Новости

Информация Дисциплинарного комитета

Важным направлением деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО) является контроль качества оценочных услуг своих членов. В частности, жалобы и обращения рассматриваются Дисциплинарными комитетами СРОО.

Дисциплинарный комитет НП «СРОО «Экспертный совет» и Экспертный совет Партнерства обобщают результаты рассмотрения жалоб и обращений для формирования рекомендаций, которые доводятся до Оценщиков как на образовательных мероприятиях Партнерства, так и через сайт Партнерства.

За период с сентября 2012 года по июнь 2013 года (период времени с даты предыдущего обобщения результатов деятельности Дисциплинарного комитета) в Партнерство поступило 38 жалоб и обращений с просьбой провести внеплановые проверки. В соответствии с принципом «В интересах Оценщика» каждая жалоба или обращение всесторонне рассматриваются в Дисциплинарном комитете Партнерства: часть жалоб за указанный период была признана немотивированной, однако по итогам рассмотрения некоторых из них был вынесен ряд дисциплинарных взысканий.

Для повышения качества отчетов об оценке рекомендуем Оценщикам обратить внимание на распространенные нарушения в отчетах об оценке, которые могут стать основанием для отрицательного экспертного заключения или для наложения дисциплинарного взыскания.

1. Отсутствие обоснования величин расчетных параметров (либо обоснование полностью отсутствует, либо оно не соответствует требованиям ФСО, например, в части принципа достаточности, обоснованности и достоверности).

Как пример можно привести отсутствие обоснования технического состояния объекта оценки (или его элементов). Оценщик просто указывает «состояние объекта удовлетворительное», при этом в отчете об оценке не приведено описание признаков физического износа или фотографии объекта оценки. Особенно остро этот вопрос стоит в том случае, когда для относительно нового объекта без какого-либо обоснования указывается высокий процент износа или состояние описывается как «удовлетворительное» либо «неудовлетворительное».

2. Несоответствие одних расчетных параметров другим. Например:

• для номинального денежного потока применяется реальная ставка дисконтирования;
• из действительного валового дохода, полученного на базе ставки аренды, очищенной от операционных расходов, далее повторно вычитаются операционные расходы (или какой-то отдельный их вид, например, коммунальные платежи).

3. Несоответствие величин, применяемых в оценке расчетных параметров, указанных в отчете, источнику информации по этим параметрам. При проверке выясняется, что указанный параметр в источнике информации либо отсутствует полностью, либо данные этого информационного источника не соответствуют тем, что указаны в отчете.

Отдельного упоминания заслуживают случаи, когда Оценщик не полностью понял смысл публикации (информации), на которую ссылается. Приведем реальный пример.

Для кирпичного объекта недвижимости 1960-х годов постройки Оценщик определяет функциональное устаревание. В качестве аргумента наличия этого вида износа в отчете об оценке указано следующее: объект построен по старым технологиям. В отчете об оценке из некоего источника (статьи) приведена формула накопления функционального устаревания при его фиксированной годовой величине (фактически одна из шести функций денежной единицы). Также со ссылкой на эту статью Оценщик указывает величину годового функционального устаревания в размере 2%. При таких исходных параметрах функциональное устаревание объекта на дату оценки составило, разумеется, более 60%. Самая главная ошибка Оценщика в данном случае такая: он не заметил, что в публикации величина годового функционального износа в размере 2% указана примерно так: «допустим, что годовой функциональный износ составляет 2%». То есть, автор публикации не представил результаты некоторого исследования, в котором доказано, что скорость функционального устаревания равна 2% в год для объектов, сопоставимых с оцениваемым, а предположил это. Оценщик же расценил публикацию именно как доказательство.

4. Нередко содержание раздела «Анализ рынка объекта оценки» не содержит информацию, наличие которой обязательно в соответствии с требованиями ФСО. Часто Оценщик либо анализирует вообще нецелевой сегмент рынка, либо анализируется слишком широкий рынок относительно сегмента рынка объекта оценки, при этом конкретика по целевому сегменту отсутствует. Например, анализируются земельный рынок Подмосковья вообще, преимущественно, дачные и коттеджные участки, а не земля под многоэтажное жилое строительство по Новорижскому шоссе. В частности, это не позволяет проверить/подтвердить соответствие величин существенных ценообразующих параметров и итоговой величины стоимости объекта оценки рыночному уровню.

5. При использовании методов корреляционно-регрессионного анализа достаточно часто отсутствует «привязка» расчетных параметров (исходных и конечных) к рыночному уровню, анализ полученной зависимости, а также анализ входящих данных и результатов расчета на соответствие рыночному уровню. Это не только затрудняет проверку отчета об оценке, но и в ряде случаев приводит к получению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которая не соответствует рыночному уровню («математика не должна идти впереди экономики»).

6. При отсутствии документов на земельный участок под зданием/строением/сооружением, Оценщики иногда выполняют оценку указанных объектов без учета стоимости прав на земельный участок в затратном подходе и/или очищая результаты сравнительного и доходного подходов от стоимости прав на землю. Напоминаем, что в соответствии с положениями Земельного законодательства собственник здания/строения/сооружения имеет право на оформлении участка в собственность или в аренду. Именно это право и должно быть оценено в описанных  случаях. Не учет данного права приводит к занижению итоговой величины стоимости объекта оценки.

7. К сожалению, Оценщики обращают недостаточно внимания на соблюдение формальных требований законодательства об оценочной деятельности (под формальным требованием, в данном случае, понимается требование, невыполнение которого не приведет к искажению итоговой величины стоимости объекта оценки). Именно на формальные требования чаще всего заявители указывают в своих жалобах.

Например, в отчетах об оценке часто отсутствуют обоснования, связанные с применением метода прямой капитализации (этот метод в стандартах в явном виде не предусмотрен, а большинство требований законодательства в части применения доходного подхода к оценке затрагивают метод дисконтированных денежных потоков). Крайне редко в Отчетах указаны допущения и ограничения применимости используемых моделей и ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки.

В этой связи Дисциплинарный комитет Партнерства в очередной раз рекомендует использовать проверочную таблицу для самостоятельной проверки отчета об оценке, а также шаблон отчета об оценке, которые размещены на сайте Партнерства, особенно, начинающим Оценщикам.

Отметим, статистика свидетельствует, что наиболее часто в Дисциплинарный комитет обращаются физические лица в отношении отчетов об оценке, выполненных в следующих ситуациях: при ДТП, при заливах квартир, при разделе имущества.

 

Дополнительные материалы по теме:

• Рекомендации для начинающих оценщиков;
• Положение о Дисциплинарном комитете.