Новости

Методические разъяснения по вопросу разницы рыночной и кадастровой стоимостей объектов недвижимости

В последнее время в Партнерство участились обращения от Оценщиков и третьих лиц по вопросам разницы между рыночной и кадастровой стоимостями объектов недвижимости. Например, контролирующие и следственные органы во Владимирской и Ленинградской областях величину ущерба определяют как разницу между величиной кадастровой и рыночной стоимости соответствующих объектов.

В этой связи НП «СРОО «Экспертный совет» разъясняет следующее.

1. Рыночная и кадастровая стоимости объектов недвижимости не равны между собой и могут совпадать лишь случайным образом или при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в результате оспаривания.

2. Расчет кадастровой стоимости основан:

• на методах массовой оценки, которые предполагают усредненный расчет с высокой степенью погрешности и значительным количеством допущений;
• на данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, который не содержит описание ряда факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость. Кроме того, значительная часть имеющихся в ГКН характеристик часто бывает не заполнена или содержит ошибки.

Каждый объект недвижимости обладает индивидуальными характеристиками, которые можно учесть только при индивидуальной рыночной оценке.

Кадастровая стоимость в ряде случаев искажается под влиянием заказчиков и в результате некачественного исполнения работ.

3. Учитывая описанную выше специфику кадастровой оценки, связанную с отличиями в составе и качестве исходных данных, методологии и практике реализации оценки, законодательством предусмотрен порядок оспаривания кадастровой стоимости путем установления кадастровой в размере рыночной, что находит свое отражение в массовой статистике таких оспариваний. Например, по данным сайта Росреестра (rosreestr.ru) за 2015 год:

• Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости удовлетворили заявления о снижении кадастровой стоимости (установлении ее в размере рыночной) по более чем 21 000 объектов недвижимости;
• в судах удовлетворено порядка 4 000 исков по снижению величины кадастровой стоимости.

4. При анализе отличия кадастровой и рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости следует также принимать во внимание период времени между датами, на которые определены стоимости, а также динамику соответствующего сегмента рынка за указанный период.

Таким образом, величина кадастровой стоимости не может использоваться как замена рыночной стоимости в вопросах совершения сделок, определения ущерба и т.д.

Все Методические разъяснения Партнерства размещаются в профильном разделе сайта. Для удобства документы могут быть скачаны как в виде сканированной копии (с подписью и печатью), так и в виде текста, доступного для редактирования.

Материалы по теме:

• методические разъяснения по вопросу разницы рыночной и кадастровой стоимостей объектов недвижимости (скан-образ, формат word);
• методические разъяснения по вопросу учета НДС при оценке рыночной стоимости ОКС в целях оспаривания (скан-образ, формат word);
• раздел «Методические материалы» на сайте Партнерства;
• Экспертный совет Партнерства.