Новости

Экономический форум «Залогология – 2016»

27-28 сентября 2016 года в Москве проходит форум «Залогология – 2016». НП «СРОО «Экспертный совет» выступает информационным партнером мероприятия. В рамках форума свой доклад представили руководители Партнерства.

Тезисы доклада В.И. Лебединского и М.О. Ильина на тему
«Выявление искажений стоимости в отчетах об оценке»

1. Перед представителями банковской сферы постоянно стоит проблема проверки обоснований величины стоимости на предмет их корректности. Такими обоснованиями могут быть как отчеты об оценке, так и бизнес-планы, технико-экономические обоснования и другие документы аналогичной направленности. Все сказанное далее актуально для всего пула указанных документов.

2. В 2015 году было проведено исследование - сколько именно и каких специалистов занимаются проверкой (экспертизой) отчетов об оценке. Всего таких экспертов около 6 000 человек. Основная их часть – сотрудники залоговых отделов банков.

3. Материалы доклада основаны на результатах масштабного анализа: горизонт анализа 13 лет; охват более 20 000 отчетов об оценке (из которых порядка 15 000 относятся к недвижимости); учитывалась деятельность ведущих СРО оценщиков, Росимущества, залоговых отделов банков.

4. Основными причинами появления искажений являются:

• неопределенность и непрозрачность рынков, к которым относятся объекты оценки;
• недостаточная квалификация Оценщика;
• конфликт интересов (сговор);
• причины случайного непреднамеренного характера (опечатки, ошибки ПО и пр.).\

5. Искажения стоимости группируются по признаку «преднамеренное / непреднамеренное» и «грубое/ювелирное».

6. Укрупненная классификация инструментов искажения стоимости (под инструментами искажения понимается конкретное действие или бездействие Оценщика, приведшее к искажению):

• недостаточная или недостоверная идентификация (описание) объекта оценки или аналогов;
• избирательное использование рыночных данных;
• избирательное использование методологии;
• прямое искажение параметров.

7. В деятельности руководителей залоговых отделов часто необходимо провести экспресс-анализ отчетов об оценке (первичная проверка качества). Алгоритм такого анализа включает следующие основные шаги: анализ описания объекта; анализ рынка; проверка согласования; проверка ключевых параметров расчета – затратный подход (права на землю, затраты на воспроизводство, ПП, износ), сравнительный подход (выходной, входной диапазон), доходный подход (арендные ставки, потери, операционные расходы, ставка дисконта, реверсия).

8. Ключевым вопросом контроля качества обоснования стоимости является существенность. Ее величина зависит от параметров конкретной оценочной ситуации (совокупность параметров объекта оценки и рыночной конъюнктуры).

9. Методические вопросы проверки отчетов (как именно выявлять искажения стоимости) подробно описаны в книге А.В. Каминский, М.О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник. 2-е издание. – М.: Компания «Про-Аппрайзер», 2015. – 272 с. (ISBN 978-5-504-03007-4).

10. Отдельно необходимо отметить высокую актуальность для банковского сектора вопроса контроля качества оценки «долгов». В настоящее время НП «СРОО «Экспертный совет» с Партнерами готовит профильное методическое руководство (методические рекомендации), в котором в т.ч. планируется раскрыть следующие вопросы:

• ключевые факторы, влияющие на стоимость;
• статистика по дисконту;
• источники информации;
• учет наличия залога и поручителей;
• учет перекрестного владения долгами.

Материалы по теме:

• презентация доклада «Выявление искажений стоимости в отчетах об оценке»;
• образовательная деятельность Партнерства;
• методология экспертизы.