судить о наличии у кандидата опыта в области оценки/экспертизы.

Например, для представителей саморегулируемых организаций оценщиков можно установить требование о наличии стажа в области оценки более 5 лет и (или) обязательное членство в экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков.

2. Установление отбора представителей «путем случайной компьютерной выборки».

Вызывает вопросы и сама процедура отбора представителей саморегулируемых организаций оценщиков и предпринимательского сообщества для включения в состав комиссии. Пункт 5 проекта приказа предлагает осуществлять такой отбор «путем случайной компьютерной выборки».  Получается, что членами комиссии станут не лица, имеющий больший опыт работы в области оценки (в том числе по экспертизе отчетов об оценке), а лица, случайно выигравшие лотерею.

Данная процедура отбора возможна только после первичного отсева «случайных» кандидатов, не имеющих опыта в области оценки/экспертизы. Выше уже указывалось на необходимость установления дополнительных требований к представителям.  Только в такой связке можно говорить о применении «случайной компьютерной выборки».

Также необходимо прописать обязательное получение предварительного согласия кандидата на включение в состав комиссии (особенно в случае, прописанном в абзаце 1 пункта 5 Проекта приказа), так как неполучение предварительного согласия на участие в работе конкретной комиссии может привести к незаинтересованности, а, следовательно, неучастии лица в работе комиссии.

3. Изменение случаев обязательного предоставления в комиссию положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков.

Пунктом 11 Проекта приказа устанавливается обязательное предоставление положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков «при отклонении рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, приложенном к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, от кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, более чем на 70%» (ранее – более чем на 30%).

То есть, например, если кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 100 единицам, то, по мнению разработчиков Проекта приказа, необходимость в проведении экспертизы возникает при рыночной стоимости объекта менее 30 единиц, то есть только при разнице в стоимостях более 3-х раз.

Вместе с тем наличие положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков обеспечивает защиту интересов всех участников процесса оспаривания кадастровой стоимости.

В первую очередь, осуществляется защита общественных интересов. В комиссию поступают более качественные отчеты с адекватной рыночной стоимостью объектов недвижимости. При проведении экспертизы в саморегулируемых организациях оценщиков происходит отсев некачественных отчетов, которые просто не могут получить положительное заключение.  Отчеты дорабатываются с учетом замечаний саморегулируемых организаций, в результате чего в большинстве случаев меняется и рыночная стоимость объекта недвижимости.

В настоящее время на сайте Минэкономразвития России размещен проект Федерального закона о внесении изменений в Закон об оценочной деятельности, в соответствии с которым при экспертизе саморегулируемой организацией оценщиков будет рассматриваться отчет в целях проверки на соответствие требованиям законодательства в области оценки, а также в целях подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.  Таким образом, позитивная роль экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков лишь возрастет.

Наличие такого «фильтра» дополнительно удерживает рынок оценочных услуг (для целей оспаривания) от демпинга, и как следствие направлено на повышение качества отчетов об оценке, так как необходимость прохождения экспертизы отчета об оценке, а, следовательно, более тщательной проработки отчета об оценке, не позволяет необоснованно снижать цены на данные оценочные услуги.

Результаты работы комиссий по проверке отчетов вызывают множество вопросов. Большинство отрицательных решений комиссий являются необоснованными, без указания на конкретные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Это подтверждается положительной практикой оспаривания решений комиссий в судах; а также обширной практикой установления судами кадастровой стоимости в размере рыночной при наличии отказа комиссии.   

Также, установлением обязательной экспертизы отчетов об оценке, осуществляется защита интересов оценщиков и заказчиков оценки. Помимо указанного выше предварительного выявления ошибок, допущенных оценщиками, ряд саморегулируемых организаций оценщиков, например, Партнерство помогает оценщикам доработать отчет об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. Практика также показывает, что при наличии положительно экспертного заключения оценщику и заказчику оценки проще отстоять свои интересы как в комиссии, так и в суде.

4. Объем полномочий комиссии по проверке отчетов об оценке и требования к протоколу комиссии в части указания выявленных нарушений.

Пунктом 25 Проекта приказа установлено, что комиссия исследует отчет об оценке на предмет наличия в нем информации, соответствия его оформления согласно требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки.  Аналогичное требование содержится относительно объемов проверки положительных экспертных заключений.

Вместе с тем, из указанной формулировки не понятно, наличие какой информации будет проверять комиссия в отчете об оценке.  Требования к указанию выявленных нарушений в протоколе сформулированы некорректно, так в пункте 27 Проекта приказа указано, что выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности указываются при необходимости. Кем и по какому принципу будет определяться данная необходимость?

 Предлагается установить, что комиссия исследует отчет об оценке на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.  И установить требование об обязательном указании в протоколе комиссии полного перечня выявленных нарушений требований законодательства, их обоснование,  а также влияние (или возможное влияние) на итоговую величину рыночной стоимости  
(с указанием норм законодательства, которые были нарушены, и страниц отчета об оценке).

Уважаемые коллеги, разрабатываемый проект коснется всех лиц, занимающихся оспариванием результатов определения кадастровой стоимости.

В настоящее время Проект приказа проходит стадию публичного обсуждения, поэтому у нас есть возможность повлиять на окончательный вариант разрабатываемого приказа. Для этого необходимо в срок до 25 октября 2014 зайти на сайт Минэкономразвития России и высказать свое мнение.