Новости

Законопроект «О государственной кадастровой оценке» принят в третьем чтении

22 июня 2016 года Государственная Дума РФ приняла сразу же во втором и третьем чтении законопроект «О государственной кадастровой оценке». Принятие закона вводит в России институт государственных кадастровых оценщиков и делает процедуру досудебного оспаривания необязательной. Партнерство неоднократно предупреждало о рисках, которые возникают при принятии законопроекта для населения, бизнеса и российской экономики в целом. Закон вступает в силу с 1 января 2017 года. Предусмотренный переходный период продлится до 1 января 2020 года, в течение переходного периода кадастровая оценка может проводиться как в соответствии с законом «О государственной кадастровой оценке», так и в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Законопроект, претерпевший несколько итераций, содержит следующие основные положения:

• созданные при субъектах РФ государственные бюджетные учреждения получают полномочия по определению кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 6);
• ГБУ помимо прочего будут заниматься сбором и подготовкой исходной информации (ч. 4 ст. 6), а также накапливать информацию о данных рынка недвижимости (п. 5 ч. 1 ст. 7), что безусловно поддерживается профессиональным и бизнес-сообществами;
• по сравнению с редакцией законопроекта к первому чтению расширены ограничивающие условия для ГБУ (например, ГБУ не могут заключать договоры на проведение оценки, а работники ГБУ не вправе заниматься оценкой для целей оспаривания кадастровой стоимости – ч. 2 ст. 7);
• предусмотрена субсидиарная ответственность для ГБУ – исполнителя работ по кадастровой оценке и субъекта РФ, заказавшего работы (чч. 4, 5 ст. 7);,
• в штате ГБУ достаточно иметь одного специалиста с опытом работы в оценке более трех лет; особое внимание профессиональное оценочное сообщество обращало на неоправданно заниженные требования к государственным кадастровым оценщикам (при том что независимые кадастровые оценщики сегодня должны иметь в штате по основному месту работы не менее 12 оценщиков, 5 из которых должны иметь опыт работы в оценке не менее 5 лет каждый); также предусмотрено разрешение на привлечение иных лиц к работам, не являющимися непосредственно определением кадастровой стоимости, но сопряженными с ними (ч. 3 ст. 14); необходимо понимать, что данная формулировка позволяет обеспечить скрытый субподряд по определению кадастровой стоимости;
• теперь правообладатели объектов недвижимости могут предоставить ГБУ декларацию, содержащую характеристику своей собственности (ч. 3 ст. 12), однако нормативное регулирование этого механизма еще только предстоит разработать;
• в фонде данных вместо проекта отчета (требование действующего законодательства) размещается «описание процесса определения кадастровой стоимости», к которому население и бизнес могут писать замечания. Так как описание процесса не подразумевает наличия расчетов с их соответствующим обоснованием, то написать замечания по существу будет невозможно;
• ранее уже обращалось внимание на кардинально увеличившийся объем работы для Росреестра: учреждение теперь обязано осуществлять проверку на соответствие требованиям: а) промежуточных отчетных документов  в течение 10 дней со дня их получения (ч. 9 ст. 14); б) самих отчетов в течение 20 дней (ч. 25 ст. 14) – более 300 отчетов об определении кадастровой стоимости в год. Естественно, в законопроекте не предусмотрено финансирование для выполнения этой задачи, а также не решен вопрос с наличием штата квалифицированных сотрудников;
• в законопроекте описан механизм проведения внеочередной государственной кадастровой оценки: она проводится в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте РФ на 30% (ч. 2 ст. 19). Кто и как будет определять этот индекс с учетом того, что динамика цен на рынке недвижимости сильно различается по сегментам (жилая, коммерческая, складская и производственная, расположенная, как в центре субъекта РФ, так и в небольших населенных пунктах);
• разрешено подавать обращения об исправлении технических и методологических ошибок – по итогам рассмотрения допускается изменение кадастровой стоимости в сторону понижения (ч. 16 ст. 21);
• создание комиссий по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости является необязательным и остается на откуп субъекту РФ (ч. 1 ст. 22); и юридическим, и физическим лицам теперь не обязательно обращаться в комиссию перед тем, как идти в суд (ч. 1 ст. 22);
• в состав комиссии включаются не менее пяти членов: один представитель администрации субъекта, один представитель Росреестра и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей; также членами комиссии могут быть: представители органов государственной власти, предпринимательского сообщества и СРО оценщиков и др.; присутствия трех членов на заседании достаточно для кворума (ч. 8 ст. 22);
• для подачи заявления об оспаривании теперь вместо кадастровой справки необходимо подавать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ч. 9 ст. 22), прикладывать к заявлению экспертное заключение больше не обязательно; работники ГБУ, осуществившие определение кадастровой стоимости, и оценщики, установившие рыночную стоимость, дают пояснения по оспариваемому объекту, а также приглашаются для участия в заседаниях комиссий (ч. 12 ст. 22).

Настоящая редакция законопроекта имеет несколько существенных отличий от предыдущих. Так, была услышана позиция профессионального сообщества о необходимости закрепить рыночную природу кадастровой стоимости (в законопроекте указано, что кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации), введения имущественной ответственности ГБУ и субъекта РФ (по аналогии с ответственностью, которую несут оценочная компания и СРО оценщиков). Была учтена необходимость навести порядок в исходном перечне данных, для этого в законопроекте предусмотрен ряд механизмов (тем не менее, конкретное нормативное регулирование этих инструментов еще не разработано). 

Однако факт передачи полномочий по определению кадастровой стоимости в руки государственных кадастровых оценщиков без установления к ним дополнительных требований продолжает вызывать тревогу. В состав комиссий по оспариванию должны быть включены представители профессионального и бизнес-сообществ (более 50% от всех членов комиссии). В то же время комиссии создаются по желанию субъектов РФ, а принципы формирования комиссий определяются на уровне субъектов РФ, что фактически приведет к неразберихе в системе оспаривания.

Напомним, что основная идея авторов законопроекта – это создание до конца 2016 года в каждом субъекте РФ новых субъектов оценочной деятельности – государственных оценщиков (именно оценщиков, а не налоговых оценщиков) и исключение процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Например, в законопроекте (вторая редакция), размещенном на сайте regulation.gov.ru, процедуры досудебного оспаривания на основе отчета об оценке не было, она подменялась устранением технических ошибок, а в законопроекте указывалось, что в судебном порядке кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной.

В заключении Счетной палаты РФ на законопроект отмечалось, что требования к специалистам ГБУ существенно снижены, относительно требований к кадастровым оценщикам, что необходимо продлить переходный период, чтобы была возможность разработать качественную нормативную базу и ряд других существенных замечаний. При рассмотрении законопроекта во втором чтении 186 депутатов (почти 44%) проголосовали против принятия законопроекта до предоставления проектов нормативных документов, указанных в данном законопроекте. Несмотря на это, законопроект был принят исключительно депутатами «Единой России».

Можно констатировать, что оценочное и бизнес-сообщества сделали все от них зависящее, чтобы минимизировать негативные последствия принятия данного законопроекта.

В рамках того же заседания 22 июня 2016 года был принят во втором и третьем чтении еще один законопроект (№ 985767-6), вносящий существенные изменения в законодательство об оценочной деятельности. На переходный период приостанавливаются результаты кадастровой оценки, полученные по №135-ФЗ, кроме случаев снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной после 1 января 2014 года, по сравнению со стоимостью, действующей на 1 января 2014 года. Также это положение не касается случаев проведения кадастровой оценки в соответствии с новым законом – «О государственной кадастровой оценке». Данный законопроект не обсуждался профессиональным и бизнес-сообществом.

Партнерство будет проводить мониторинг ситуации с кадастровой оценкой и институтом оспаривания кадастровой стоимости и подготовит пакет поправок для внесения изменений в законопроекты.

Материалы по теме:

• текст законопроекта «О государственной кадастровой оценке» к третьему чтению;
• карточка законопроекта № 1060652-6 «О государственной кадастровой оценке»;
• карточка законопроекта № 985767-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части уточнения положений по вопросам оценки имущества)»;
• Нулевое чтение законопроекта «О государственной кадастровой оценке» 31 мая 2016 года;
• ответы НП «СРОО «ЭС» и РОО на вопросы Общественной палаты РФ;
• статья А.В. Каминского в журнале «Экономические стратегии».