Новости
Международный опыт: развитие информационного обеспечения оценочной деятельности
Партнерство продолжает исследовать перспективы развития оценочной деятельности в рамках анализа опыта западных стран. Ранее мы публиковали материалы, описывающие иностранные правила и законы существования экспертизы отчетов об оценке, кадастровой оценки и системы оценочной деятельности в целом. Особое внимание мы уделили вопросам оценки квалификаций американских оценщиков - эта проблема стоит остро и в России.
Общий мировой тренд проникновения в ранее традиционные сферы IT-решений и инструментов работы с Big Data постепенно завоевывает и оценочную отрасль. Материал рассматривает, каким образом в США реализовано информационное обеспечение деятельности оценщиков, а именно - базы аналогов.
Проблема поиска корректных данных об объектах-аналогах остается одной из самых значительных для оценщиков. Поиск затрудняют многочисленные проблемы: недоступность актуальной информации о рынке или невозможность найти данные на ретроспективную дату. Особенно остро вопрос стоит в регионах, где добыча данных о рынке зачастую идет в читальных залах местных библиотек. У российского оценщика есть два пути поиска аналогов: воспользоваться данными сайтов Росреестра или обратиться к порталам по продаже недвижимости / местной периодике.
Между тем американский рынок недвижимости, справедливо считающийся самым объемным по числу и объему сделок в мире, предлагает ряд баз данных. В целом можно сказать, что сайты, которые помогают оценщикам, рассчитаны на потребителей, покупающих и продающих свои дома. Ниже описаны крупнейшие порталы, аккумулирующие и предлагающие самую полную информацию о рынке жилой недвижимости в США.
Один из самых популярных порталов, Trulia, как и все остальные базы подобного рода, рассчитан в первую очередь на частных лиц, собственников недвижимости или желающих ее приобрести. Базовый функционал портала дает возможность оценить стоимость собственного жилья пользователя сайта, просто введя домашний адрес.
Кроме того, пользователь может разместить объявление о продаже жилья, найти предложения о продажах, а также воспользоваться несколькими калькуляторами стоимости жилья. Из интересного: портал позволяет сравнить стоимость жилья при условии покупки и при условии аренды, получить информацию о текущих рыночных тенденциях, узнать буквально все о приглянувшемся районе (начиная от климатических условий, качества инфраструктуры, уровня преступности и заканчивая рейтингом школ и развлекательных заведений, а также демографическими данными).
Чтобы приступить к анализу конкретного предложения, выбираем город и штат
Ищем дом, выбирая по расположению и цене
Подробное описание дома: цена, метраж, количество спален и ванных комнат, описание внешнего вида, дата постройки и др. Есть указание на официальные данные об объекте. Обратите внимание: особо важный параметр – лучшие школы поблизости. Считается, что школы в США – один из важнейших ценообразующих факторов жилой недвижимости.
Описание района с точки зрения уровня и качества жизни: общественные места рядом с домом, демографический срез жителей (процентное отношение женатых и одиноких, людей с высшим образованием и без и т.д.), уровень преступности, время поездки из этого дома до места работы
Раздел содержит информацию о предыдущих сделках: дата, сумма сделки, подтверждающий документ и др.
Переходим к самому интересному: стоимость нашего дома можно сравнить с аналогичными домами в районе. Видим среднюю величину по городу, району и кварталу. Можно заметить, что в период 2009 – 2012 гг. цены на жилую недвижимость были в значительном упадке, а затем, вплоть до настоящего момента – они постепенно росли.
Различные подборки с предложениями, сформированные по единому критерию: лучшие школы, безопасные районы, дома с бассейнами
Рыночные данные: динамика роста цен за один год, пять лет и более; средняя цена на жилую недвижимость в выбранном районе
Что портал дает профессионалам? Возможность анализа информации о нескольких миллионах сделок, выставляя фильтры по географии (штату, округу, району), площади, количеству комнат и т.д. На портале представлены данные о рынке недвижимости штата.
Партнерский портал Zillow предлагает услугу Zestimate – персонализированную оценку объекта жилой недвижимости на основе недавно совершенных аналогичных сделок. Сервис предоставляется бесплатно и позиционируется как первый шаг к установлению реальной рыночной стоимости жилья. Помимо начального ввода адреса объекта необходимо ввести дополнительные факты, влияющие на стоимость. Далее сервис автоматически находит 10 аналогичных объектов, предлагает пользователю откорретировать этот список и исключить неподходящие. Затем, на основе полученных данных, выдается определенная стоимость. Далее сервис предлагает обратиться к услугам профессиональных оценщиков, однако сумма, названная Zestimate, вполне может служить стартовой ценой, которую собственник обозначит в своем объявлении о продаже недвижимости.
Сайт рассчитывает стоимость исходя из подобранных аналогов
Первый шаг к замене оценщиков недвижимости эффективным алгоритмом? Возможно.
realtor.com стал одним из первых порталов, занявших нишу рынка недвижимости. Его сильной чертой, отличающей его от подобных сервисов, является раздел «Сообщество», где можно получить советы и рекомендации как от частных лиц, так и профессионалов. Также на основе данных предложений и сделок формируются карты рыночных тенденций.
Карта динамики цен на недвижимость (июль 2016 года, Флорида)
homes.com, как и все предыдущие примеры порталов недвижимости, дает списки жилья на куплю/продажу и аренду. Его отличительной особенностью можно назвать удобный поиск профессионалов рынка недвижимости (в том числе оценщиков), находящихся поблизости – LocalPros.
Описанные выше порталы предоставляют относительной неплохой набор способов для работы с аналогами, однако специалисты рынка недвижимости в подавляющем большинстве случаев обращаются к профессиональному инструментарию.
Одним из основных способов получения информации о совершенных или готовящихся сделках являются так называемые мультилистинги – MultipleListingServices (MLS), ноу-хау американского рынка недвижимости XIX века. Как поясняет википедия, основная цель мультилистинга состоит в том, чтобы предоставить риелтору, получившему соглашение от продавца собственности, возможность опубликовать «одностороннее предложение компенсации» (комиссионную ставку) для других участников сделки. Предложение компенсации является договорным обязательством. Размер комиссии от сделки и детальная информация об объекте недвижимости содержатся в системе мультилистинга, таким образом все участники сервиса мультилистинга получают точные и полные данные об условиях сделки. А дополнительной выгодой систем мультилистинга является возможность просмотра подписчиком информации обо всех объектах недвижимости в базе. Системы мультилистинга содержат подробные описания объектов недвижимости и включают данные, о которых осведомлены только профессионалы рынка недвижимости.
Самая большая система мультилистинга в США в настоящее время — межрегиональный Калифорнийский региональный сервис мультилистинга (CRMLS), покрывающий большую часть южной Калифорнии (около 71 тыс. активных членов).
Все перечисленные выше сайты дают доступ к сервису мультилистинга по платной подписке.
mls.com – портал, который аккумулирует информацию из открытых и закрытых разделов множества баз данных агентств недвижимости. Пользователь портала вводит штат, город и район и переадресовывается на сайт, содержащий перечень объектов данного населенного пункта.
Пользователь портала может выбрать штат на карте и перейти к соответствующему списку объектов жилья
Существуют также более-менее аналогичные порталы по поиску коммерческой недвижимости. Основные: commercialmls.com, officespace.com, rofo.com и ряд других. Их фунционал значительно ограничен по сравнению с порталами, работающими с жилой недвижимостью. Тем не менее можно получить информацию о стоимости покупки или аренды недвижимости, а также найти объекты с похожими характеристиками.
На американском рынке с большим количеством исходной информации все большее значение приобретают инструменты, позволяющие эффективно работать с этими данными: начиная от огромных пользовательским порталов до профессиональных баз данных. При этом выигрывают от доступа к собранной, обработанной и наглядно представленной информации сразу все участники рынка: потребители, риелторы и, конечно, оценщики.
В своей статье «Будущее оценки» бывший президент американской профессиональной организации Appraisal Institute М. Лэнс Койл рассуждает о значимости поиска данных для оценочной профессии. Он выделяет четыре периода работы с данными в рамках оценочной деятельности:
- эра сбора информации (1920-1970-е гг.);
- эра анализа рынка (1980-1990-е гг.);
- эра критики данных (1990-2000-е гг.);
- эра оптимизации данных (2010-настоящее время).
Он отмечает, что раньше лучшим на рынке был тот, кто смог найти больше информации. Однако сейчас, когда любые данные доступны по клику, первенство за теми, кто умеет ее обрабатывать.