Новости

Развитие оценочной деятельности на Украине

Для гармоничного развития оценочной деятельности в России следует иметь представление о том, что происходит с профессией в других странах. Это позволит не только распространять положительный опыт, но и избежать уже допущенных ошибок. Ранее Ассоциация описывала "западный путь" развития оценки. В этом материале речь пойдет про Оценщиков Украины, источник информации – интервью украинских Оценщиков, Евгении Грищенко и Александра (имя изменено, в связи с "непростой ситуацией" участник пожелал остаться инкогнито).

Справочная информация: фактически в стране функционируют два регулятора оценочной деятельности – Государственный земельный кадастр (регулирует оценку земли) и Фонд государственного имущества (регулирует оценку улучшений (недвижимости). Обе структуры разрабатывают отдельные НПА, выдают квалификационные свидетельства и Сертификаты Субъектов оценочной деятельности. По данным Фонда государственного имущества Украины, в стране зарегистрировано семь добровольных СРОО, в которых состоят более 6 000 Оценщиков.

1. Об изменениях в отрасли за последние три года

Евгения:
Сейчас мы наблюдаем очередную попытку государства сделать более цивилизованной оценку имущества физических лиц для налогообложения при сделках с недвижимостью. Фонд государственного имущества Украины создал Единую базу отчетов, куда теоретически должна заноситься информация о стоимости оцененных объектов (в первую очередь недвижимости) и даже скан-копии Отчетов на случай рецензирования, модуль проверки оценочной стоимости. Предполагается очистка рынка от недобросовестных оценщиков и рост поступлений в бюджет. Запуск новой базы и модуля произошел 18.07.2018 г., и пока сложно судить о том, получится ли задуманное Фондом государственного имущества.

В перспективе функция оценки имущества физических лиц для налогообложения должна перейти к государству. В этом случае оценщики будут привлекаться только для решения каких-либо спорных вопросов - так завуалированно декларирует Фонд государственного имущества Украины.

За последние годы значительная часть оценщиков покинула рынок. Для востребованности профессии нужна стабильная политическая и экономическая ситуация в стране. К сожалению, по ряду общеизвестных причин до стабильности нашему рынку далеко. Рынок оценочных услуг постепенно сужается, средний возраст оценщика  – старше 40 лет.

Наиболее востребованные направления оценки – рынок продажи имущества неплатежеспособных банков, оценка залогового имущества, оценка для МСФО, оценка имущества физических лиц для налогообложения, рынок ценных бумаг (прежде всего в части «squeeze-out», выкупа акций мажоритарными акционерами). Оценка при приватизации и аренде коммунального и государственного имущества представляет собой совсем незначительный сегмент рынка, который продолжает сокращаться.

Ожидается, что при стабилизации экономической ситуации, сегмент оценки залогового имущества и оценки для МСФО будет увеличиваться.

На мой взгляд, потребность в оценке для целей слияния и поглощения (M&A) в старне практически отсутствует.

Александр:
Сейчас в отрасли существует целый ряд проблем. Из-за экономического спада в целом наблюдается снижение спроса на оценочные услуги. Ситуацию усугубляет то, что банки в течение нескольких последних лет сократили объемы кредитования, соответственно, меньше нуждаются в оценщиках. В стране оценка начала развиваться с 1995 года, когда стартовала приватизация. Значительный объем приватизации проходил именно через оценку (отдельные объекты недвижимости, целостные имущественные комплексы, акции и т.д.). Активно развивался рынок аренды государственного имущества, для определения арендной ставки требовалось опередить рыночную стоимость объекта. Сейчас рынок аренды государственного имущества сокращается, потому что в нынешних экономических условиях арендаторы могут выбрать коммерческих арендодателей, которые не требуют такого количества бумаг и не растягивают сроки сбора документов для оформления арендных отношений до полугода-года. Что касается крупных объектов приватизации, теперь их планируется реализовывать без непосредственного участия оценщика по заказу Фонда государственного имущества, а с привлечением советников, крупных консалтинговых компаний – в этом случае оценка не обязательна, советник сам решает привлекать ли оценщика или обойтись без его услуг.

Не так давно в законодательство о приватизации были внесены значительные изменения. Так, «мелкие» объекты планируется реализовывать через аукцион (ProZorro), при этом есть множество вопросов в части определения стартовой цены (особенно в тех случаях, когда, например, государственный ЦИК отягощен значительными долгами, которые часто превышают стоимость активов).

Объективно, сейчас оценщиков гораздо больше, чем того требует рынок. Рынок приватизации и рынок аренды государственного имущества сокращается. Кто-то уходит, все больших масштабов достигает демпинг.

Несколько лет назад на рынок в профессию зашло множество молодых низкоквалифицированных оценщиков, которые были привлечены только для того, чтобы выполнять оценки для целей налогообложения в соответствии с изменившейся тогда нормативной базой. Такие коллеги получали сертификаты и квалаттестаты, отличные от стандартных, по упрощенной системе, и не были отягощены излишними знаниями, опытом и пониманием основ процесса оценки. Когда же указанные нормативные изменения, не в последнюю очередь благодаря усилиям оценочной общественности, были признаны незаконными, государство заменило их аттестаты на обычные. Это сильно повлияло на качество оценочных услуг и также усилило демпинг.

2. Тренды развития оценочного сообщества

Евгения:
Оценочное сообщество насчитывает около 6 000 квалифицированных специалистов, из них около 1 500 оценщиков являются активной частью оценочного движения (участвуют в конференциях, интересуется методологией и теорией оценки, зарегистрированы в тех или иных группах по оценке). Это количество – цифра без учета судебных экспертов, которые являются особой кастой, с точки зрения формальных и неформальных прав и обязанностей и подчиняются, в первую очередь, своему особому Закону (правда, очень многие из них сертифицированы параллельно также и как оценщики в нашем понимании по Закону об оценке).

На данный момент мы работаем над:

• приведением оценки имущества физических лиц для целей налогообложения в русло, максимально соответствующее законодательству: полноценное и адекватное;
• открытием Единой базы отчетов (безопасным для собственника) для использования оценщиками и другими заинтересованными лицами;
• дальнейшим объединением Единой базы отчетов с Базой сделок и Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество, что позволит сформировать менее расплывчатые статистические данные о рыночной стоимости различных групп имущества по регионам и т.п.

В целом основное ядро оценочного сообщества можно считать сплоченным, Оценщики поддерживают друг друга, обмениваются информацией по региональным рынкам и участвуют в общественных мероприятиях и протестах, когда это необходимо. Конечно, как и в любом обществе, часть активных участников невелика, но это соответствует и данным соцопросов по стране.

3. Будущее оценки глазами самих оценщиков

Евгения:
Очевидно, что на данный момент на рынке Украины функционирует бОльшее количество Оценщиков, чем рынку необходимо, что приводит к демпингу и недобросовестным оценкам в угоду потребителю. Рынок будет самоочищаться, количество оценщиков – сокращаться. В то же время, средний возраст оценщика, как мне кажется, будет еще выше, чем сейчас.

Украинский рынок оценки зарегулирован сразу двумя регуляторами – Фондом государственного имущества и Государственным земельным кадастром. Сейчас в число регуляторов хочет добавиться еще и Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, но пока ей это не удается. Аналогичные настроения есть и у Национального Банка Украины.

Александр:
Согласно законодательству Фонд государственного имущества Украины периодически, при решении отдельных вопросов, создает ряд комиссий и рабочих групп, куда входят в том числе представители СРОО. До 2012 года в соответствии с Законом об оценке еще действовала как постоянный орган «Наглядова рада» (Наблюдательный Совет) с участием представителей СРОО, функциями которой в том числе было рассмотрение спорных вопросов, претензий по конкретным оценочным работам и рецензиям, согласование нормативно-правовых актов по оценке имущества. Теперь этот функционал перешел к вышеупомянутым рабочим группам и Экзаменационной комиссии Фонда государственного имущества. Сейчас наблюдается любопытная и грустная тенденция по разделению оценки разноплановых активов. Так на Украине применяются разные стандарты к оценке земли и улучшений. Оценку земли регулирует Государственный земельный кадастр, который разрабатывает отдельные НПА, выдает квалаттестаты. В свою очередь оценку улучшений (недвижимости) контролирует Фонд государственного имущества Украины. И такая странная, нелогичная ситуация до сих не разрешена государством. При этом министерства и ведомства также хотят «порегулировать». Надо отдать должное, во многом это связано с тем, что качество работы не устраивает государственные структуры, поэтому они стремятся ввести свои стандарты. Например, Национальный банк Украины, хочет ввести свои требования для оценки недвижимости, которые,в частности, заключаются и в создании отдельного реестра оценщиков и компаний, имеющих право выполнять такие работы. Аналогичные идеи вынашивает уже и Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку.

Регулирование оценочной деятельности постепенно подминает под себя государство. Но чиновники в основной своей массе не понимают методических основ независимой оценки, они даже не вникают в них. Они занимаются лишь административным регулированием, которое не приводит к повышению качества оценки или снижению демпинга, а сплошь и рядом имеет прямо противоположный эффект.

4. Как развивается саморегулирование в оценке

Евгения:
Несмотря на некую «зарегулированность» оценочной деятельности, оценщики считают преждевременным переход к саморегулированию, прежде всего потому, что членство в СРО на Украине не является обязательным (аргументируется это тем, что «принудительное» членство – это нарушение конституционных прав человека), а действия оценочных СРО зачастую не согласованы. Это при том, что официально признанных СРО – семь организаций (в том числе одно из них, по сути, узкоспециализированное – земельнооценочное, еще одно объединяет в первую очередь специалистов по оценке автотранспорта), а реально работают в общественном сегменте – 3-4 из них.

Александр:
Что касается СРОО, большая часть из них, конечно, поддерживает своих оценщиков: 2-3 СРО оценщиков периодически проводят различные конференции и семинары. Это не достаточная поддержка, однако, такой ее существующий уровень определяется целым набором объективных причин.

Часто также позиция СРОО проявляется на стадии рецензирования каких-либо НПА, но в результате кардинально повлиять на окончательное решение они не могут. Экспертный совет СРОО может встать на защиту оценщика, если он, например, несправедливо проходит как обвиняемый в уголовном деле.

5. Есть ли на Украине квалификационный экзамен?

Евгения:
Для нас тема квалификационного экзамена не стоит так остро. Квалификационный экзамен (в форме периодических «курсов повышения квалификации») существует у нас в стране с 2001 года, и раз в два года оценщики проходят такое повышение. Мы не выступали против его отмены, наоборот, введение экзамена (тестов) очень приветствовалось.

Три года назад мы успешно победили коррупционную схему, которая базировалась на обязательном тестировании при повышении квалификации. Тесты были бессмысленными, задачи содержали ошибки и не несли никакой пользы, и в конечном итоге были отменены. Для этого мы (оценщики) целенаправленно писали жалобы госрегулятору, возмущались публично. По итогу регулятор принял решение о замене процедуры тестирования с решением бестолковых задач на процедуру "круглого стола", когда по итогам курсов повышения квалификации проходит беседа и обсуждение профессиональных вопросов.

6. Каковы наиболее актуальные вопросы в оценочной отрасли?

Евгения:
Наиболее актуальные проблемы сейчас:

• объединение под одним регулятором оценки земли и оценки земельных улучшений;
• приведение оценки имущества физических лиц для целей налогообложения в законодательное русло;
• актуализация национальных стандартов оценки (не обновлялись фактически с 2006 -2007 годов) и перевод на украинский язык международных стандартов оценки;
• углубление взаимодействия с международными оценочными сообществами.

Александр:
Самая актуальная проблема – это отсутствие достаточного объема работ. Тем не менее, для определения уплаты налогов при продаже недвижимости, например, пока еще используется независимая оценка.

Однако в этой сфере наблюдается большое количество злоупотреблений. Сейчас Фонд государственного имущества Украины вводит новый реестр сделок, а с ним появляется и Модуль контроля (стоимости). При этом в качестве «передаточных устройств», «прокладок» появились так называемые «Площадки», принадлежащие негосударственным структурам, которые фактически представляют собой CRM, аккумулирующие данные от оценщиков и передающие их в реестр. Если же с этими данными Модуль контроля ФГИ не согласен, оценщику рекомендует переделать оценку. Проблема в том, что зачастую данный Модуль использует очень спорные индикативные параметры, которые не отражают реальную стоимость объектов либо использует неочевидные алгоритмы проверки. При этом передача данных как для оценщиков, так и для клиентов, например, нотариуса, является платной услугой (около $11). Получается, эти компании-Площадки выполняют чисто передаточную функцию (типа электронной почты gmail) и не подпадают при этом под контроль Фонда государственного имущества. При этом никакой технической поддержки, консультаций, качественной работы ПО нет у этих Площадок по сей день нет. В целом проект абсолютно сырой.

7. Источники информации, где можно узнать актуальную информацию 

• сайт Фонда государственного имущества Украины;
• объединение «ВІКНО» (объединяет оценщиков из разных СРО и не состоящих ни в одной СРО, численность в группе – около 1500 человек): группа в Facebook*, форум;
• профильные группы СРО «Украинское общество оценщиков» (около 1000 человек);
• Ассоциация специалистов оценки.

Это открытые группы, где приветствуется конструктивное общение без политических демагогий.

(*) соцсеть принадлежит компании «Мета» (Meta Platforms Inc.), данная организация признана экстремистской и запрещена на территории РФ

Материалы по теме:

• сайт Фонда государственного имущества Украины;
• новость «Как живется американским оценщикам: проблемы и видение будущего»;
• раздел сайта «От первого лица», где публикуются интервью с интересными людьми, которые участвуют в оценочной деятельности и прямо или косвенно влияют на ее развитие.