Новости

Итоги семинаров Экспертного совета по оспариванию кадастровой оценки

На московском семинаре выступила главный консультант Управления частного права Высшего Арбитражного Суда РФ Е.Л. Поветкина. Она рассказала про специфику оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, судебную практику оспаривания кадастровой оценки: оспаривание актов об утверждении результатов государственной кадастровой оценки и признание недостоверными отчетов об определении кадастровой стоимости.

Семинар, прошедший в Казани, детально раскрывал отдельные этапы и процедуры оспаривания кадастровой стоимости с точки зрения различных участников данного процесса (оценщиков, СРОО, юристов и судей). На семинаре рассматривались ошибки юристов и оценщиков, а также успешные юридические стратегии и рекомендации по подготовке качественных отчетов об оценке, удовлетворяющих требованиям законодательства и задачам оспаривания кадастровой оценки.

В частности, начальник Департамента контроля НП «СРОО «Экспертный совет» Е.В. Кузяева рассказала об оспаривании кадастровой оценки в комиссиях Управлений Росреестра: об основаниях для обращения в комиссию; перечне представляемых в комиссию документов; процедуре рассмотрения обращений; особенностях рассмотрения обращений в комиссиях Управлений Росреестра в различных регионах.

Также Е.В. Кузяева рассказала об оспаривании кадастровой оценки в арбитражных судах.  В рамках выступления обсуждались следующие вопросы: предмет и основание иска; стороны, участвующие в деле; допустимые доказательства (в частности, был затронут вопрос о дате оценки, по состоянию на которую необходимо определять рыночную стоимость); основания для отказа в удовлетворении заявленных требований и т.д.  На семинарах в Казани и Красноярске обсуждались как общие направления судебной практики по вопросам оспаривания кадастровой стоимости, так и региональная специфика.

Заместитель начальника отдела анализа и обобщения судебной практики Арбитражного суда Республики Татарстан Р.Р. Шкаликов рассказал о специфике рассмотрения судами исков об оспаривании кадастровой стоимости в Республике Татарстан, в котором на рассмотрении на текущий момент находятся более 100 аналогичных дел. В качестве одной из проблем он указал отнесение судебных расходов на Росреестр, либо Кадастровую палату, поэтому в качестве оптимального варианта предложил истцам подавать в суд сразу три документа: отчет об оценке с экспертное заключением СРОО (допустимые доказательства по делу) и соглашение о том, что истец принимает все судебные расходы на себя.

Представитель НП «СРОО «Экспертный совет» по Республике Татарстан Н.П. Бурмакина освятила вопросы практики участия оценщиков в оспаривании кадастровой оценки и выделила следующие варианты работы оценщика и СРОО:

Оценщик

•      Подготовка отчета об оценке в досудебном порядке

•      Подготовка отчета об оценке в досудебном порядке + прохождение экспертизы  в СРОО

•      Судебная экспертиза по установлению стоимости

СРО оценщиков

•      Экспертиза отчета об оценке в досудебном порядке для оценщиков, состоящих в данном СРОО

•      Экспертиза отчета об оценке в рамках судебной экспертизы.

Н.П. Бурмакина отметила, что наиболее значимыми корректировками при практическом использовании сравнительного подхода к оценке земельных участков, являются корректировки на местоположение и площадь.

Первый вице-президент НП «СРОО «Экспертный совет» В.И. Лебединский рассказал о практике экспертизы НП «СРОО «Экспертный совет» отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов Пермского края, Курской и Самарской области, земельных участков водного фонда Пермского края, объектов недвижимости жилого и нежилого фонда г.Москвы, Красноярского края и Иркутской области, земельных участков сельскохозяйственного назначения Пермского края, Иркутской области, Республик Адыгея, Северная Осетия – Алания и Дагестан. В настоящий момент Партнерство проводит экспертизу кадастровой оценки в Тюменской, Вологодской, Мурманской, Владимирской  области и Ставропольского края.

В качестве причин расхождения рыночной стоимости и утвержденной кадастровой стоимости В.И. Лебединский выделил следующие:

1.    Отсутствие качественной методологии массовой оценки;

2.    Отсутствие достаточных и достоверных исходных данных;

3.    Упрощение модели ценообразования;

4.    Невозможность учета отдельных особенностей объектов;

5.    Участие админресурса;

6.    Недостаточный профессионализм исполнителей.

Докладчик рассказал, как проходит экспертиза в целях оспаривания кадастровой оценки в НП «СРОО «Экспертный совет», обратив внимание, что НП «СРОО «Экспертный совет» работает с оценщиком до момента исправления им всех замечаний и выдачи положительного заключения. Было отмечено, что в России сложилась неопределенность с видами экспертизы в связи с несовершенством законодательства, в котором не определены процедурные отличия видов экспертизы, в результате чего комиссии по оспариванию в отдельных субъектах РФ требуют проведение экспертизы СРОО на подтверждение стоимости вопреки требованиям законодательства.

В.И. Лебединский подробно остановился на сложных методических вопросах оценки земельных участков в целях оспаривания. Обсуждались следующие проблемы и пути их решения в сравнительном подходе при подборе аналогов. Оценка проводится на дату в прошлом, в связи с чем данные об аналогах в интернете найти невозможно или очень сложно; контакты, указанные в объявлениях, не актуальны, либо не предоставляют информацию; описание объектов в предложениях неполное и получить дополнительную информацию сложно, базы данных Росреестра закрыты. Имеет место неразвитость рынка земельных участков, особенно в отдаленных районах, аналогов мало, часто они несопоставимы.

При невозможности определения стоимости методом сравнения продаж основными методами выступают метод выделения и метод остатка, вместе с тем при реализации этих методов возникают дополнительные сложности с учетом технических характеристик и состояния улучшений, плотности застройки, а также внешнего износа.

Семинар в Красноярске был ориентирован в большей степени на обучение подготовки качественных отчетов об оценке для целей оспаривания и проводился при участии Председателя Дисциплинарного комитета Партнерства М.В. Лапина.

НП «СРОО «Экспертный совет» продолжает активно работать в направлении анализа и обобщения оценочной, судебной и экспертной практики оспаривания кадастровой оценки и готовит письменные методические материалы по данной тематике.