Новости

Методические разъяснения по вопросам оценки объектов капитального строительства

Партнерство продолжает публиковать Методические разъяснения по актуальным вопросам оценки, которые публикуются как в формате docx (для копирования текста), так и в формате pdf (с печатью и подписью).

Обобщенные методические вопросы оценки объектов капитального строительства рассматривались в докладе Исполнительного директора Партнерства Ильина Максима на форуме «Детали 2016» (видеозапись, слайды).

МР–3/16 от 04.04.2016 г. (docx, pdf)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ
по учету стоимости прав на земельный участок при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания»

1. С методической точки зрения, объект капитального строительства (ОКС) представляет собой «кирпичи, висящие в воздухе»: сумма затрат на создание и прибыли предпринимателя за минусом физического износа и устареваний (п.п. «г» п. 24 ФСО №7).

Взаимосвязь между стоимостью различных элементов недвижимости:

2. При оценке рыночной стоимости ОКС стоимость прав на земельный участок не учитывается по следующим основным причинам.

2.1. Рыночная стоимость ОКС в рамках процедуры оспаривания определяется в целях налогообложения. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости прав на земельный участок в состав рыночной стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка (напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за ОКС), что недопустимо.

2.2. При определении стоимости должно обеспечиваться методологическое единство – модели расчета определяются параметрами объекта оценки, а не вторичными аспектами. Например, в ряде случаев собственники не платят земельный налог или арендную плату за относящийся к ОКС земельный участок. Наличие специфики взимания платы за пользование земельным участком не влияет на экономическое содержание объекта оценки и методологию его оценки.

МР–4/16 от 05.04.2016 г. (docx, pdf)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ
о специфике использования подходов к оценке объектов капитального строительства в целях оспаривания кадастровой стоимости

1. Подпунктом «и» п. 8 ФСО №3 установлено, что Оценщик самостоятельно выбирает подходы к оценке, уместные для оценки стоимости конкретного объекта оценки, и приводит в отчете об оценке обоснование выбора.

Выбор подходов к оценке основывается на сопоставлении достоверности результатов, получаемых на их основе. Целесообразно отказаться от применения подхода к оценке, если результаты, получаемые на его основе, существенно менее достоверны, чем результаты, получаемые по другому использованному подходу к оценке.

2. С методической точки зрения, объект капитального строительства (ОКС) представляет собой «кирпичи, висящие в воздухе» и не включает стоимость прав на земельный участок (см. Методические разъяснения от 04.04.2016 г. № МР–3/16). Это относится ко всем типам ОКС: зданиям, помещениям, квартирам и пр.

3. Специфика применения подходов к оценке рыночной стоимости ОКС для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

3.1. Затратный – не учитывается стоимость прав на земельный участок;

3.2. Сравнительный – в качестве объектов-аналогов используются единые объекты недвижимости (ЕОН). Стоимость ЕОН может очищаться от стоимости приходящегося на него земельного участка одним из следующих методов:

• «на выходе» – стоимость ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС, уменьшается на стоимость прав относящегося к нему земельного участка. Данный метод обычно наиболее целесообразен, поскольку требует меньших трудозатрат;
• «на входе» – стоимость ЕОН-аналогов уменьшается на стоимость прав относящихся к ним земельных участков;

3.3. Доходный – аналогично сравнительному подходу к оценке расчет производится через стоимость ЕОН с очисткой от стоимости прав на земельный участок «на выходе».

Материалы по теме:

• МР–1/16 от 27.01.2016 г. – учет налога на добавленную стоимость при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания» (docx, pdf);
• МР–2/16 от 08.02.2016 г. – разница рыночной и кадастровой стоимостей объектов недвижимости (docx, pdf);
• МР–3/16 от 04.04.2016 г. – учет стоимости прав на земельный участок при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания» (docx, pdf);
• МР–4/16 от 05.04.2016 г. - о специфике использования подходов к оценке объектов капитального строительства в целях оспаривания кадастровой стоимости (docx, pdf);
• методические материалы Партнерства;
• доклад Ильина М.О. «Методические решения проблемных вопросов оценки ОКС»: видеозапись, слайды.